恒遠房產(恒遠房產董事長)
花巨資購買的房屋，甚至已經居住多年，辦理產權過戶登記的時候，突然得知，這房子被法院查封了！
在當前房價高居不下，又有限購政策的情況下，這種事發生在誰身上，都可以說是個晴天霹靂。
“我沒欠債，買的房子為什么被查封了呢？”
為了保住房產，肯定得向法院提出執行異議，然后莫名其妙就卷入了官司中。而且這種事近年來還有愈加多發的態勢。
北京二中院今天公布的數據顯示，2014年至2016年10月底，在執行程序受理涉及房屋、機動車、銀行存款、股權及其他財產權利的案外人異議的案件642件，其中涉買房人異議的占91.6%。其中，2014年73件，2015年上升到199件，今年前10個月已受理316件。
在不到兩年的時間里，案件數量漲幅相當可觀。什么情況下，買房人會“錢房兩空”？如何避免買到被查封的房子？什么是對抗法院執行的屏障？
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開發商欠錢，業主購買的房屋被查封
殷女士2006年買的房，交了首付款辦理了入住，并向銀行申請了貸款。辦貸款時得知，房產商恒遠基業與自己的員工簽訂房屋買賣合同，并以員工的名義向銀行貸款，由于欠銀行幾千萬貸款不能償還，銀行已經申請法院查封了他們所購買的房屋。
十年來，殷女士一直為一套房子奔波，在各級法院跑來跑去……
殷女士：當時最危險的境況是，我們的房子隨時都可能被拍賣，當時所有業主真是天天去法院。你說我們怎么辦？我們已經買不起別的房子了。我們是善意的購買人，開發商欠錢憑什么拍賣我們的房？
“開發商欠錢憑什么拍賣我們的房？”北京二中院執行二庭副庭長詹同說，這幾乎是所有提出執行異議的買房人想不通的。據詹同介紹，房地產開發企業開發、出售的房屋被查封，引發買房人提出執行異議的案件占買房人異議案的80%。
詹同：10名以上買房人集體申請異議的群體性案件453件，占總數的79.2%，其中最少的一批14人，最多的一批高達127人。在這些群體性異議中，被執行人全部是房地產開發企業，異議申請人全部是向房地產開發企業購買一手房的業主（其中絕大多數是自然人），近五成的債權人（申請執行人）是各大國有銀行。
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什么情況下，買房人提出異議會被法院駁回？
從時間點上看，房屋被查封后才與出賣方簽正式買賣合同的，或交付時房屋已被查封，不能證明已經支付了購房款的，都不能提出異議。
詹同：司法實踐中，為了杜絕被執行人與第三人惡意串通阻礙執行的情況發生，法院對于一手買房人，原則上要以房地產開發企業開具的正式購房款發票等作為判斷依據。對于二手買房人，原則上要以銀行轉款記錄或憑證等作為判斷依據，不能僅憑收據、收條就認定付款事實。
舉個例子
劉先生出于投資目的向某房地產公司購買房屋，支付了首付，辦理了按揭貸款。房屋具備條件后，他為了避免及將來出售房屋產生的稅費等費用，沒有按合同約定委托房產商代為辦理房屋產權證，此后房產商因經濟糾紛被法院執行，法院查封了包括劉先生購買的房屋在內的多套房屋，劉先生知道后提出異議，要求法院解除查封，被法院駁回。
詹同：買受人未辦理過戶登記是由于不以其意志為轉移的客觀障礙造成的，如開發商手續不全不具備條件、出賣方故意拖延等，說明買房人對此沒有主觀過錯，理應支持其請求。但如果過戶不存在障礙，買受人卻怠于行使權利，遲遲不去辦理過戶登記，即使付清了全款，也會使自己承擔非常大的風險。
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怎么避免買到被法院查封的房子？
法院提示：搞清狀況是前提，留存證據是關鍵，資金監管是手段，及時過戶是法則，預告登記是屏障。尤其是預告登記，可以說是保護自己房屋產權的法寶。
不過可惜的是，這一點沒有多少人知道。
法官侯成成：預告登記是具有“準物權”的法律效力，只有做了預告登記才能對抗法院的執行。因為之前我們接觸的案子大部分都是做了預售備案登記，是行政管理，它不具有“準物權”的效力，所以希望買房人能跟開發商在簽訂合同之后，去房屋管理部門做預告登記。
法官曾小華強調，一旦簽訂合同并辦理了預告登記，出賣方就無法再設定抵押并辦理抵押權登記，也不能再另行處分房屋，大大降低了出賣方惡意損害買受人利益的風險，而且預告登記請求權具有排除包括強制執行在內的處分。
曾小華：預告登記實際是《物權法》明文規定的一項保全制度，實際上是防止開發商再一房二賣，這樣對于買房人就有一個保證。買房人需要督促開發商，因為預告登記要雙方共同前去辦理，不是強制行為，是法律賦予買房人的一項權利，希望大家充分地去行使。
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記者：孫瑩
