上海房產(chǎn)糾紛律師,上海房產(chǎn)糾紛律師排名
日前，曾智紅律師在自己的社交平臺上表示，此案最大的焦點(diǎn)在于違約賠償金的認(rèn)定。這也是他在該案件再審過程中的重點(diǎn)工作。
據(jù)該案一審判決書敘述：2020年5月27日，賣家范先生與買家伍女士簽訂房屋買賣居間協(xié)議，出售涉案房屋。該房屋性質(zhì)為辦公樓，面積180.09平方米。價(jià)格為1550萬元。伍女士當(dāng)日支付首期房款775萬元，第二期房價(jià)款775萬元通過銀行貸款支付。
協(xié)議約定，乙方伍女士應(yīng)在簽訂示范文本后五日內(nèi)向貸款銀行等申請貸款，若乙方貸款申請未在過戶前獲得足額批準(zhǔn)或無法獲得貸款，乙方應(yīng)當(dāng)在申請產(chǎn)權(quán)過戶之前將相應(yīng)部分房價(jià)款通過居間方轉(zhuǎn)付或直接支付甲方。
同年5月30日，雙方簽訂補(bǔ)充條款，約定：房屋總價(jià)款仍為1550萬元（凈到手價(jià)格，不含傭金），乙方支付定金100萬元。1550萬元房價(jià)拆分為合同價(jià)1490萬元及裝修補(bǔ)償款60萬元。約定甲方同意提前交房，乙方在2020年6月30日前付首付745萬元，60萬元裝修補(bǔ)償款于過戶當(dāng)日支付給甲方，剩余貸款745萬元由銀行放款于甲方。
同年7月2日，雙方正式簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同，約定當(dāng)年8月30日之前，雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。
合同補(bǔ)充條款另約定：乙方逾期賠償金為每日總房款的萬分之五，逾期超過十個工作日，甲方有權(quán)單方解除本合同。乙方除需支付十個工作日的賠償金外，還需向甲方支付相當(dāng)于總房價(jià)款20％的違約金。甲方可從乙方已支付的款項(xiàng)中扣除違約金、賠償金，剩余款項(xiàng)于三個工作日內(nèi)返還給乙方等。同日，雙方又簽訂協(xié)議書一份，約定若因乙方違約導(dǎo)致買賣合同無法正常履行，乙方應(yīng)在解除合同7日內(nèi)將該房屋恢復(fù)原狀或賠償甲方房屋裝修費(fèi)180萬元。
當(dāng)年6月，甲方已經(jīng)將涉案房屋交付乙方使用。
之后乙方貸款發(fā)生延期，直至當(dāng)年10月29日銀行通過貸款申請。期間，2020年9月15日，甲方發(fā)律師函給乙方，告知伍女士已經(jīng)嚴(yán)重違約，要求伍女士在收函之日起3日內(nèi)將余款805萬元付清，否則解除合同。乙方未在指定期限內(nèi)付款。同年9月30日，甲方向乙方發(fā)出解除買賣合同通知書。
至此，雙方買賣告破。甲方向法院訴請：乙方賠償違約金310萬元、房屋整修費(fèi)損失180萬元，共計(jì)490萬元。一審法院認(rèn)定甲方訴請有事實(shí)和法律依據(jù)，于是支持了甲方的訴求。案件進(jìn)入二審。2021年12月31日，二審判決維持原判。
記者從再審代理人以及原告代理人處獲悉，甲乙雙方訴爭款項(xiàng)目前已經(jīng)結(jié)清，房屋也已經(jīng)歸還甲方。
記者獲悉，目前案件已經(jīng)開啟再審程序。伍女士已經(jīng)委托曾智紅律師為再審代理人。
曾律師在自己的社交平臺上表示，這個案件之所以引起市民熱議，可能是因?yàn)槭忻駛冃挠衅萜荨Ｒ驗(yàn)槊恳粋€貸款買房的人，都有可能因銀行放款的原因，而像本案件一樣，承擔(dān)高額的違約金。
曾律師表示，310萬元違約金的認(rèn)定，明顯過高，損害賠償金額也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際損失。該金額應(yīng)是參考了甲方的實(shí)際損失。而甲方實(shí)際損失認(rèn)定的證據(jù)，真實(shí)性有待查明。因?yàn)楸景钢校u方出示了一份他與第三方關(guān)于西康路XX弄XX號房屋的買賣合同，極大地影響了法官的心證。這份證據(jù)到底是何時(shí)形成的？是否是雙方真實(shí)意思的表示？
曾律師還表示，房屋已經(jīng)交付并且裝修，銀行已經(jīng)放款，是否必須解除合同？
記者仔細(xì)閱讀本案一審和終審判決書后，曾就如下三個問題聯(lián)系原告律師。
在該案件中，乙方強(qiáng)調(diào)涉案房屋雖然是商用房，但是樓內(nèi)有很多住戶，她購買房屋，也是用于自住，所以不屬于商事糾紛。如何定義商事行為？本案關(guān)注的焦點(diǎn)是違約賠償金額。乙方認(rèn)為原告出示的購房合同，難以認(rèn)定為雙方真實(shí)意思的表示，所以不足為憑。被告的銀行貸款申請沒有在合同約定期通過銀行審批，是否是解除買賣合同的必然要素？過程中，買家有無補(bǔ)救措施？
不過，原告律師表示，上述問題可能是再審中會涉及的問題。目前案件已經(jīng)進(jìn)入再審程序，他不方便回答。
上海市浩信律師事務(wù)所高級合伙人王俊偉律師則表示，對買家伍女士來說，再審的意義在于能否降低違約金的數(shù)額。
王律師為伍女士支招說，涉案房屋性質(zhì)是辦公樓，這和購買住宅、公寓用于居住是不同的。辦公樓多用于商業(yè)活動、投資等，這也是導(dǎo)致本案賠償金數(shù)額趨高的一個因素。伍女士提起案件再審，目的應(yīng)為試圖降低賠償金數(shù)額。如有可能，伍女士可提供自己不具備購房資格，以及將房屋裝修成居住功能等證據(jù)，來淡化房屋的商業(yè)用途，從而降低賠償數(shù)額。
違約金數(shù)額要以彌補(bǔ)實(shí)際損失為原則。王俊偉律師說，本案中，除了核實(shí)賣方提供的買賣合同之外，還要核實(shí)合同的真實(shí)性、實(shí)際履行情況、涉案房產(chǎn)在這期間的波動及違約責(zé)任的實(shí)際承擔(dān)情況等，來最終確定違約金是否過高。如果過高，在伍女士提出要求調(diào)低的情況下，法官可以行使自由裁量權(quán)，將賠償金額予以調(diào)低。
另外，房屋裝修價(jià)值雖然合同約定了180萬元，但是伍女士如果認(rèn)為沒有180萬，可提供鑒定報(bào)告等證據(jù)予以證明。何況，合同中還出現(xiàn)過“裝修補(bǔ)償款”60萬元的約定。因此，對于裝修的實(shí)際價(jià)值，也是案件再審的一個切入點(diǎn)。
王律師認(rèn)為，銀行貸款審批通過和實(shí)際放款是兩碼事，也是本案再審勝敗的關(guān)鍵點(diǎn)。買方顯然在整個交易中沒有合理規(guī)劃，甚至根本沒搞清楚，后又引發(fā)訴訟，尾款745萬元也就無法通過銀行貸款予以支付。這也成為本案無法繼續(xù)履行的又一障礙。對于銀行貸款支付條款，格式合同中一般有類似本案的約定，一旦出現(xiàn)違約，自然陷入被動。這也提醒購房者，在對銀行貸款沒有把握的情況下，要選擇以銀行實(shí)際放款時(shí)間為準(zhǔn)的約定。
來源：周到上海
