房產營改增(房產營改增退稅)

2016年5月1日起，杭州營業稅改征增值稅試點工作將全面推開。此次改革力度前所未有，試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活務業四大行業。為了讓廣大納稅人了解此次全面“營改增”的影響，我們特別采用問答形式，分行業對納稅人關心的問題進行解讀，今日推出房地產業篇。

“營改增”后房地產納稅人分為哪幾類？主要區別在哪里？

答：根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第三條規定，房地產納稅人可分為一般納稅人和小規模納稅人。這兩類納稅人不僅有規模上的區別，更有稅制適用上的區別。從稅制適用而言，一般納稅人適用增值稅稅率，其進項稅額可以抵扣，而小規模納稅人適用增值稅征收率，其進項稅額不可以抵扣。

一般納稅人和小規模納稅人在稅收待遇上的區別如下：

（一）一般納稅人銷售應稅的貨物、勞務以及發生應稅行為可以自行開具增值稅專用發票，而小規模納稅人不能自行開具，購買方索取專用發票的，小規模納稅人只能到主管稅務機關申請代開專用發票。

（二）一般納稅人購進貨物或勞務可以憑取得的增值稅專用發票以及其他扣稅憑證按規定抵扣稅款，而小規模納稅人不享有稅款抵扣權。

（三）征稅辦法不同。一般納稅人適用一般價稅方法計稅，小規模納稅人適用簡易計稅方法計稅。

房地產業涉及的征收范圍主要有哪些？其適用稅率是多少？

答：根據《銷售服務、無形資產、不動產注釋》規定，房地產業涉及的征收范圍有二項，一是房地產企業銷售自己開發的房地產項目適用銷售不動產稅目；二是房地產企業出租自己開發的房地產項目(包括如商鋪、寫字樓、公寓等)，適用租賃服務稅目中的不動產經營租賃服務稅目和不動產融資租賃服務稅目。一般納稅人銷售不動產、提供不動產租賃服務，其適用稅率為11%。小規模納稅人銷售不動產、提供不動產租賃服務，不按適用稅率征稅，而是按征收率5%繳納增值稅。

房地產開發企業銷售開發的房地產項目，是否可以扣除受讓土地的價款？

答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

一般納稅人購置或自建的房地產銷售收入，在增值稅預繳時不一樣嗎？

答：根據《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》第三條規定，一般納稅人轉讓房地產，由于取得的方式分購置和自建，在銷售后預繳增值稅也是不一樣的：

（一）購置后轉讓——應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款。

（二）自建后轉讓——應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款。

小規模納稅人轉讓不動產收入，預繳增值稅與應交增值稅的計算方式是否相同？

答：相同。根據《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》第四條規定，小規模納稅人轉讓其取得的不動產，除個人轉讓其購買的住房外，按照以下規定繳納增值稅：

（一）小規模納稅人轉讓其取得（不含自建）的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

（二）小規模納稅人轉讓其自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

除其他個人之外的小規模納稅人，應按照本條規定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

5月1日以后，增值稅一般納稅人購置的不動產，其進項稅額如何抵扣？

答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，適用增值稅一般納稅人2016年5月1日之后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產（包括在建工程），其進項稅額可分2年從銷項稅額中抵扣。第一年可抵扣60%，于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；第二年可抵扣40%，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。如果納稅人發生不動產處置或注銷等情況，尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，允許于銷售的當期從銷項稅額中抵扣。

取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。

融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。

營改增以后房地產業有過渡性優惠政策嗎？

答：為了在不影響市場經濟秩序的前提下，國家就存量的房地產項目引入過渡性政策，實現營改增后的平穩過渡。根據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》有相關政策的規定，一般納稅人取得以下項目的收入，可選擇簡易計稅方法：

（一）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

（二）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

（三）房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

（四）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。

（杭州日報）