菲房產_菲房

在之前文章中我表達過對菲律賓房地產未來20年的一個預期。詳見：上升中的國度！！菲律賓房地產即將迎來黃金20年。投資邏輯何在？然而眾所周知，對廣大收入仍然處于上升期的菲律賓人而言房產是一種相對較重的資產。

誠然房地產是一項穩定及抗通脹的投資，但過去許多已經達到中產階級的菲律賓人并不愿意買房、買樓買公寓。原因無二，因為他們負擔不起高昂的購買價格和房地產的經常性支出。要知道對菲律賓新興中產來說，買樓的成本還是比較大的。眾所周知菲律賓公寓樓有非常好的服務，包括安保、泳池、健身房甚至各種運動場。有人選擇投資+自住購買房產，坐等升值，有人就會因為流動性、資金量考慮房地產信托基金。

菲律賓各行各業正在快速崛起中

面對這個似乎制約菲律賓房地產業發展的困境，本地人不買房的困境，過往很多投資者都擔心房屋缺乏流動性等等。而2020房地產投資信托成為在菲中產階級族群投資房地產的新選擇后，這一困境似乎逐漸得到改善。未來只要菲國繼續保持現有發展勢頭，購房投資依然會是一個很好的資產增值的方案。

菲律賓房市發展長期保持穩定增長。這種穩定的發展也為房地產信托基金在菲律賓的投資鋪平了道路。另外，目前由于政府的鼓勵和金融監管機構的放松，菲律賓對房地產投資信托基金的要求變得更加寬松，這更鼓舞更多像菲律賓“幕后王者”Ayala Land等 當地知名房地產開發商進入，預計將來會有更多房地產公司，向PSE（菲律賓證券交易所）申請提供其房地產投資信托基金。

什么是房地產投資信托基金（REIT）？

REIT主要是擁有和經營房地產以產生收入的公司。其通過向租戶收取租金、用戶管理費、通行費、停車費或倉儲費來賺錢。但并非所有房地產公司都符合菲律賓房地產投資信托的條件，要成為房地產投資信托基金，公司應符合菲律賓房地產投資信托基金法律中關于保護投資者的要求。根據菲律賓SEC的規定必須滿足以下標準：

母公司必須在菲律賓證券交易所上市。

最低實收資本為3億披索（約6百萬美金）

應保持33％的公眾持股量，這是投資公眾所擁有的公司股份。

公司必須至少有1,000名公眾股東，每人至少擁有50股股份。

不動產資產投資的70％或不動產總資產的至少35％。

凈收入的90％分配為股息。

公司不得投資任何未公開上市的公司。

公司的估值每年進行一次。

現有的菲律賓地產信托基金

目前有五家上市房地產投資信托基金，即：AREIT, Inc.、DDMP REIT, Inc.、Filinvest REIT Corp. (FILREIT)、RL Commercial REIT, Inc. (RCR) 和 MREIT。基本都是菲律賓地產業的龍頭企業。

我們舉兩家信托來看看具體情況：

AREIT：Ayala Land REIT。不用多說，享譽菲律賓群島200年的“黃金家族”旗下的地產信托基金。Ayala家族永遠是菲律賓群島最響亮的財團、家族的名號。AREIT是菲律賓第一個上市的REIT， 于2020年在市場上首次亮相，其超額認購額是其兩倍。2020年股息收益率在4.85％，2021年增加到5.85％。

位于makati 市的Ayala公司

DDMPR：DoubleDragon Properties REIT。雙龍地產來自菲律賓最年輕富豪，Mang Inasal前創始人——謝志誠。DDMPR于2021年發行，2021年的股息收益率為5.07％，2022年的股息收益率為5.45％。

位于pasay市的雙龍地產

REIT的優點及缺點

優點：低成本投資、零合同和物業義務、股息帶來穩定收益、資本增值、高流動性、多元資產組合、分散風險、財務透明度高、專業資金管理、OFW免稅（從2020年開始，海外菲律賓工人可以享受為期7年的免稅股息）等等。

缺點及風險：與股票一樣，房地產投資信托基金的股價也會隨著時間波動、政治動蕩、經濟衰退、利率上升（加息，投資者購買國債和票據）以及其他因素可能，導致REIT股票價格下跌。

如果投資的房地產投資信托基金的物業的租賃需求下降，那么房地產投資信托基金的收入和它將支付給股東的股息也會下降。

某些REIT僅擁有建筑物，而不擁有其所建設的土地，例如AREIT。此類REIT的投資者失去了通過土地價值升值，獲得更高回報的機會。

與其他股票相比，增長增速較慢。因為大部分收入作為股息分配給股東，而不是再投資回企業以創造更多價值。

和實際房產相比，價格增長速度也比較慢。漲幅可能遠遠不及實體公寓、別墅等地產的漲幅。而且股息回報率也不及目前菲律賓公寓樓現房租賃的投資回報率。

其他投資風險包括可能出現的財產價值惡化、較高的利率、較高的管理費、高債務水平，以及不利的稅收環境等等。所以投資并沒有一勞永逸的解決方案。選擇高增值水平的實體公寓樓還是有一定股息率的房地產信托基金，完全取決于你要什么。況且很多朋友在菲律賓購房也是“剛需”自住。所以并不能一概而論孰優孰劣。

如何購買菲律賓房地產信托基金。

REIT在菲律賓證券市場就能購買，目前股息率普遍在5-6%之間。但是在PSE購買房地產信托需要擁有菲律賓銀行賬戶。關于券商開戶、銀行卡辦理的一切問題，請翻閱過往文章如何用菲律賓賬戶投資菲股、美股？

關于券商、銀行開戶方面任何問題也可以后臺聯系客服咨詢。

未來展望

其他行業的發行的同類型信托基金可能會提振該國的房地產投資信托基金和房地產整體的市場。這包括酒店業（酒店、度假村）、零售業（商場）、物流中心、基礎設施以及通過太陽能農場的可再生能源部門等。菲國證券交易委員會2021年年末批準了第一個與能源相關的房地產投資信托基金——花旗能源房地產投資信托公司。

與此同時，DoubleDragon Properties Corp. （雙龍集團）和 Jollibee Foods Corp. （著名的快樂蜂）計劃明年通過 DoubleDragon 的工業租賃部門 CentralHub Industrial Centers, Inc. 發行“全國首個工業 REIT”。

計劃中的CentralHub Industrial Centers工業中心

該公司表示，他們希望建立一個更加“成熟”的菲律賓房地產投資信托市場，以吸引更多的外國投資者。“我認為外國資金的流入一開始有點猶豫，因為它是一個如此龐大的市場，但我認為它是一個越來越穩定增長的市場。菲律賓房地產投資信托基金表現越好。外國資金投資菲律賓的可能性就越大，在未來希望有更多的外國投資進入該國，”DDMP REIT Fund Managers, Inc. 總裁兼首席執行官 Hannah H. Yulo-Luccini 說。 他們還指出，菲律賓房地產投資信托基金的興起讓更多菲律賓人有機會學習投資，尤其是在大流行結束，擁有更多可支配收入后。

房地產信托會吸引更多屬于菲律賓中產階級的資金進入他們原本“買不起”的房地產市場。對于沒什么錢的那些菲律賓人來說是一個很好的投資機會。并且不用擔心公寓折舊或者流動性較低帶來的關于“現金流“的麻煩。

菲律賓新中產不買樓成為過去式

對于實體住房來說，本地小資金以“理財”、“投資”等需求進入市場也是為菲國房地產市場穩定增長提供未來的基層助力。再也不用擔心本地人“可能不買房”的這個問題了。這種信托基金的出現也大大加強了菲律賓實體房產的流動性。交易——讓買賣更容易。

投資總體有風險，所有觀點不構成任何投資建議。