銅梁房產、銅梁房產中介所哪家好

城市作為人居生活最重要的載體，隨著生活水平、物質文化的更迭，必然出現城市的升級改造。如今，三四線城市新城遍地開花，高樓大廈林立，但有限的經濟人口是否能支撐著這一快速崛起的市場？是“新城”還是“空城”？

由于離家近，每年回銅梁的次數其實已算頻繁，但生活圈基本局限于老城區，故而新城已開建多年，也并未察覺有多少差異。但隨著銅梁步行街商業的主導——重百商場的搬遷、萬達廣場的開業，新城的存在感日益提升。

時代變遷，老城的衰落與新城的崛起日益明顯

老城也曾是新城，在上世紀80年代，銅梁的核心區老巴川面積僅3.4平方公里，一條主街從北門到南門，道路兩旁多為低矮破舊的川東居民風格的房屋。鳳山公園作為唯一的市民休閑的地方，公園游船、兒童玩樂，它曾是多少銅梁人曾經的記憶。

圖：銅梁老照片

時代變化，老巴川也逐漸換上新顏，七八層的小高層代替了簡陋的平房，街道和巴川河經過多次整治也變得通暢美麗。這么多年來，巴川步行街作為銅梁的核心商圈，兒時哪怕是現在都是逛街的首選。歷久彌新的新華書店、搬遷不過百米的重百商場、不斷變化的沿街服飾、小吃店，這便是小縣城人流量最大的街道了。作為銅梁最熱鬧最繁華的商業老街，節日期間幾乎是比肩接踵，哪怕平時亦不乏人氣。

隨著“東拓、南延、北擴”城市發展戰略的實施，銅梁城市建設的主戰場逐漸從巴川河轉向淮遠河。根據規劃，新城核心區將聚集行政辦公、休閑購物、五星級酒店等地標性建筑，并發展商貿金融、總部經濟、餐飲娛樂等多種業態。如果說老城似乎也能滿足這些功能，但新城無疑是老城的升級版。

山城重慶從來都不缺高樓大廈，但作為一個三四線城市，對于銅梁的印象，仍停留在七八層的小樓房。盡管老城區邊上也有一些房地產項目，如華夏康城、北國風光等項目，但因為比較分散且離老城有一定距離故并未對老城的整體造成影響。

因重百的搬遷和萬達的開業，也算是重新認識了銅梁的新城區域。最直觀的沖擊便是滿眼的高樓大廈，恍若身在主城區。已建成的高樓大廈也不少，但仍有很多在建項目，正處于施工階段。新修的住宅項目打造亦不同于老城區，有更多的小區打造，如園林和小區的配套。

2018年12月銅梁新城先后迎來重百的搬遷和萬達廣場的開業，開業當天兩大商場人流量據說均是空前絕后，很多人前去體驗。另外根據數據顯示，萬達廣場開業當天客流突破26萬人次，足見現場人氣值不一般。

圖：銅梁老城與新城對比圖

老城不斷外擴，新城人氣快速積累

盡管新城已如火如荼的建設多年，但對于老銅梁人看來，那邊沒多少人氣兒。但近兩年這一局面似乎正逐漸出現變化。老城受限于早期的規劃，通常均為兩車道，隨著私家車保有量迅速增加，兩車道便出現負荷不夠，特別是節假日期間，步行遠比駕車來得更快。加之早期規劃車位較少，停車難一直是老大難的問題。新城得益于現有規劃，在道路交通等方面遠甚于老城區。

另外隨著住宅項目的完工交付，人氣值快速積累，且寶蓮國際都會、東宏時代廣場等商業配套已穩定運營，人民醫院、公園等其他配套快速建設并投入使用，這些均加速了新城人氣的提升。根據銅梁區的人口密度可以看出來，當前銅梁區的人口較為集中，核心區人口密度顯著高于周邊鄉鎮。老城區多年積淀，人口密度最高，但新城人口也初具規模。

圖：重慶銅梁區人口密度圖

數據來源：中指·地主，citymap.fang.com

伴隨著新城的持續建設，房價亦提檔升級

2016年底至今，不論是新房還是二手房，重慶主城區的房價均出現明顯漲幅。銅梁作為一小時經濟圈內的輻射城市，或多或少跟上了些步伐。

在2017年初重慶房價逐漸上揚的時候，銅梁房價并未出現明顯變化。但2017年底之后，銅梁房價亦出現上揚，2018年下半年之后處于新平穩階段。其中澤京普羅旺斯項目在早期開盤期間，價格維持在4000元/㎡左右，2017年1月二手房也曾出現3817元/㎡的價格，但當前二手房均價已近8000元/㎡，價格較高一部分原因是由于有精裝修住宅。

不過能達到這一價格的主要還是新修建的項目，老城區的二手住宅或者小體量的項目價格可能僅四五千的水平，甚至比這價格更低。老城與新城的差異在價格上體現得淋漓極致。

圖：2015.07-2019.1銅梁區及普羅旺斯二手房價格走勢

數據來源：中指評估，pinggu.fang.com

人口流出的小城市，到底還能支撐多久

圖:2007-2017年銅梁區常住人口及城鎮化率

數據來源：重慶統計年鑒

銅梁與一般的小城鎮無異，青年人流出情況較多。印象中，在銅梁最多的就是老年人，晚上到處都能聽到廣場上播放的嘹亮的音樂。根據2018年重慶統計年鑒數據顯示，2017年銅梁區戶籍人口84.97萬人，但常住人口僅72.54萬人，流出人口達12.43萬人，高流出率足見城市的人口的吸附力不足。

若從常住人口來看，銅梁區每年常住人口還是以上漲為主，但漲幅很有限，10年漲了10萬人，且主要是2013-2016年上漲較大。另外，近年來銅梁區城鎮化率快速推進，從2007年的34.4%上漲至2017年的54.8%，十年間左右的時間，城鎮化率提升了20%。

常住人口的提升和城鎮化率的推進都一定程度上給新城帶來了購房需求，這也是新城吸附的需求的一部分。但小城鎮需求畢竟有限，且當前人口增力并不強勁，新城后續需求幾何還未可知。

新城與舊城的抉擇

對老銅梁人來說，新城意味著新的生活習慣，習慣了5分鐘范圍內什么需求都能滿足的方式，新城總覺得不便捷、陌生。但隨著商業、醫療等各種資源逐漸向新城傾斜，老城的便捷也逐漸在弱化。順應新潮還是堅守情懷，這是一個值得考慮的問題。