鷹房產_鷹城房產

文： 鷹覓君

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（一）連鎖反應

春節剛一結束，估計很多人都被這樣一條消息驚到了：

所謂的法拍房，就是由法院拍賣的、抵押在銀行最后還不起貸款的房子。抵押房子的主體，既有企業和個體工商戶，當然大部分還是做住房按揭的普通老百姓。

要知道，淘寶和阿里也只是司法拍賣房產的兩條渠道，如果要加上其他拍賣渠道，比如產權交易所、拍賣公司（傳統渠道）等，法拍房數量肯定還要多很多。

企業債務糾紛、破產、買房人失業等等，都會引發償還不了銀行貸款，最后由法院主持拍賣房子。

現在法拍房數量突然大增，暗合了當下的經濟形勢。正如2018年12月中央經濟工作會議所強調的，“在充分肯定成績的同時，要看到經濟運行穩中有變、變中有憂，外部環境復雜嚴峻，經濟面臨下行壓力?！?/p>

鷹覓君一位在銀行工作的同學說，現在的法拍房都是最先一輪是企業或個體工商戶抵押的房產，他所在的銀行，現在已經有一年時間不做企業或工商個體房產抵押業務了；再來一輪，便是按揭貸款的房產，現在按揭的法拍房比之前確有增多。

這個很好理解。經濟調整，市場變化了，企業和實體最先受到沖擊，如果資金鏈出了問題，抵押在銀行的房產就贖不回來了；如果企業和實體運營不下去了，就會裁員甚至關門，接下來員工也就還不起房貸了。

這都是一個問題的連鎖反應。

這讓鷹覓君想起過年朋友聚會說到的一個案例。一位北京IT從業者在2017年房價最高點買了套房，家里六個錢包湊了首付，月薪稅后2.5萬，月供2.5萬，平時花銷靠父母，想著過幾年工資漲了壓力也就減輕了，沒想到卻遭遇了去年下半年公司裁員，沒有了收入，結果只能斷供。這中間，他不是沒想過賣房，但二手房市場清淡，掛牌幾個月根本賣不出去。

從去年下半年開始，北京甚至全國的互聯網企業都像約好了似的，都祭出了裁員和縮編的大棒，從京東、知乎、錘子、到滴滴、美團、摩拜等都是一樣的節奏，有的激烈程度超乎想象。號稱有“情懷”的知乎，員工描述大裁員突如其來，“電腦瞬間被沒收”、“飯卡當晚被?！?；美團接著知乎，率先向應屆生開刀，被爆出了“3分鐘辦離職”的傳奇。

市場萎縮，疊加擴張期的戰略失誤，最后買單的卻是普通的工薪階層。

如果有人前兩年在高點買了房，現在又趕上了裁員，這簡直就是天寒偏漏雨的組合了，斷供實在是迫不得已的選擇。

還有就是買了限售房的人。據鷹覓君獲知，2017年調控趨嚴之后，有的城市出臺了限售3—5年政策。如果買了限售房，又遭遇了個人收入驟降還不了貸款，那就很容易選擇斷供。

炒房的人就更不用說了，他們是最先斷供的那批按揭貸款人。

（二）真相

目前抵押在銀行的房產，絕大部分都是普通住戶，企業或工商個體只占少數。

根據央行數據，截至2017年末，我國住戶部門貸款余額是40.5萬億元，考慮到個人借貸絕大部分都用來買房，所以可以暫且將這40萬億全當作房貸，這一比重究竟有多大？實際占到了金融機構所有貸款余額的三分之一。也就是說，在全社會包括政府、企業和個人的所有貸款中，個人房貸約占三分之一。

現在，這些家庭或個人的按揭房產，在經濟下行周期里，是否會由個案演化成斷供潮呢？

日本和香港市場都曾經歷過大起大落的波折，期間很多居民不得已選擇了斷供。從這類市場規律看，一般出現企業倒閉潮和失業潮三個月開始，才會有斷供潮。人們或失業或收入銳減，連基本的生存都成問題了，哪里還供得起房呢。

那么，我們現在又是怎樣的程度呢？

最能反應市場消費能力的，就是看在購物和外出吃飯上的投入了。

我們看到，在剛過去的春節黃金周，商務部監測到，除夕至正月初六(2月4日至10日)，全國零售和餐飲企業實現銷售額約10050億元，比去年春節黃金周增長8.5%。

從今年春節的數據來看，老百姓的消費水平和往年相比還在繼續增長，并且增幅來也保持著以往的速率。

如果說購物和餐飲是剛性需求，那么旅游就是典型的非剛性。要是手頭資金緊張，或者覺得對未來收入沒有信心，肯定不會花錢跑出去旅游。

最后的結果是，根據中國旅游研究院綜合測算顯示，長假期間全國旅游接待總人數4.15億人次，同比增長7.6%；實現旅游收入5139億元，同比增長8.2%。

也就是說，今年春節期間，100個人里有29個人跑出去旅游了，已經接近總人口的三分之一了。這樣的數據，怎么看都不像是經濟劇烈衰退的樣子。

再看企業方面。獵聘GCDC調研顯示，2019年一季度預期全國增加招聘數量企業占比為36.2%，減少招聘數量的企業占比為17.1%，凈增量為19.1%。在當前形勢下，很多企業對于招聘的部署并未停止。

從上圖可以看出，雖然經濟基本面不是很好，但依然有一些企業在積極招攬人才，為未來的發展增強續航能力。

從種種跡象來看，國內經濟確實在經歷痛苦的調整，但除了局部市場外（如P2P），企業并沒有出現大面積破產潮，更沒有出現大規模失業、收入銳減的糟糕狀況。

因此，雖然法拍房的案例在增加，但居民出現大規模斷供潮的可能性并不大。

實際上，斷供并不是一個輕易就能做出的決定。它影響銀行征信系統，一個人除非一輩子不想和銀行打交道了，才會選擇斷供。

可以看看燕郊的例子。在過去的一年多里，那里的房價暴跌了一半，已經上了全國最恐怖樓市榜單，最后出現斷供潮了嗎？沒有聽說吧。除了個別專業炒房的人低價甩賣外，燕郊并沒有出現斷供潮。鷹覓君有幾位朋友，全在燕郊最火熱的時候投資進去，如今都在經歷房價劇烈縮水的陣痛，但還沒聽說有誰選擇了斷供。

即便在國內樓市最低谷的2008年，只聽說過深圳有些激進的炒房客資金鏈斷裂的事情，但也一直沒有出現過斷供潮。

經濟沒有壞到那個程度，所謂的“斷供潮”就是無稽之談。

（三）警示

雖然現在還不至于形成斷供潮，但住戶按揭斷供數量上升也是事實。之前，對于其他國家和地區發生這樣的事，我們隔岸觀火，而現在突然已經近在眼前了。

為了避免未來陷入這樣的局面，我們有必要重新梳理一下思路了：

1、 一定要打破房價只升不跌的固有思維。

今天核心城市的房價走到普跌這一步，才意識到此輪調控思路的顛覆性。其中很關鍵的一點是，就是要讓老百姓改變房價只升不跌的預期，并且在一定程度上預留了房價下跌帶來損失的容忍空間。

去年底，央行參事盛松成說了一段話，已經充分了證實了這一意圖：

要扭轉老百姓認同已久的觀念，就是此輪調控的一個重要目標。并且，上層說到了，也做到了。目前北京、上海、深圳房價全面下跌，有的地方甚至已經達到了20%的跌幅，按慣例早該出手的救市措施，現在卻遲遲未見。

當然，如果跌幅繼續擴大，維穩的措施一定會出臺，這也是必然的步驟。但是，只要樓市打破了只升不跌的慣例，就給買房增添了很大不確定因素。如果買在了高點上，后面卻迎來了經濟低谷，就有很大可能讓自己陷入被動。所以，在買房之前，心里一定要充分做好房價可能會跌的準備。

2、 房子已經不再是最好的財富儲值手段了。

記得前幾年北京房價暴漲，有位大媽家里有三套房，信心滿滿地對記者說，如果發生什么急用錢的大事，賣套房就可以了。

這樣的邏輯，在上漲的市道里一定成立，而一旦遇到房價下跌，就完全行不通了。

當房價不斷上漲的時候，買房人情緒高漲，房子很容易脫手變現。而下跌的時候，則會相反。把所有資金都壓在房子上，遇到下跌的行情，是很難變現的。

目前發生的一些斷供案例，就是在下跌市房子賣不出去的情況下才發生的。這輪北上深房價跌幅最大，發生斷供案例最多的也正好是這三個城市，這些都不是巧合。

現在，斷供潮雖然還不至于發生，但對家庭和個人而言，買房的風險意識從現在起就要開始培養了。