房產過戶貸款、房產過戶貸款如何還清
二手房“帶押過戶”，是在進行二手房交易時，賣房人無需先結清原貸款（包括：純公積金貸款，商業住房貸款，公積金、商貸的組合貸），即可辦理房產轉讓和變更抵押業務。
一、二手房“帶押過戶”業務的優點、缺點比較
（一）優點
1.省錢：一是省去籌措還款資金的成本。賣房人不需要先結清原貸款，解決賣房人無資金償還原貸款、需要籌集過橋資金、支付高額利息的問題。二是省去中介費。買方支付給賣方的全部房款（含首付款和公積金貸款或組合貸款）都可以通過辦理貸款的銀行中間賬戶或公證處賬戶（或公積金中心及銀行指定的第三方賬戶）轉賬。銀行在確認買方首付款已打入銀行中間賬戶或公證處賬戶、貸款審批后，再會同買賣雙方辦理不動產轉讓、抵押手續。買賣雙方到銀行辦理了二手房“帶押過戶”申請后，都無權單方撤回交易和貸款申請，實現了交易資金的閉環監管，保障了資金安全和過戶安全。買賣雙方不用再通過中介機構來保障資金和過戶安全，可以省下中介費用。
2.省心省力：簡化了二手房交易流程，把不動產轉移登記、抵押登記合并在一起辦理，大幅縮短房產交易周期，減少買賣雙方跑腿次數，省時又省力。
3.保障交易安全：一般的二手房交易，買賣雙方會面臨資金交割、房產過戶等方面的風險，一般需要中介機構參與保障安全。“帶押過戶”業務可以將首付款及貸款資金打入受委托銀行中間賬戶（或公證處賬戶），買方貸款銀行（或公證處）對資金進行控制和監管，房產過戶也由銀行牽頭辦理，有效防范了資金交割、房產過戶等方面的風險。
（二）缺點
1.“帶押過戶”業務較一般的二手房購房貸款手續略復雜了一點。買賣雙方都需要參與賣方貸款提前還款和買方申請貸款等環節的手續辦理。
2.部分“特殊情況”的“帶押過戶”業務，較普通的二手房交易，增加了轉移預告和抵押預告環節。如果交易房產所在縣市區不動產登記中心無法實現直接辦理轉移登記和抵押登記，以及賣方貸款銀行為市住房公積金管理中心非合作受委托銀行且銀行不同意通過直接辦理轉移登記和抵押登記方式辦理公積金貸款、公積金與商業組合貸款的，需要有轉移預告、抵押預告環節，需要買賣雙方共同參與。
通過以上對比，“帶押過戶”業務優點明顯！在此建議想買二手房的住房公積金繳存職工選擇通過“帶押過戶”辦理交易，省錢、省心、又省力！
二、二手房“帶押過戶”適用范圍
二手房的賣方有尚未償清的銀行按揭貸款、公積金貸款或組合貸款，買方使用公積金貸款或組合貸款并用自有資金支付首付款（除貸款外的房款）。買方不使用公積金貸款或組合貸款，僅使用銀行按揭貸款的，不適用二手房“帶押過戶”公積金貸款的相關規定，請根據按揭貸款銀行的要求辦理。
三、二手房“帶押過戶”操作流程
（一）無需預告登記模式流程。此模式適用于購房所在地不動產登記中心及賣方貸款銀行同意直接辦理轉移登記、順位抵押登記模式辦理公積金貸款、公積金與商業組合貸款情形。目前，市直、奎文、壽光、昌樂、安丘、濱海不動產登記中心都可按此模式辦理。具體流程如下：
向銀行申請公積金貸款或組合貸款—貸款審批—辦理轉移登記和抵押登記—發放貸款至中間賬戶—償還原貸款銀行貸款—剩余資金撥付至賣方銀行賬戶—解除原抵押。
（二）需預告登記模式流程。此模式適用于購房所在地不動產登記中心或賣方貸款銀行不同意直接辦理轉移登記和抵押登記模式辦理公積金貸款、公積金與商業組合貸款情形。目前，青州、諸城、高密、昌邑、臨朐、寒亭、坊子、濰城、高新、峽山不動產登記中心要求按此模式辦理。具體流程如下：
申請公積金貸款或組合貸款—貸款審批—辦理轉移預告和抵押預告—發放貸款至中間賬戶—辦理轉移登記和抵押登記—償還原貸款銀行貸款—剩余資金撥付至賣方銀行賬戶—解除原抵押。
四、資金撥付方式
1.買方貸款銀行的提存賬戶（提存賬戶是指暫時存放買方貸款銀行所放貸款等資金，待辦理完過戶等相關手續再將資金支付給賣方銀行或賣方的中間賬戶）為非零余額賬戶的，或以公證處賬戶作為二手房“帶押過戶”提存賬戶的，首付款資金及公積金貸款資金均可撥付至買賣雙方約定的上述兩種提存賬戶中的一個，實現資金的全流程監管，保障購房資金的安全。目前，建設銀行、工商銀行、交通銀行、日照銀行可提供非零余額賬戶作為提存賬戶。如果買賣雙方想要采取將首付款及貸款都打入銀行提存賬戶的方式，買方應選擇以上4家銀行申請公積金貸款或組合貸款。
2.買方貸款銀行的提存賬戶為零余額賬戶的，首付款資金不能打入提存賬戶，需要由買賣雙方自行支付或通過中介支付，公積金貸款或組合貸款資金撥付銀行提存賬戶，由銀行將提存賬戶資金撥付賣方銀行償還貸款，剩余資金撥付賣方賬戶，或選擇將首付款及貸款打入公證處提存賬戶，由公證處將資金撥付賣方銀行償還貸款，剩余資金撥付賣方賬戶。目前，中國銀行、郵儲銀行、濰坊銀行、農村商業銀行、東營銀行、威海銀行的提存賬戶均為零余額賬戶，農業銀行、招商銀行、浦發銀行未開立提存賬戶，辦理二手房“帶押過戶”公積金貸款時，需選擇公證處提存賬戶。因此，如果買賣雙方想要省下中介費用，或避免自行支付首付款的風險，買方可選擇建設銀行、工商銀行、交通銀行、日照銀行申請公積金貸款或組合貸款，采取將首付款及貸款都打入銀行提存賬戶的方式，也可選擇公證處提存賬戶或第三方提存賬戶。
五、常見疑問解答
1.二手房“帶押過戶”業務是否還可以像普通二手房交易那樣通過房產中介機構幫助辦理？
答：可以的。買賣雙方仍可以像普通二手房交易那樣通過房產中介機構登記房源、看房，通過房產中介機構交割首付款，由房產中介機構幫助辦理貸款相關手續、聯系銀行確定何時去辦理交易手續。如果買賣雙方通過中介機構辦理上述手續的話，需要依照相關規定向中介機構支付中介費用。
如果您不想通過房屋中介辦理二手房“帶押過戶”業務，那么，在買賣雙方確定交易意向之后，買方申請貸款、賣方償還貸款、房款交割和房產過戶等手續，都可以由銀行牽頭完成，無需向銀行支付額外費用（如果選擇通過公證處賬戶交割房款的，需要向公證處支付一定費用）。
2.想要省下房屋中介費，該怎樣辦理二手房“帶押過戶”業務？
答：首先，買賣雙方要不通過中介看房、洽談，自主確定意向和交易價格，雙方都同意通過二手房“帶押過戶”交易。其次，要選擇買方貸款銀行的提存賬戶為非零余額賬戶的，這樣就可以把全部房款（包括首付款和貸款資金）都打入提存賬戶，在辦理房產過戶等手續后，由買方銀行將提存賬戶全部房款撥付賣方銀行償還賣方貸款，剩余資金撥入賣方賬戶，完成全部交易。目前，建設銀行、工商銀行、交通銀行、日照銀行的提存賬戶為非零余額賬戶，因此買賣雙方應選擇從以上4家受委托銀行申請貸款、辦理二手房“帶押過戶”。
溫馨提示：買賣雙方也可選擇公證處賬戶為提存賬戶，選擇將首付款及貸款資金撥入公證處提存賬戶，需向公證處繳納公證費，請根據個人意愿自主選擇。壽光的房產，也可以通過公積金中心及銀行指定的第三方提存賬戶，免收費用。
3.銀行提存賬戶、公證處提存賬戶和第三方提存賬戶有何不同？
答：買賣雙方在共同到買方貸款銀行辦理“帶押過戶”貸款申請手續時，需要簽署提存協議。提存協議有三種不同版本：一種由買賣雙方與買方貸款銀行簽署，使用銀行提存賬戶；另一種由買賣雙方簽署，使用公證處提存賬戶，買方銀行需與公證處簽署合作協議后方可開展業務；第三種壽光的房產由買賣雙方與壽光智慧房產簽署，使用由公積金中心及銀行指定的第三方提存賬戶。目前，多數縣市區提供第一、二種提存賬戶，由買賣雙方協商選擇一種；壽光提供第一、二、三種提存賬戶，由買賣雙方協商選擇一種。
銀行提存賬戶是市住房公積金管理中心協商各受委托銀行，在買方貸款銀行設立的銀行中間賬戶，當前中間賬戶分為零余額賬戶和非零余額賬戶，買賣雙方根據提存協議約定，將資金撥付至此賬戶，買賣雙方無需支付中間費用。提存賬戶是非零余額賬戶的，可以將買方全部房款都打入提存賬戶，買方銀行將提存賬戶資金撥付賣方銀行償還賣方貸款，剩余資金撥入賣方賬戶。提存賬戶是零余額賬戶的，只能將貸款資金打入，首付款資金需要買賣雙方自行交割，或通過房屋中介交割。哪些銀行的提存賬戶（中間賬戶）是零余額賬戶的，見上一個問題的回答。
公證處提存賬戶是指公證處在銀行設立的銀行賬戶，買賣雙方根據提存協議約定，將首付款及貸款資金撥付至此賬戶，但需向公證處支付公證費用。
據了解，全市公證費用標準大體分為三種，具體為：
一是壽光、臨朐公證費用實行分段計算，大體為：合同標的額50萬以內的，收費標準為3‰；合同標的額50萬-500萬部分，收費標準為1.5‰；500萬-2000萬部分，收費標準為1‰；2000萬以上部分，收費標準為0.5‰。臨朐公證費用不足500元的，按500元收取。舉例說明：如一套房子交易價值600萬元，收費標準為：50萬×3‰+450萬×1.5‰+100萬×1‰=9250元。
二是昌邑、諸城、高密、安丘、市直、高新、奎文、濰城、寒亭、坊子、濱海、峽山公證費用實行分段計算，大體為：合同標的額在50萬元（含）以下部分，收費標準為2‰，不足500元的，按500元收取；50萬元至100萬元（含）部分，收費標準為1.5‰；100萬元至500萬元（含）部分，收費標準為1‰；500萬元至2000萬元（含）部分，收費標準為0.5‰；2000萬元至5000萬元（含）部分，收費標準為0.3‰；5000萬元以上部分，收費標準為0.1‰。舉例說明：如一套房子交易價值600萬元，收費標準為：50萬×2‰+50×1.5‰+400萬×1‰+100萬×0.5‰=6250元。
三是青州、昌樂公證費用按提存額的比例收費，大體為：青州收費標準為：提存額的2‰；昌樂收費標準為：提存額的3‰，不足500元的，按500元收取。
溫馨提示：具體公證收費標準以辦理地公證處公布的收費為準。
第三方提存賬戶是經公積金中心和受委托銀行同意，以壽光智慧房產名義在銀行開立的銀行賬戶，買賣雙方根據提存協議約定，將首付款及貸款資金撥付至此賬戶，買賣雙方無需支付中間費用。提存資金（首付款及貸款資金）與期房預售資金實施相同監管，保障提存資金的安全。
4.二手房“帶押過戶”業務能保障資金和交易安全嗎？
答：一般的二手房交易，買賣雙方會面臨資金交割、房產過戶等方面的風險，一般需要中介機構參與保障安全。“帶押過戶”業務可以將首付款及貸款資金打入受委托銀行中間賬戶（或公證處賬戶），買方貸款銀行（或公證處）對資金進行控制和監管。買賣雙方到銀行辦理了二手房“帶押過戶”申請后，都無權單方撤回交易和貸款申請，實現了交易資金的閉環監管，保障了資金安全。房產過戶也由銀行牽頭辦理，有效防范了資金交割、房產過戶等方面的風險。
5.賣方貸款銀行是農業銀行，買房打算從工商銀行辦理貸款業務，除貸款基本材料以外，需要我們提供什么手續？
答：買賣雙方到賣方貸款銀行（農業銀行）先開具提前還款申請審批表，然后填寫帶押過戶業務申請表，由賣方貸款銀行（農業銀行）在帶押過戶業務申請表上加蓋公章。買賣雙方持帶押過戶業務申請表及基本材料，到買方貸款銀行（工商銀行）辦理貸款申請手續。
6.如何辦理帶押過戶抵押手續？
如果買賣雙方貸款銀行都是公積金業務合作受委托銀行，且購房所在地不動產登記中心能提供無需預告登記辦理方式的，可直接辦理轉移登記、順位抵押登記手續。
如果買賣雙方貸款銀行不是公積金業務合作受委托銀行或者購房所在地不動產登記中心不提供無需預告登記辦理方式的，需要在貸款審批后辦理轉移預告登記、抵押預告登記，待貸款復核放貸以后辦理轉移登記、抵押登記。
7.買方銀行放款資金是給賣方嗎？怎么分配？
買方貸款銀行放款資金存入買方貸款銀行提存賬戶或公證處賬戶，由銀行或公證處對資金實施監管，放款且辦理完成過戶和抵押登記后，根據賣方貸款銀行提供的賣方貸款剩余本息金額，將資金撥付至賣方貸款銀行，剩余資金撥付至賣方賬戶。
8.二手房“帶押過戶”公積金貸款業務可以到哪些銀行辦理？
答：二手房“帶押過戶”公積金貸款業務合作受委托銀行有13家，包括：建設銀行、工商銀行、農業銀行、農村商業銀行、郵儲銀行、中國銀行、濰坊銀行、招商銀行、交通銀行、東營銀行、日照銀行、浦發銀行、威海銀行。
9.買方如何選擇辦理公積金貸款或組合貸款的銀行？
答：分為以下兩種情況：一是賣方貸款為純公積金貸款的，買方可選擇13家受委托銀行中的任一銀行辦理公積金貸款或組合貸款。如果想要通過銀行提存賬戶交割全部房款的，還需要考慮銀行提供的提存賬戶是非零余額賬戶。買方盡量選擇賣方貸款銀行辦理貸款，會相對更便捷。二是賣方貸款為組合貸款或純按揭貸款的，買方應選擇賣方貸款銀行辦理公積金貸款或組合貸款。
10.賣方貸款銀行推脫，不給及時辦理提前還款審批，導致無法辦理二手房“帶押過戶”公積金貸款或組合貸款，或者買方向上述13家銀行申請辦理二手房“帶押過戶”公積金貸款，銀行不愿受理的，怎么辦？
答：賣方貸款銀行以提前還款需輪候等各種理由，拖延辦理提前還款審批手續，造成無法辦理二手房“帶押過戶”公積金貸款或組合貸款，或者買方向第8個問題解答所列的13家銀行中的銀行申請辦理二手房“帶押過戶”公積金貸款或組合貸款，銀行不愿受理的，公積金中心設立了監督投訴電話和投訴郵箱，可及時反映。
監督投訴電話：8095882
投訴郵箱：wfszfgjjywk@wf.shandong.cn
六、咨詢電話
市直、高新8096251 奎文8195280 濰城8559946
寒亭7288559 坊子7633219 濱海5319007
峽山7737906 青州3889908 諸城6305368
壽光5251976 安丘4398657 高密2593290
昌邑7199783 臨朐3167378 昌樂6233662
二手房“帶押過戶”公積金貸款所需材料
一、賣方貸款銀行手續
買賣雙方持以下材料到賣方貸款銀行辦理提前還款等相關手續：
1.賣方身份證
2.賣方還款的銀行卡
3.帶押過戶業務申請表（銀行窗口提供）
二、買方貸款銀行手續
買賣雙方攜帶或填寫以下材料，到就近公積金受委托銀行窗口申請辦理公積金貸款或組合貸款業務：
1.帶押過戶業務申請表（銀行窗口提供）；
2.提存協議（銀行窗口提供）；
3.提前還款申請審批表（銀行窗口提供）；
4.《帶押過戶房產買賣合同》（銀行窗口提供）；
5.買方本人及配偶居民身份證（通過共享信息可以獲取的無需提供）；
6.戶口簿主頁、索引頁、個人登記卡頁（集體戶口提供戶口簿主頁、個人登記卡頁）；
7.買方本人和配偶戶口不在一個戶口簿上的，需另提供結婚證；離異的需另提供離婚證及離婚協議或者人民法院判決（調解）書兩者之一（通過共享信息可以獲取的無需提供）；
8.所購房屋首付款有效憑證（收到條、轉賬憑條）；
9.買方本人在受委托銀行開立的借記卡；
10.賣方身份證及其相應放款銀行Ⅰ類借記卡。
三、辦理轉移預告登記、抵押預告登記（直接辦理轉移登記、抵押登記的，不用辦理此手續）
所需材料：
1.買方身份證、戶口本、結婚證等身份證明材料；
2.帶押過戶買賣合同；
3.賣方不動產權證書；
4.買方銀行出具的不動產登記申請表；
5.帶押過戶業務申請表；
6.賣方銀行出具的三方預告約定（部分縣市區需要）。
四、辦理轉移登記、抵押登記
所需材料：
1.轉移登記:買賣(夫妻)雙方身份證、戶口本、結婚證，賣方不動產權證書，契稅個稅發票。
2.抵押登記：買方(夫妻):身份證、不動產權證書、帶押過戶業務申請表。
五、辦理放款
所需材料：
1.買方不動產權證書；
2.不動產登記證明；
3.契稅完稅證明、增值稅發票。
