房產(chǎn) 眾籌—房產(chǎn)眾籌的特點
前段日子，由于供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，住宅地產(chǎn)市場在一線城市外的地方大多轉(zhuǎn)變成了買方市場，開發(fā)商們遭遇住宅寒冬，所以一直希望可以找點啥創(chuàng)新的東西可以刺激刺激銷售。 最近互聯(lián)網(wǎng)金融又這么火。開發(fā)商的眼光們自然而然地聚焦到P2P和眾籌這塊來了。
房地產(chǎn)P2P的利率比起銀行的按揭貸款一點優(yōu)勢都沒有，地產(chǎn)抵押貸款又不能直接刺激住宅業(yè)務(wù)的銷售，聰明的開發(fā)商們想到了從首付下手。無奈市場反響平平，比如陸金所的首付貸款產(chǎn)品，上次問了某個行業(yè)專家透露了下，試運營半年也只成交兩筆。 P2P是搞不起來了，那么問題就來了——
房地產(chǎn)眾籌哪家強？
縱觀中國市場，目前打著眾籌概念的房地產(chǎn)項目頗多，其中不乏一些“偽眾籌”，容狐貍幫你們一一抽絲剝繭。以下探討中國市場房地產(chǎn)眾籌的三種模式。
- 眾籌拍賣
這個模式特別的……有！創(chuàng)！意！
這是萬科同學(xué)在蘇州搞的一個項目。該項目的標(biāo)的是蘇州萬科城的一套住房，市場價大概90萬。目標(biāo)金額設(shè)為54萬，即該房總價的6折。
具體分三步走：
萬科向客戶眾籌意向金（1000元起投），交了這筆錢之后呢，你就可以擁有參加眾籌拍賣的權(quán)限了。當(dāng)眾籌的金額達到目標(biāo)金額54萬后，將轉(zhuǎn)入下一步——
開發(fā)商以低于市價的底價（和目標(biāo)金額一樣為54萬）進行在線拍賣。交過眾籌意向金的同學(xué)們開始開始拍房子了。
拍賣結(jié)束后，成交價超過底價的部分（若以80萬成交，則超過底價的部分為26萬）將被當(dāng)作投資收益按比例返還予繳納意向金的客戶。
整件事情很開心：萬科出讓利益，拍賣房子的小伙伴可以以市場價的價格買到房子，其他拍不到房子的小伙伴也可以拿到“投資”收益。
mmm...
這件事情對于萬科來說嘛，仗著“眾籌”二字，就有無數(shù)的媒體幫他寫稿分析（你看你看連我都寫了），營銷效果杠杠的。除此之外還能順帶測試一下現(xiàn)在市場價大概多少錢，也可以相應(yīng)地調(diào)整價格策略。
- 集體定制
這個案例好玩很多！ 你們可以去看一個很高的網(wǎng)站——自由筑屋（沒有移動版）。這是馮侖大叔搞的一個平臺。
“馮侖？哦哦哦我知道是那個寫黃書的嘛！”
“那是馮唐……”
馮侖大叔作為大名鼎鼎的萬通地產(chǎn)老大、也是很有名的思想家。他喜歡做的事情除了搞搞地產(chǎn)寫寫書之外，也很喜歡炒概念，比如提了很多年都沒有搞起來的“立體城市”，比如這個神奇的網(wǎng)站“自由筑屋”。
一般的住宅項目嘛，都是先開發(fā)好，然后就做銷售，是產(chǎn)品導(dǎo)向而不是用戶需求導(dǎo)向地在做項目。自由筑屋的概念呢，是由購房者提出購房需求，然后找到自己親朋好友一起團購（定制友鄰），甚至可以參與住宅項目的定制（通過票選、挑刺優(yōu)化等形式參與設(shè)計、戶型、裝修、公共空間、選擇物業(yè)公司等環(huán)節(jié)），也可以通過線上線下活動與未來友鄰提早熟識。按需建房之后再收錢，多貼心啊。
聽上去是不是很不靠譜？
沒錯！所以他們Beta版本運營了一段時間之后就改版轉(zhuǎn)型了……連Logo都換了開始做房地產(chǎn)團購+開發(fā)商眾籌……（你們可以看看Logo吐吐槽）
- 眾籌投資
燈燈燈登，真正意義上的眾籌出現(xiàn)了。
平安旗下的平安好房曾經(jīng)推出過一個“海外眾籌”的項目，媒體曾經(jīng)大炒過。它算是真正意義上的房地產(chǎn)眾籌。
以下是它的操作機制：
其實這種模式是股權(quán)眾籌的一種衍生模式——通過股權(quán)眾籌成立一家合伙制企業(yè)（物業(yè)持有公司），并通過它持有房地產(chǎn)。和REITS的感覺是不是很像！
這個項目的投資標(biāo)的物是美國南卡羅來納州Chandler Oaks公寓等海外的房地產(chǎn)。收益分兩份：一是租金收益（年化大概4~5%），二是出售房子時房價升值帶來的漲幅（預(yù)計兩年后出售，大概收益20%）。
那么問題就來了……
為什么選擇海外的房地產(chǎn)來進行眾籌？
馬后炮的分析以下：
- 中國的住宅項目租售比很低，租金收益不吸引
- 眾籌投資主要回報靠房價升值，除了如何確定出售日期這種細節(jié)外，還要面對房價下行的風(fēng)險
然而據(jù)內(nèi)部人士透露，其實真正的原因是……“哦之前我們從XXX（某房地產(chǎn)中介網(wǎng)站）挖了個老總過來，TA以前負責(zé)海外房產(chǎn)業(yè)務(wù)，剛好那邊有資源，忽然有了這么個idea，一撮合，這事就成了。”
當(dāng)然房地產(chǎn)眾籌還可以有很多的延伸，比如可以眾籌后分時度假。也可以像RCI之類的組織弄個分時度假網(wǎng)絡(luò)。再延展開來就是Airbnb模式了。在此就不一一贅述（主要是因為懶不想寫了）。
以上是國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌的幾個案例。下面稍微發(fā)散一下:
前文提到過，房地產(chǎn)眾籌投資是股權(quán)眾籌的一種衍生模式。通過股權(quán)眾籌成立一家有限合伙企業(yè)后，其實可以代持很多權(quán)益。除了房地產(chǎn)外，還有很多好玩的東西可以投資。3W咖啡之類大家都知道啦。
咱也可以看看另類投資里頭的SWAG（Silver, Wine, Arts, Gold）。金銀大多門檻也不高，不需要轟轟烈烈地搞眾籌。紅酒嘛我不大懂所以也不大好評論。
在這里主要想說說Arts。藝術(shù)品的眾籌其實對平臺的要求會很高，你要懂得藝術(shù)圈子的那一套——怎么去發(fā)掘有才能的藝術(shù)家，怎么去推藝術(shù)衍生品（畫的絲巾、公仔、地毯、拼圖之類周邊），怎么和拍賣行打交道——因為一般的投資者根本不懂這些。
這種模式簡單地一句話概括呢，就是“眾籌投資畫廊”。
798的同學(xué)們，感謝我吧。
如果想了解多點眾籌的基礎(chǔ)概念，可以看看《大家快給我錢吧！——眾籌在中國的四種模式》。
本文作者是@狐貍君raphael，著有《風(fēng)口上的豬：一本書看懂互聯(lián)網(wǎng)金融》一書，歡迎關(guān)注微信號fantastic_fox。
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