未來(lái)房產(chǎn)趨勢(shì);未來(lái)的房?jī)r(jià)趨勢(shì)分析

最近樓市出現(xiàn)了一個(gè)新的變化，住建部出臺(tái)了商品房供地新規(guī)，政策要求各地房地產(chǎn)存量房超過(guò)36個(gè)月去化9后期的地市停止供地，也就是存量房不消化就不讓賣地了，這個(gè)政策看是平常，其實(shí)很重磅，第一是對(duì)市場(chǎng)層面，供給端開(kāi)始控制了，如果消費(fèi)需求不變的情況下就會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求，36個(gè)月也就是三年，以前的樓市基本都是采用預(yù)售制，基本從拿到預(yù)售證開(kāi)始銷售到交房通常就是需要三年，也就是說(shuō)如果現(xiàn)在某一節(jié)點(diǎn)已經(jīng)達(dá)到了36個(gè)月的存量房開(kāi)始就不能再供地了，那么在這期間就沒(méi)有新開(kāi)樓盤(pán)了，大家想買房就只能在現(xiàn)有樓盤(pán)里選，這樣帶來(lái)的直接效果就是房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)需降價(jià)惡性競(jìng)爭(zhēng)了，以前房源多，需求有限，開(kāi)發(fā)商為了快速回籠資金，經(jīng)常會(huì)對(duì)比競(jìng)品暗降來(lái)拉攏客戶，但現(xiàn)在不一樣了，你賣完了就沒(méi)啥賣了，新項(xiàng)目也沒(méi)有，如果降價(jià)賣完了，開(kāi)發(fā)商的大量團(tuán)隊(duì)都沒(méi)事干了，所以就不急著降價(jià)拋售了，那么我認(rèn)為后來(lái)開(kāi)發(fā)商會(huì)把精力放在如何提高品質(zhì)，把品質(zhì)做好，通過(guò)品質(zhì)去吸引客戶到自己的樓盤(pán)，把價(jià)格做高的同時(shí)又增加銷量，同時(shí)爛尾盤(pán)現(xiàn)象會(huì)基本杜絕，后期還有可能出現(xiàn)現(xiàn)房銷售現(xiàn)象，這種局面對(duì)開(kāi)發(fā)商和客戶都是好的。

對(duì)政府層面提出了新課題，土地財(cái)政堅(jiān)決行不通了，不是以前沒(méi)錢(qián)過(guò)不去日子了抓緊買塊地救救急，以后不行了，并且在沒(méi)有收入的前提下還有保障房建設(shè)任務(wù)，要解決剛需用戶的住房需求，這塊由于保障房的性質(zhì)決定了利潤(rùn)不會(huì)高，估計(jì)也就是成本價(jià)差不多，這對(duì)政府短期來(lái)看也是一塊支出，然后就是工業(yè)用地地價(jià)便宜同時(shí)市政配套還要求高，但企業(yè)的稅收回報(bào)又是長(zhǎng)周期的事情，另外這幾年地方債務(wù)問(wèn)題又是嚴(yán)查嚴(yán)控，新增債務(wù)還能有新的突破，所以接下來(lái)政府的工作真的是不簡(jiǎn)單，很考驗(yàn)我們的領(lǐng)導(dǎo)班子。

再說(shuō)回未來(lái)房地產(chǎn)的趨勢(shì)，我預(yù)測(cè)未來(lái)十年甚至是以后新房交易會(huì)大幅萎縮，第一是供地減少，第二是大量二手房庫(kù)存，第三是房地產(chǎn)的增值效應(yīng)減弱純粹投資基本是顧不住資金成本的，剛需又有保障性住房，同時(shí)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行的情況下居民收入不穩(wěn)定整體在降低，沒(méi)有資金去買改善型的新房，保障房又有各種條件限制，所以我估計(jì)會(huì)涌入存量的二手房市場(chǎng)，現(xiàn)在大家的觀念也逐步在改變，不再像以前一樣婚房必須要買新房，老小區(qū)也都在改造升級(jí)，小區(qū)環(huán)境和配套，物業(yè)品質(zhì)都在升級(jí)，室內(nèi)雖然說(shuō)時(shí)間長(zhǎng)舊了，但是現(xiàn)在的建筑質(zhì)量都非常過(guò)硬，并且這幾年戶型沒(méi)有太大的升級(jí)，所以買個(gè)二手房重新裝修下，不比新房差，價(jià)格又低還是現(xiàn)房，所以我認(rèn)為以后二手房交易會(huì)非常活躍。