最大房產中介;最大房產中介爆雷
作者：嘉嘉
有人形容房產中介“三年不開張，開張吃三年”，即長時間不開張沒有關系，一旦開張所賺利潤頗豐。究其原因，就是房產中介費太高。
一套二手房買賣，動輒三五萬甚至二三十萬的中介費，一直是被吐槽的焦點。
如今，北京鏈家率先打破了這種局面，主動宣布降低中介費，引發廣泛討論。
看似鏈家這次“發了善心”，但這背后，可能就是資本大魚吃小魚的伎倆……
01
買房人苦中介費久矣
9月26日，作為北京二手房交易市場規模最大的企業，北京鏈家開始對所收取的中介費從費率到收取方式進行改革。
此次北京鏈家調整中介費收取標準，主要包括兩點：
1、中介費率從目前房屋成交總價的2.7%調整至2%。
2、將過去的“單邊收傭”收費模式改為“雙邊收傭”，這也說明房地產市場，正式從賣方市場，向買方市場轉變了。
對于北京買二手房的市民來說，這是實打實的大利好，我們簡單算筆賬，你就明白了。
假設李先生購買了一套總成交價為1000萬元的二手房。
按照之前的收費標準，李先生需要支付27萬元的中介費。
調整收費方式和標準后，中介費節省7萬元，李先生和賣方各需要支付10萬元。
也就是說，李先生整整省了17萬中介費，這可不是一筆小錢。
鏈家中介和客戶的聊天截圖 來源：瀟湘晨報
在鏈家下調中介費的新聞上了熱搜后，引起了大家的廣泛討論。
之所以這樣，是因為我國房產交易的中介費一直被很多人詬病：
一是，我國房價過高導致以此為基礎來定價的中介費極高。
二是，我國房產交易的中介費主要由買家來承擔，這就讓中介費顯得更加昂貴。
有網友表示“中介費全部買房人承擔就很不合理”；也有網友擔心，這樣可能導致賣方上調價格。
但更多的人則是吐槽，表示中介的服務根本不值那么多錢，按比例收費也不對。
02
畸形的收費標準，為何存在了這么多年？
實際上，對于房產中介來說，買賣一套100萬的房子，或者1000萬的房子，所付出的工作是一模一樣的。
服務的內容不變，付出的精力也不變，只因為總價更高，收費就可以翻一番？
顯然，這種按照房屋總價格的百分比來收費，本身就是不合理的。
那么，這種不合理的事情，為何會存在了這么多年呢？
總結下來，主要有以下幾方面原因：
首先可以確定的是，百分比收費這種模式是“房價永遠會上漲”大環境下的畸形產物。
從賣方視角，中介通過百分比的方式進行利益綁定，以能幫忙賣得更貴為噱頭吸引賣家。在行情好的時候，基本所有的中介都在幫著房主挑戰購買者的價格底線。
從買方視角，房源基本已被幾家大型中介壟斷，而且均采用百分比收費法，只是根據掌控房源的多少在收費比例上有所不同，所以只能為可選擇的范圍來買單，而因為有穩定的漲價預期，對收費的存疑也很快被平抑。
其次，在鏈家等頭部企業的“專業服務”攻勢下，百分比收費被“合理化”。
鏈家舉起過規范中介行業的大旗，突出兩個重點，一是他們能提供全方位的專業化服務，二是中介行業的從業人員應該有尊嚴，應該值得合理的報酬。
我們不否認，鏈家在規范行業上確實做出了一定的表率作用，是值得肯定的。比如交易風險點的防控標準化、中介人員的定期內部考試等等，最終表現為中介人員的專業程度和信用程度上了一個臺階。
但好不好全靠同行襯托，是因為之前整個市場太爛，所以才顯得正常的職業操守是有價值的。也因此，鏈家每次被質疑收費貴時，回應總會是他們提供的服務更專業，交易風險最低。但這根本解釋不了為什么同質化的服務，50㎡和100㎡在中介費的總價上能差一倍。
最后，百分比收費的背后也離不開壟斷二字。
中介敢于維持長時間不合理收費邏輯的根源是房源壟斷，賣方和買方，在選擇上是互相影響的，一方的集中會導致另一方的集中，中介的核心措施就是圍繞這兩個集中展開。
一是線下廣開門店，通過劃片控制每個小區，這是根本，因為沒有“商品”也就沒有中介什么事，所以房源的爭奪在一段時間內都很激烈，甚至不乏各種下三濫手段。
二是線上入口競爭，通過廣告等方式引客至自家平臺，而且鏈家還通過貝殼平臺配合線下強推，收攏了一堆中小中介。
最近市場上也出現了一些按服務范圍進行固定價格收費的中介平臺，但貌似做得都還不大，其中有服務甚至是幫助買家接觸在別的平臺上看到的賣家，可見在房源壟斷的情況下，打破舊利益格局的難度。
還有一點必須要說，像鏈家這樣的中介，當你翻開他的合同，會發現這份由鏈家高級法務審核過的合同，對它自己的約束力是很低的。
鏈家 資料圖，新華社供圖
這意味著，房子如果產權有糾紛，是賣家的問題；如果房貸無法下來，是買家的問題，反正作為居間方，它是沒什么責任的。
因此，這樣的服務，對應這樣的中介費，老百姓們自然是不滿意的。
03
大魚吃小魚，小魚沒得吃
事實上，在如今的行業背景之下，鏈家是沒有太大的動力去下調中介費的。
首先，在當前房地產行業的下行周期，中介公司的日子并不好過。貝殼亦是如此，2021年虧損了5億元，2022年虧損額了14億元。為了減少虧損壓力，2022年貝殼關閉了1萬多家門店，裁員6萬多人。
其次，當下已進入存量房時代，未來對于房產中介的需求是巨大的。原則上來說，鏈家的成交額和業務只會增加不會減少。
最后，相比于其他城市，北京是一座以存量房為交易主力的城市，尤其是自9月初落地“認房不認貸”政策后，北京二手房的成交量明顯提升。這對于很長時間都擁有北京50%以上市場份額的鏈家來說，可謂是一大利好。
那么，有種種理由不降費的鏈家，為何還要“自我割肉”呢？
有分析人士稱，鏈家降低中介費，并不是主動響應政府號召，為買賣雙方減負，而是面對市場被蠶食而被動采取的價格大戰。
過去房價處于上漲通道，買到就賺到，購房人不計較這點“小錢”。但當房價終于進入下行周期后，行業內所有不合理的現象都會被“清算”。要么主動調整，要么被動調整。
從2.7%降低到2%，表面看，好像是鏈家損失了一定利潤。但我們仔細想想，北京那些實力和規模都不如鏈家的中介怎么辦？
這些小中介以前還可以靠著中介費率比鏈家低，來爭奪一部分市場份額，現在鏈家降價了，當然就把他們逼上了絕境。小中介除了降價，別無他法。
但是中介的店租，人工一個不能少。最終，可以預見的是，小中介不斷虧損，跌出市場，而鏈家卻可以靠著壟斷，低價搶回自己的市場，甚至進一步擴大市場份額。
市場份額增加了，也就是規模放大了，雖然中介費率減少了，但整體利潤也許不降反升。
這就是資本大魚吃小魚的一貫伎倆……
