2017房產市場,2017年中國房地產銷售額
潮新聞客戶端 記者 李成
歲月不居，時節如流，浙報傳媒地產研究院成立十周年。
2014年5月16日，浙報傳媒地產研究院正式掛牌成立，全面開展權威、專業、精準、務實的房地產智庫服務。
十年間，市場的每一次起伏，政策的每一次調整，行業的每一次變局，浙報傳媒地產研究院都身在第一線，記錄時代變革，分析行情趨勢，分享研究成果，搭建起政府與投資圈的有效溝通平臺。
回望十年，不論是房地產行業，還是浙報傳媒地產研究院自身，都經歷了巨大的變革。行業從狂熱走向理性，浙報傳媒地產研究院也在不斷適應和探索新的研究方向和合作領域。
在十周年來臨之際，研究院推出樓市十年回顧盤點。
推出第四篇：回望2017|你還記得一年漲40%的感覺嗎
始于 2015 年底的“去庫存”運動，在 2016 年和 2017 年形成了一輪巨大的房地產市場“國家牛市”。
2017年的杭州正處在后峰會前亞運的高光時刻，疊加上空前力度的城中村改造，杭州的搶房潮從個別樓盤蔓延至幾乎整個市場，商品房成交金額超過4000億元，遠遠刷新了歷史最高紀錄。
多份抽樣調查結果顯示，以投資為目的購房比例高達70%以上。
同時由于2016年杭州房價漲幅遠低于南京、蘇州、廈門、合肥“四小龍”城市，存在著補漲的動能，2017 年杭州二手房全年價格漲幅將近40%。
杭州的典型二手房，如朝暉從年初的2.1萬/㎡，到年底漲至3.3萬元/㎡；采荷從2.8萬/㎡上漲至4.5萬/㎡；金地自在城從2.4萬/㎡上漲至3.6萬/㎡。
在房地產市場連續下滑三年的今天，回望2017年 “搶房、暴漲、地王、恐慌”等這些樓市關鍵詞時，不由生出一種恍如隔世的不真實感。
2017年杭州典型二手房漲幅情況
這是創造紀錄的一年
如果說2016年是杭州房地產騰飛元年，那2017年杭州的房地產熱度則刷新人們對于房地產的認知，杭州樓市也全方位走入了全國人民的聚光燈之下，直至今日仍然是重要的風向標。
這些認知刷新的背后，是一條條真實數據創造的紀錄。
2017年杭州市區商品房成交金額4136億元，相比2015年市場規模近乎翻倍。
土地市場成交金額首次突破2000億元，相比2016年上漲32%，比2015年上漲219%。
二手房價全年漲幅高達38%，但新房由于隱性限價的原因，價格漲幅遠不如二手房，如濱江金茂府也僅從2016年的4.2萬/㎡漲至2017年的4.5萬/㎡。
新房比二手房貴的邏輯在2017年也開始發生變化，部分板塊二手房價已經超過新房，一二手倒掛這個現象在此后成為杭州樓市最典型的標志之一。
2017年杭州典型新房樓盤漲幅情況
2017年杭州市區商品住宅成交金額TOP10
2017年杭州主城區成交熱門小區前十名
這一年 浙江線下土拍在高熱中退出歷史舞臺
2017年10月之前，浙江省土地出讓還是通過房企線下舉牌競拍，研究院見證了一場場線下土拍盛況。
杭州市區在2017年有36個板塊刷新了樓面價紀錄，不僅錢江新城、濱江、艮北新城等熱門板塊，就連昔日邊緣板塊老余杭、臨平山北等也大幅上漲，甚至桐廬2017年8月成交的城南街道地塊樓面價也突破12000元/㎡。
熱度幾乎蔓延至浙江每一個城市，2017年5月22日，嘉興成為全國焦點，在嘉興大劇院，400多家房企爭搶8宗地塊，各類“馬甲”層出不窮，光保證金就達2000億。6月28日，一向溫吞的湖州上演史上最大規模土拍，99家房企搶湖州19宗地，碧桂園獨得4宗地塊。
2017年10月，浙江開始全面實施土地出讓網上交易，線下盛況不再呈現，但土地熱度仍在繼續。
嘉興2017.5.22土拍現場及搖中者歡呼
嘉興2017.5.22土拍現場及搖中者歡呼
這一年54宗宅地含自持 至今無解
2017年3月24日，杭州發布土地新政：溢價率≥50%現房銷售，≥70%競投自持比例，自持面積比例為100%時轉入投報配建養老設施。自此，杭州開始了長達四年左右的土拍競自持的階段。
2017年杭州市區成交的107宗涉宅用地中，就有54宗地塊觸發自持，自持部分的總建筑面積超過100萬方。在2017年3月開始至2021年7月自持政策退出，杭州這四年多時間內達到競配自持的地塊超過190宗。
這些大量的自持面積主要用于租賃，但這既成為房企手上難以盈利和退出的重資產，又引發了多起自持租戶與商品房業主之間的矛盾，而政府端也無法通過自持部分獲得出讓金收益，造就了“多方共輸”的局面。
在本月初西安救市政策中提到：“土地出讓合同中約定的企業自持租賃住房，由企業提出申請，經住建、資源規劃部門審核并核算補繳相關費用后，可轉為商品住房上市交易。”
這種處理方式可以一定程度上緩解房企的資金狀況，還能為政府帶來收入，但同時也存在著市場庫存增加，自持產品設計不利于出售等問題。
但這至少為解決自持提供了一條思路，杭州190多宗的涉及自持地塊不應再被忽視，而是真正要擺上臺面尋求更好的解決路徑。
杭州2017.9.13土拍現場（當天全部封頂自持）
杭州2017.9.20土拍現場
杭州2017.9.20土拍現場
這一年外來房企跑步入杭
在杭州的樓市新聞頻上全國頭條的同時，全國的房企大鱷也在爭相進入杭州，浙報傳媒地產研究院每年都會統計新入杭州的房企數量。
在2017年共計15家全國性房企首入杭州，如在年內獲取三個項目的聯發，在新政啟用之初便成為“首個吃螃蟹”的房企——以封頂溢價拿下桃源地塊，還需現房銷售并自持20%。
名單中還包括金科、中國電建、中建、中治、路勁、三湘印象、溫州時代、大名城、禹洲（首次招拍掛拿地）、葛洲壩（首次招拍掛獨立拿地）、東方集團、上坤、首創、中銳。
而令人唏噓的是，現在這些房企絕大部分已經在杭州房地產市場上銷聲匿跡了。
2017年杭州市區拿地金額排行榜TOP10
2017年房企杭州拿地分布圖
這一年兩大龍頭房企經歷“生死劫”
2017年6月9日，中國住宅市場的龍頭企業萬科發布公告稱，恒大將持有的14%萬科股權以292億元的價格轉讓給深圳地鐵集團。至此深鐵持股比例升至29%，全面超越寶能，成為萬科第一大股東，歷時兩年的“寶萬之爭”由國企深圳地鐵集團出面終結。
這樣的歸屬也一定程度上在多年后救了萬科。2023年11月，在房地產市場深度調整兩年多時間后，行業龍頭萬科出現二級市場債券價格大幅波動的情況，深鐵集團背后的深圳國資委出面力挺萬科，表示萬科如遇極端情況，將通過一切可能的市場化、法制化手段幫助萬科積極應對。
同樣在2017年，中國商業地產的龍頭萬達商業，與融創集團、富力地產發布聯合公告稱，萬達商業將北京萬達嘉華等77個酒店以199億元的價格轉讓給富力地產；將南昌萬達文旅項目等13個文旅項目91%的股權，以438億元的價格轉讓給融創集團。
萬達2017年這次涉及600多億的“世紀交易”極大地轉讓緩解了萬達的債務壓力，也使得萬達最近幾年的房地產持續下滑的行情中，處境好于大多數民營房企。
然而接手萬達資產的融創集團和富力地產，在這一輪調整中，已早早“暴雷”。
這一年決策通系統上線，研究院在市場狂歡中警示風險
浙報傳媒地產研究院在經過2015年的外拓，以及2016年承擔起下達市場上達官方的職能之后，在2017年致力于打造專業智庫，其中最為核心的是踐行數據賦能房地產的戰略，覆蓋全省90個縣市區的決策通系統正式上線，此后成為政府機構、房企、做地單位研判房地產市場的重要工具。
在房地產最直接的房價數據由于限價而失去市場指導意義，同時引發一些列問題的時候，研究院積極推動取消限價。
2017年7月，在丁建剛老師《限價政策事與愿違 應盡快取消》的報告中直接指出：“限價政策向市場傳遞錯誤信號引發恐慌搶購，導致市場數據失真，惡化市場供需關系，引發權力尋租，不僅未能起到市場降溫作用，事與愿違，已經被證明并將繼續被證明是錯誤的，強烈建議盡快取消限價政策。”
但直到2024年，限價政策還沒有完全退出。
在研究院《2017年杭州樓市研究分析報告》中的最后一句話是：“展望2018 年，對于房地產開發企業的安全和生存，可能比任何一年都顯得更為重要。”
很遺憾，這一句在當時市場狂歡階段顯得極不合時宜的預警卻在幾年后照進了現實。
2017年研究院研討會嘉賓觀點
2017年研究院研討會嘉賓觀點
“轉載請注明出處”
