房產(chǎn)稅地下-房產(chǎn)稅地下室怎么算

一、征收范圍與定義

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅〔2005〕181號(hào)）中的明確規(guī)定，凡是在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的地下建筑，只要其具備房屋功能，即擁有能夠遮風(fēng)避雨、供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，均應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。這些地下建筑包括但不限于與地上房屋相連的地下建筑、完全建在地面以下的建筑以及地下人防設(shè)施等。

二、自用地下建筑的計(jì)稅方式

對(duì)于工業(yè)用途的地下建筑，根據(jù)財(cái)稅〔2005〕181號(hào)文件，其應(yīng)稅房產(chǎn)原值應(yīng)當(dāng)確定為房屋原價(jià)的50%至60%。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額則通過(guò)以下公式計(jì)算：應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額 = 應(yīng)稅房產(chǎn)原值 × [1 - (10% 至 30%)] × 1.2％。具體的扣除比例由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門(mén)在規(guī)定的幅度內(nèi)自行確定。

對(duì)于商業(yè)和其他用途的地下建筑，其應(yīng)稅房產(chǎn)原值則取房屋原價(jià)的70%至80%，稅率與工業(yè)用途相同，計(jì)算公式也相同。

值得注意的是，對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如地下室、地下停車(chē)場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，按照財(cái)稅〔2005〕181號(hào)文件的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)將其與地上房屋視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

三、地下停車(chē)位征收房產(chǎn)稅注意事項(xiàng)

待售期不納稅：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種商品，因此不征收房產(chǎn)稅。這也意味著，房地產(chǎn)企業(yè)的地下停車(chē)位在待售期間同樣不需要繳納房產(chǎn)稅。但一旦使用或出租，則需按照相關(guān)規(guī)定繳納。

土地成本不計(jì)入：對(duì)于地下停車(chē)位，如果其建筑面積不計(jì)入容積率，那么根據(jù)財(cái)稅〔2010〕121號(hào)文件的規(guī)定，其房產(chǎn)稅的計(jì)稅原值將不包括土地成本。

永久使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)洪_(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售地下停車(chē)位時(shí)，有時(shí)會(huì)采取轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)的方式。盡管這種方式并未涉及產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，但根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則，這并非屬于租賃收入，因此在轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)后，受讓人取得了地下車(chē)位的所有權(quán)、占有權(quán)、受益權(quán)、處置權(quán)，無(wú)需再繳納房產(chǎn)稅。然而，如果房地產(chǎn)企業(yè)短期出租地下停車(chē)位，那么其收入應(yīng)當(dāng)從租計(jì)征房產(chǎn)稅。

人防車(chē)位出租：人防工程的產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)有，根據(jù)《人民防空法》和《物權(quán)法》第五十二條的規(guī)定，人防車(chē)位在出租時(shí)，實(shí)質(zhì)上是一種轉(zhuǎn)租行為。由于房地產(chǎn)企業(yè)并非人防工程的所有人或承典人，也不存在產(chǎn)權(quán)未確定的情況，因此無(wú)需繳納房產(chǎn)稅。

個(gè)人自用免稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第五條的規(guī)定，個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。因此，個(gè)人自用的地下停車(chē)位同樣免征房產(chǎn)稅。

四、誤區(qū)糾正

需要特別強(qiáng)調(diào)的是，房產(chǎn)證并非繳納房產(chǎn)稅的前置條件。只要財(cái)產(chǎn)具備房屋形態(tài)，無(wú)論是否辦理房產(chǎn)證，均屬于房產(chǎn)稅的征收范圍。因此，取得地下車(chē)位永久使用權(quán)的人應(yīng)當(dāng)作為房產(chǎn)稅的納稅人進(jìn)行申報(bào)和繳納。