公房產權—公房產權證是什么意思

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■本文作者：王娜娜 北京在明律師事務所

導讀：直管公房是計劃經濟福利制度的產物，早期的公房大多是單位福利分房。承租人僅需繳納極低的租金即可對該房屋享有長期的占有和使用權，其地位近似于房屋所有權人。也就是說，雖都不具有產權，公房承租人享有的權益也不是今天的公共租賃住房、廉租房的承租人所能比擬的。

鑒于法律、行政法規層面未對直管公房進行明確規定以及各地對直管公房的管理規范不統一，本文根據北京市尤其是西城區有關直管公房的規定，側重于對直管公房的轉讓條件、程序、立法演變以及拆遷補償進行梳理，供各位被拆遷人參考。

關于直管公房的界定，散見于北京市的地方政府規章及相關規范性文件，主要包括：

（一）《北京市人民政府關于城市公有房屋管理的若干規定》

根據1987年10月1日施行的《北京市人民政府關于城市公有房屋管理的若干規定》（北京市人民政府第12號）第一條、第三條的規定，凡本市城區、近郊區、遠郊縣城、建制鎮和工礦區的公有房屋（以下簡稱“公房”），均納入本規定的規制范圍。

全民所有和集體所有的房屋，都是公房。全民所有的公房，所有權屬于國家。集體所有的公房，所有權屬于集體單位。結合公房的情況，進一步制定了以下幾種管理原則：

1.機關、團體、學校等行政、事業單位使用的全民所有的公房，由房管機關所屬的管房單位直接管理，或按現實情況由各該單位自行管理。

2.國有企業使用的全民所有的公房，除由房管機關所屬單位或其他行政事業單位管理的以外，屬國家授予企業經營管理的固定資產，由企業負責管理。

3.集體所有制單位自建、自購的房屋，屬本單位所有，由本單位管理。

集體所有制企業使用的全民所有的公房，區分不同情況，按以上第1、2項規定管理。

4.居民租用的公房，由出租公房的單位管理。

5.外地的機關、團體、企事業單位在本市建、購的房屋，由建、購單位管理。

6.樓房住宅小區范圍內的公房，分屬若干單位管理的，由區、縣房管機關指定房屋數量較多的單位牽頭，與其它單位組成協調機構，負責協調本小區住宅管理的相關事宜。

集體所有制單位自建自購的房屋，其本單位為所有權單位；全民所有的公房，由本條第1至5項規定的各管理單位代表國家行使對公房的所有權。管理單位可視為所有權單位。

（二）《北京市城市房屋拆遷管理辦法（2001）》（已廢止）

根據《北京市城市房屋拆遷管理辦法（2001）》（已廢止）第二十八條規定，直管公有住房，是指拆遷市和區、縣人民政府所有、并指定有關單位管理的公有住房。

相對應的，自管公有住房，是指拆遷機關、企業、事業單位自管的公有住房。

（三）《北京市西城區人民政府關于印發北京市西城區直管公房管理暫行規定的通知》（西政發〔2016〕1號）

《北京市西城區人民政府關于印發北京市西城區直管公房管理暫行規定的通知》（西政發〔2016〕1號）第二條規定：“本規定所稱直管公房是指由西城區房屋土地經營管理中心和北京宣房投資管理公司代表政府依法直接進行經營和管理的國有房屋。”

根據該通知，直管公房的承租用途主要包括三種：居住、生產經營和由機關事業單位承租并自用的非居住用途。但是，通知規定此文件的有效期為3年，自2016年2月6日起施行，現已失效。

（四）《北京市人民政府辦公廳印發<關于加強直管公房管理的意見>的通知》（京政辦發〔2018〕20號）

《北京市人民政府辦公廳印發<關于加強直管公房管理的意見>的通知》（京政辦發〔2018〕20號）第一條第（一）項指出：“本意見所稱直管公房是指通過接管、收購、新建等方式形成，在市、區兩級房屋行政主管部門或經政府授權的單位名下的公有房屋。市屬、區屬直管公房經營管理單位分別由市、區兩級政府確定。”

不論是從直管公房制度建立的初衷還是后續的權利保障，相比于如今的公共租賃住房和廉租房，直管公房帶有更為強烈的福利色彩。

正如最高院作出的案號為（2018）最高法行申221號、5644號《行政裁定書》論述：“直管公房租賃權是國家為了保障公民居住權而提供的一項具有重大財產利益的權利。不同于平等民事主體之前通過簽訂房屋租賃合同而取得房屋的承租權，直管公房承租人是通過向行政機關申請而獲得直管公房租賃權。

基于該項權利，直管公房承租人得以長期繳納低房租居住該房屋，對該房屋享有長期的占有和使用權，其經濟地位近似于房屋所有權人。”

那么，具有特定人身屬性的直管公房承租權，可否進行轉讓，又如何進行轉讓呢？實際上，基于時代背景的變遷，直管公房使用權也經歷了從試點上市交易到禁止上市交易的政策演變。

（一）允許公房使用權上市交易階段

早在2002年12月18日，北京市國土資源和房屋管理局印發了《關于開展直管公有住房使用權交易試點工作的通知》（京國土房管物〔2002〕1124號）指出，為充分發揮公有住房的使用效益，規范和搞活房地產市場，經研究決定，自2003年1月1日起，在全市范圍內開展直管公房使用權交易試點工作。筆者梳理關鍵規定如下：

1.公房使用權交易的適用范圍：除按照北京市住房制度改革有關規定可以向承租人出售的公有住房外，包括平房、筒子樓、簡易樓等其它直管公有住房均可上市進行交易。

2.公房使用權交易形式包括：互換、轉讓、轉租等多種方式。

3.公房使用權交易的，應當取得共居人、合居戶、房屋所有權人和共有人的同意。

4.公房使用權互換、有償轉讓、交換住房產權后，該公房產權性質不變，新的承租人應當與出租人重新簽訂公有住房租賃合同。

5.通過公房使用權互換、有償轉讓和交換住房產權方式取得公房使用權的新承租人，可以將公房使用權再次上市交易。

此外，該通知第五條規定，公房使用權交易試點至2003年12月31日結束，試行期一年。也就是說，2003年全年在履行相關變更登記手續的提前下，可以辦理公房使用權的互換、轉讓、轉租手續，甚至可以連續交易。

（二）嚴禁直管公房使用權交易、強監管階段

2017年6月12日，北京市住建委發布《關于加強直管公房承租人變更管理有關問題的通知》（京建發〔2017〕206號）第三條規定：“嚴禁辦理直管公房使用權交易。直管公房規劃性質及使用用途未經批準不得改變。”

同時指出全市將加大監督和執法檢查力度，查處直管公房管理違法違規行為。

根據《關于加強直管公房承租人變更管理有關問題的通知》（京建發〔2017〕206號）第一條規定，同時符合以下條件的，新承租人方可按原承租面積繼續承租：

1.原承租人遷出本市或死亡；

2.與原承租人同一戶籍并共同居住兩年以上且無其他住房的家庭成員愿意繼續履行合同；

3.符合承租條件的其他家庭成員無異議。

另外，《通知》還進一步規定直管公房承租人變更過程中，嚴禁辦理直管公房分戶手續，嚴禁新的承租人為兩人（含兩人）以上共同承租。

根據《北京市城市房屋拆遷管理辦法（2001）》第二十八條、第二十九條之規定，拆遷市和區、縣人民政府所有、并指定有關單位管理的公有住房的，直管公有住房應當按照房改政策出售給房屋承租人。房屋承租人購買現住公房后作為被拆遷人，由拆遷人按照本辦法第二十七條規定給予補償。

產權單位可以通過協議收購承租人的公房使用權或者異地安置房屋承租人的方式，與承租人解除設定于被拆遷房屋之上的租賃關系，由拆遷人對產權單位給與補償。

同時，關于直管公房的拆遷補償安置標準具體適用《北京市職工購買拆遷范圍內公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓管理辦法》和《北京市職工購買拆遷范圍內公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓補充規定》。

另外，如果拆遷人與承租人就拆遷補償安置標準協商不成，雙方均可向房屋拆遷管理部門申請裁決。

在明律師最后要提示廣大公有房屋承租人的是，隨著近年來“申請式退租”“危舊樓房改建”“文保騰退”等非征收拆遷性質的城市更新項目的啟動，公有房屋承租人通過房改政策將房屋買成私產的可能性已經不大，更多的公房承租人將面臨貨幣補償、外遷至共有產權房或者公共租賃住房等途徑解決未來的居住生活需求。在公房承租人主體資格的認定等關鍵性問題上如若發生糾紛，大家可及時咨詢專業律師，通過法律途徑保障自己今后的居住生活條件。

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