房產(chǎn)銷售分析-房地產(chǎn)銷售市場分析

平安證券近日發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)點評，分析認為：投資銷售延續(xù)下行，傳統(tǒng)旺季相對平淡。

以下為研究報告摘要：

國家統(tǒng)計局公布2024年1-3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售數(shù)據(jù)，其中投資額2.2萬億元，同比下降9.5%；房屋施工68億平米，同比降11.1%；新開工1.7億平米，同比降27.8%；竣工1.5億平米，同比降20.7%；商品房銷售面積2.3億平米，同比降19.4%；銷售額2.1萬億元，同比降27.6%；待售面積7.5億平米，同比增長15.6%。房企到位資金2.6萬億元，同比降26.0%。

平安觀點：

投資延續(xù)下滑，后續(xù)壓力猶存。3月地產(chǎn)投資1.0萬億，同比降10.1%，降幅較1-2月擴大1pct，其中東部、中部、西部、東北部投資分別同比降9.0%、9.5%、12.9%、18.8%。銷售承壓及資金偏緊背景下，預計全年投資壓力猶存。

開工竣工延續(xù)下滑，降幅均超兩成。3月新開工0.8億平米，同比降25.4%。考慮2024年地產(chǎn)銷售或仍承壓、庫存去化周期不低、近兩年土地成交大幅萎縮，預計2024年新開工仍將延續(xù)回落，但降幅有望收窄。從土地成交看，一季度百城住宅類用地成交建面同比下滑18%、成交金額持平，降幅差異或與重點城市加大優(yōu)質(zhì)地塊供應、房企拿地更加聚焦有關。3月竣工0.5億平，同比降21.7%，延續(xù)1-2月以來下行趨勢。近期浮法玻璃終端需求偏弱、庫存明顯累積，印證地產(chǎn)竣工帶來的玻璃需求出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱跡象?？紤]中央“保交付”工作推進卓有成效、2024年竣工面臨高基數(shù)，疊加剩余臨時停工項目盤活難度較大，預計全年地產(chǎn)竣工同比下滑。

新房仍受供需雙弱與二手房拖累，但降幅相對平穩(wěn)。受上年基數(shù)偏高、房企推盤積極性低、購房者觀望情緒仍然濃厚、二手房市場分流影響，3月全國商品房銷售面積、銷售額同比分別降18.3%、25.9%，降幅較1-2月收窄2.2pct、3.4pct；其中東部、中部、西部、東北部銷售面積分別下滑16.5%、23.8%、16.5%、10.5%。4月前15日重點50城新房套數(shù)日均成交同比下降43.8%，降幅與3月差異不大，20城二手房成交套數(shù)同比下滑11%，表現(xiàn)仍明顯優(yōu)于新房?？紤]短期銷售下滑預期難以扭轉(zhuǎn)，預計全年商品房銷售同比延續(xù)下滑，后續(xù)政策端支持力度有望加大。

到位資金延續(xù)下滑，國內(nèi)貸款降幅較小。3月房企到位資金同比降29.0%，其中國內(nèi)貸款、定金及預收款、個人按揭貸款分別同比降6.3%、41.5%、46.7%，結合3月新增居民中長期貸款4516億元、同比少增1832億元，均與商品房銷售下行相印證。

投資建議：3月地產(chǎn)銷售、投資、開工同比延續(xù)弱勢，基本面修復仍待政

策端發(fā)力與宏觀環(huán)境改善。近期政治局會議即將召開，政策博弈價值猶存，疊加當前板塊持倉、估值仍處低位，板塊配置可適度積極。個股建議關注土儲質(zhì)量優(yōu)化、歷史包袱較輕的優(yōu)質(zhì)房企如保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國海外發(fā)展、濱江集團等；同時關注物管（招商積余、保利物業(yè)等）、代建（綠城管理控股）、經(jīng)紀（貝殼）等細分領域龍頭、產(chǎn)業(yè)鏈（北新建材、偉星新材、海螺水泥、華新水泥、東方雨虹等）及保障房、城中村改造等主題性機會。

風險提示：1）樓市修復不及預期風險；2）個別房企流動性問題發(fā)酵、連鎖反應超出預期風險：若政策發(fā)力、樓市修復不及預期，資金壓力較高企業(yè)仍可能出現(xiàn)債務違約/展期情形；3）房地產(chǎn)行業(yè)短期波動超出預期風險：若地市延續(xù)分化，多數(shù)房企新增土儲規(guī)模不足，將對后續(xù)貨量供應產(chǎn)生負面影響，進而影響行業(yè)銷售、投資、開工、竣工等。（平安證券 楊侃,鄭南宏）