房產托管公司(正規房屋托管公司)

記者從某租房App上看到的出租房寬敞明亮

實地看到的房屋景象讓人大失所望

最近一段時間，昆明不少租客遇到了托管公司（中介公司）跑路的情況，跑路公司還不止一家。晚報記者發現，這些公司大都與租客簽訂了房租年付合同，而與房東簽訂的合同又是月付或者季度付，這樣一來，托管公司收到的是租客年付的房租，相對應的房東則只能收到季度付或月付租金，中間存在較大的資金差，風險也隨之增加。此外，還存在高收低租的現象，給房東和租客都帶來了損失。

案例1

“高收低租”中介拖欠房東8個月房租

去年8月，市民楊女士購買的商品房交房了。作為投資住房，她想盡快出租獲得收益。雖然新房配套了比較好的小學和中學，但是一層樓10多套房，房源較多，一時竟難以出手。交房兩個月后，自稱開發商旗下的一家房屋中介公司聯系上了她。出于對開發商的信任，她和這家公司簽訂了租賃合同。租期一年，每個月租金1600元。

合同簽了，房子也交給這家公司了，楊女士拿到了前4個月的房租，就沒再管后面的事。等到該收取之后的租金時，這家公司卻說沒錢，讓楊女士去法院起訴。可她的房子里還住著人呢，托管公司與租客的合同也沒有解除。后來她私下找租客了解到，她的房子居然是以每個月1200元租給租客的。現在，這家公司還欠著楊女士8個月的房租和相關物管費用沒給。

案例2

中介跑路租客房東各擔一半損失

無獨有偶，購買了地鐵4號線沿線某樓盤的王女士，把她的房屋以每月1800元的價格包年租給了一家中介公司。中介公司和她簽訂合同后，就把鑰匙拿走了。后來，她聯系中介公司討要租金，對方卻一直找借口拖著不給，而她的新房卻住進了租客。

王女士著急了，她約上家人和朋友一起去中介公司，沒想到對方居然跑路了。王女士沒辦法，只好回來和租客商量，這才知道，租客是以低于1800元的價格從中介公司租下房屋的。王女士和租客的利益都受到了損害，他們在律師的調解下，各自承擔了一半損失。王女士免租3個月，到期后租客退還房屋。

案例3

中介跑路涉及金額700萬元左右

此前，在人民網地方領導留言板上，有網友反映：昆明鉅隆房屋租賃有限公司于今年5-8月份向400余名租客收取為期一年的租金。鉅隆公司有關高層已卷款潛逃，涉及金額預計在700萬元左右，租客與房東矛盾重重。

盤龍公安分局對該留言進行了回復，表示轄區派出所已于2020年8月22日受理此案，目前正在對涉案的昆明鉅隆房地產經紀服務有限公司展開調查。

現實

托管代租有風險

據悉，托管、代租這種形式多出現于商鋪或是公寓。是指房屋產權所有者對房屋使用權以契約形式讓渡給房屋經營單位，房屋經營單位再對房屋使用權商業化的一種過程。業主將房屋委托給受托方并簽訂委托合同，受托方將按照業主的協議為其尋找租客。合同期內，由房屋經營單位代收房租、水電、煤氣、物業管理等費用并按合同約定將租金打入業主或業主指定銀行賬戶，受托方承擔中途租客退租風險。受托方靠收取業主的管理服務費盈利，依靠自身的專業房屋管理經驗來抵抗各種風險。從而達到業主與受托方互惠互利，共同增值的目的。

同時，除了托管公司之外，也有中介機構或個人事先租下房東的房屋，再將其分隔或轉租出去，房東收中介機構或個人租房的租金，中介機構或個人收租客的租金。在這種情況下，中介機構變成代租方，個人成為“二房東”，租客始終不能與房東面對面。

租客與房東不能面對面以后，房東不知道租客是什么人，租客也不了解房東，更不知道對方的租金到底是多少；甚至出現托管方用高租金吸引房東托管房屋、用低租金吸引租客租房，房東與租客之間信息極不對稱。近年來，這種租房形式也暴露出許多問題，顯現出不少風險：萬一中介機構等倒閉或是跑路，那么房東與租客之間勢必會引發大量經濟糾紛。

調查

房源多為中介機構掛出

記者了解到，目前大多數人租房都會到租房網站上篩選信息。晚報記者在安居客、58同城、貝殼找房等App上看到，出租房源多為中介公司掛出，房東直租的房源非常少，即便有房東直租的房子也很難辨別真假。同時，租客租房主要以中介或房東在App上上傳的房源圖片與相關信息為參考，確定房源后與相關人員聯系看房、簽訂合同。不過，多數中介公司僅僅只是幫房東掛出房源，成功出租后賺取服務費，租房合同由租客和房東簽訂。

“我個人的力量很小且渠道單一，總是不如中介租房快。而且我把房源信息放在中介那里并沒有什么壞處，兩方之間的利益并不沖突，中介賺服務費，我賺租金，兩不相干。”李女士在棕樹營有一套多年前單位分的老房子，因為家里有自住房，這套房子便一直通過中介出租出去，“我只希望租客愛護一下屋里的家具，找中介租得挺快，自己租就不行了。”

不過李女士表示，堅決不會把房子委托給托管公司，“我的房子里房間、家具都是定好的，如果委托給托管公司，指不定會被搞得亂七八糟。最重要的是租客不和我簽合同，萬一委托公司出問題，我拿不到租金也就算了，至少房子還在，租客卻是交了房租的，連房子都住不了，這也太虧了。”

“房東直租”其實也是中介

在租房軟件平臺上看房的張先生，為了避免麻煩，特意在平臺上購買了一個239元、終身免費提供全國房源信息的套餐。之后，他挑選了一套房東直租的公寓，與房東取得聯系后準備到現場看房。

然而到現場后張先生才發現，雖然平臺上標明這是“房東直供”的房源，簽合同的仍是中介機構管理的代租房源。張先生對此很是在意，“我知道厲害關系的，租房子必須要和房東直接簽訂合同才能得到相關保障，和第三方簽很容易出問題。”張先生還說，有的中介公司不收取中介費，只需要付一定的租房押金。“貪小便宜容易吃大虧，中介公司人員流動快，有些中介拿了錢就走的情況也是有的，到時候租客完全找不到理論的地方。”

張先生欲尋求的是有房源的房東。他再一次選定房屋，但看房時聯系張先生的仍是一名房屋中介，他還是無法與房東直接簽訂合同。張先生告訴記者，“當時說這是她自己的房源，但是看房后才知道又是轉租的房子。其實現在這種狀況已經是常態了，基本就是先欺騙租戶，把租戶帶到現場看房再繼續誘導租戶租房。”

走訪

二次出租房源容易被更換

記者通過調查了解發現，各大租房App上除了整租、合租、品牌公寓出租等租房類型外，還有“找室友”功能，也就是二次出租，而二次出租則更是套路多多。據了解，二次出租的房源包括中介和租客都能轉租，記者通過走訪發現，二次出租的房源圖片往往與實際出租的房屋差距很大，甚至會出現不是同一個房源的情況。

為了驗證房源的實際情況，記者以租客的身份聯系了轉租方，要求其發送房源真實圖片過來，但轉租方大多都委婉拒絕并邀請租戶現場看房。而記者到達現場后，看到的房源真實情況則多與預期相違背。不少租客表示，這一過程中不僅存在實物與圖片不符的情況，還有二次出租使租客利益無法得到保障的情況發生。

95后姑娘小張因工作需要在昆明租房，通過對比房源圖片以及相關信息后，決定去西山區一小區現場看房，但實際情況卻令她大失所望。550元/月能租到的并不是圖片上那樣寬敞明亮的房間，而是一套房子里最小的一個雜物間，“房間面積不足10平方米，且僅有一個小窗戶對著走廊，幾乎沒有采光。我實在無法接受，房間真的太小了。”小張說，中介就是在利用人們的心理落差欺騙租客，而且后來朋友提醒她才發現，跟中介簽訂租房合同其實存在很多風險，萬一中介跑路或是合同有問題很難維權。

租房合同都沒簽毫無保障

針對以上情況，記者在網上找到一套標有“個人特價甩租”字樣的小區合租房，并與負責人約定了看房時間進行現場看房。網上展示的550元/月的房間照片是帶陽臺和獨衛的房間，實際情況令人大失所望。

“照騙”普遍存在，那么能夠放心租么？“我們這是直租的房子，是開發商直接租給我們的，不會有什么問題。”問及是否有開發商的委托出租協議，中介卻說：“沒有，但是物管都是知道的，而且我們很多租戶都是租了幾年的，這個完全可以放心。”

此外，中介還向記者介紹到，房屋里有6間出租房、兩個衛生間和一個廚房，租客的租金中包含了水電費、物業費和寬帶費，租客無需額外支付費用。但如果每月水電費超過了50元，超出的部分則需要租戶平攤。

這樣的房子王女士曾經租過，“一個套房里面六七間房，我住的是主臥，面積挺大，不過房東是‘二房東’，費用全包在房租里，連合同都沒簽。后來果然出事了，斷水斷網，‘二房東’根本不管，太沒保障了。”

聲音

確認房屋相關證件是關鍵

業內人士李經理告訴記者，“我是不建議大家去網上租房的，套路多就不說了，遇到轉租和代租風險更大。而且不是房主簽訂的合同大多是不合法的，現在這種轉租被騙走錢的事情發生得太多了。”李經理表示，合規的中介公司里存有的房源都是經過檢驗的，至少要確保房產證和身份證上是同一個人。

李經理介紹，把房子租過來進行改造后再次出租的“二房東”和托管公司很多，這些“二房東”或托管公司很有可能拿了錢就走。同時，網上一些圖片與實物不符的房子也很多。記者了解到，中介會先采用一些欺騙手段將租客帶至現場看房后再進行游說，“租客很有可能因為較大心理落差而選擇了價格更高的房子，或是在中介的引導下忽略了一些應該注意的問題。”

李經理建議，市民在租房時首先要學會分辨真假房東，有一些租期快到的租客可能會將房屋進行二次轉租，從中牟利，騙取房租后跑路。“建議大家先確認相關證件后再付押金、交房租，最好留一份房東的身份證復印件以備不時之需。如果是幫忙代租的也要出示相關委托書和委托者的房產證、身份證等信息。”當然，能和房東簽訂合同就盡量和房東直接簽訂。其次，要清點好房屋內的家具電器一并列入合同，并檢查是否有損壞；最后，要看清合同、包括附件也要寫清楚，不能只做口頭約定，要明確雙方的權利和義務。

專家分析

房東和租客該如何保護自身利益

昆明獨立房地產分析師姜國君認為，昆明住房租賃價格十分平穩，已連續五六年處于持平無上漲的狀態。近幾年來，昆明住房銷售價格實際上是在持續上漲的，而住房租賃價格不振一方面反映了房屋空置率較高，另一方面也說明租賃需求增長較慢。在租賃市場并不十分火熱的情況下，一些房東便做起了甩手掌柜，選擇與長租公寓企業合作。

目前，新型城鎮化建設有序推進，各級城市均放寬了人口落戶政策，農村人口向城市轉移過程中會觸發更多的住房租賃行為，這方面需要加強服務與監管。云南適時印發《房屋租賃合同示范文本》，既進一步規范了住房租賃市場，也將對新型城鎮化建設工作、人口落戶工作起到積極的推動作用。特別是租賃合同網簽備案的規定，將能更好地保障當事人的合法權益。合同范本中有出租人是否同意承租人轉租這一條款，但并沒有作出明細規定。長租公寓企業作為“二房東”，其業務實際上是在轉租產權人的房屋，今年以來已有多地出現長租企業跑路等負面事件，后續出臺更加全面的政策是很有必要的。

對于房屋產權人來說，保障自身權益的第一步是轉變觀念。租賃交易中，機構承租方可能帶給房東的風險要遠大于個人承租方，這是房東需要深刻認識的一個問題。因為個人承租方涉及面小，出現狀況時容易解決，即使解決不了，房東也可以及時止損；而機構承租方由于量大面廣，一旦出現經營狀況就很難翻盤，對房東造成的損失將更大。現實中，一些房東往往對個人承租方過于苛刻，而對機構承租方卻一再讓步，這就容易形成被動局面，加大了相關風險。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從實際過程看，很多房東和租客對于租賃的各類細節不是很懂，通過合同文本的示范，有助于更加細化租賃業務，引導租賃合同有序開展。對于租客來說，需要找正規的中介或長租公寓企業。同時，對于一些畢業生來說，建議以合租為主，這樣相對經濟，同時也會比較安全。當然，對于類似租金貸等業務來說，也是需要警惕的，至少租客要仔細看看合同條款。

本報記者 孫江葒 張勇

實習生 彭云 攝影報道

來源： 春城晚報