教會房產_教會房產可以改為個人嗎？

這是魔都財觀的第206篇原創文章

在買房圈子混久了，我們會發現自己整天圍著兩類人轉。要么是和房東打交道，又或者是跑到售樓處去找房企踩盤。

靜淡市的時候，比如現在，買房人就是大爺，房東和房企會真誠滴拿出一個公道的價格，懇請你買下他們的房子?？烧娴搅伺Ｊ校虑榫蜁耆催^來，房東分分鐘教會你重新做人。

不過，無論牛熊，房產界里總有那么一類人，是永遠的甲方爸爸，那就是：

——銀行。

現在房價那么貴，只要你買房子，幾乎就離不開銀行的幫忙。跪銀行才是買房人的新常態。

有意思的是，我看了那么多房產文章，是不太有人說起銀行這個大金主的玩法的，銀行老師們的套路對于買房人就像謎一般的存在。

其實大家不知道的是，買房才是觀觀的副業和愛好，我的本職工作是金融。銀行那攤子事，我還是知道一些的。

今天就給大家聊聊銀行老師們從不會告訴你的秘密，教會你真正的金融玩法。

很多人不知道的是，不管你買不買房，只要你把錢放在銀行里，你就在為中國房地產業做作貢獻。

中國銀行業絕大部分的資金去向就是投到政府和房地產行業，你的存款會變成貸款被銀行放到這里面去。

這個局面從2008年金融危機后就一直是這樣，已經十年了。

倒不是銀行有多喜歡這兩個行業，而是經濟下行期之后，各行各業就開啟比爛模式。銀行放出去錢能收回來的，也只有政府和房企了。

貸款給房企，銀行一般要求拿土地作抵押。貸款給政府下面的平臺公司，銀行也是要看到有足夠的土地儲備才敢借錢的，本質上也是地產業務在做擔保。

只要房子賣得掉，銀行就敢做大規模和抬高利息，賺得盆滿缽滿。

樓市的黃金十年和白銀十年，也成就中國銀行業的輝煌二十年。

最有諷刺意味的是，很多房產空頭，揚言不買房，卻把錢放在銀行理財產品和信托里，坐等樓市崩盤。

我每次看到這種，心里就覺得好笑。

那些銀行理財產品和信托，設計出來的目的就是為了規避監管，把原來不方便直接給房企的貸款，包裝成信托計劃，然后銀行假裝用銀行理財資金去投資信托，實際上是讓信托把錢放給銀行指定的房企客戶。

就這樣神不知鬼不覺地，銀行硬生生把信貸業務做成了理財業務。這就是財經新聞里經常說的出表，指的是資金資產在銀行資產負債表外運行，銀行理財、信托就是大家常提起的影子銀行業務。

所以大家沒意識到的是，買銀行理財產品，就是讓銀行變向借錢給房企買地賣房，底層邏輯和你問銀行按揭借錢買房然后賣出是一樣的。

最大的區別是，當你買理財時，是銀行幫你搭建好交易結構，做好了兜底擔保，萬事俱備，只需要你出資金就行了。你在規避了風險和麻煩的同時，也放棄了大量的利益，得到的只能是4%左右的收益率。

而如果是自己買房，就需要你自己找好房子，跪銀行辦貸款，交易過戶，承擔房價漲跌，自負盈虧。用金融的話術說就是，你暴露在巨大的風險敞口之下。

不過好處是，從看房開始，每一個環節，你都能找到盈利空間。選籌得到10個點，砍價上得到10個點，融資上放大10個點，這樣疊加起來最后的收益可能驚人。

所以呢，從來沒有躺贏的事情。

與其讓別人來幫你決定命運，然后拿走最大的蛋糕，真不如咬咬牙自己上，對吧。

我一直說，沒有風險才是最大的風險，就是這個意思。

記得有一次，我和一個同學陪某券商的資管部門老總吃飯。

這個老總以前在某股份制銀行分支行都干過，的確是很懂影子銀行業務。

飯局上，幾杯紅酒下肚，大家吹起牛來。

老總說，他認識某TOP50房企大區總，正好有個二線城市的好項目，需要發起個信托計劃募資。已經找好了銀行理財來做優先資金。咱們幾個可以自己湊點錢來跟投劣后，收益率可以做到30%。干不干。

這里簡單解釋下，信托計劃里資金來源分成優先和劣后兩種。優先資金一般是承諾可以拿到固定收益的，比如6%左右，而劣后資金是等到優先資金拿完收益之后，再來分享剩余的收益。

如果項目方出了風險，還不出錢，就拿劣后資金的本金來賠給優先資金。劣后承擔了大風險，當然也可以拿到優先資金固定收益外的增量收益，動輒百分之幾十的收益率很正常。一般是對項目足夠了解的機構才敢去做劣后，當中有一些關系戶也可以薅羊毛。

就是這個聽上去很不錯的項目，我聽了之后，一直笑而不語。

因為這個二線城市，正好我的朋友代持之王去買過不少房子。

代持之王的做法很簡單，就是借名買房。找了好多自己信任的沒買過房的朋友去當地，在不限購的時候，用首房首貸的方法，買下了房子。一輪牛市下來收益可期。

事情說起來很簡單，做起來很復雜，代持的過程中，有繁瑣的選籌風控工作，你想光是說服那么多人把名額借給你，就是一個系統的工作了。不過這一切，在高收益面前都是可以克服的。

我心里的真正想法是：劣后也是承擔風險，代持也是承擔風險，不如自己干，少幾道程序，少點人分錢。

所以本質上來看，金融界所謂的高階操作，普通人也是可以復制的，當然也只有通過房產可以實現。因為房產橫跨消費和金融兩大領域，房產居住消費品的屬性給了你不高的準入門檻，可以自己搭建交易結構。而房產金融屬性則意味著有可靠收益和流動性，找得到人接盤。

說到這里，大家應該明白了，為什么中國房價易漲難跌。

因為所謂的金融資產背后全部是地產在做支持。

銀行比買房人更怕房價下跌，因為銀行大量的抵押物都是土地。抵押物的價值下跌，意味著銀行可能會有壞賬風險。而銀行的穩定涉及金融穩定，涉及國有資產的保全。

所以穩定房價，本質就是穩定金融。

再給大家透露一個秘密，就是其實咱們買房人的按揭貸款在銀行所有業務里是收益最小的。

現在大部分銀行的資金成本大概是在3.2%左右，而銀行給大家放的銀行貸款，都是按照打折的基準利率來的。比如在上海首房首貸還能拿到9折按揭，也就是4.41%的利率。這當中銀行可以賺的差價不多，算上銀行的網點、人力、風險等成本，可以說現在的按揭利率真的是良心價。

要知道同樣的貸款放給小微企業，至少是6%-7%的利率，即便是放給房企也是不會少于6%的。

那為什么銀行愿意不賺錢，給買房人那么多實惠呢。

不是銀行在做慈善，因為銀行也很怕風險啊。銀行是發自內心的相信，房貸沒有風險，樓市沒有風險。

就像我們自己買房子一樣， 對于高確定性的資產，只管做大規模就是了，收益率不那么高也沒關系。

說了那么多行業生態，最后呢，給大家一些馬上就能用上的建議，用來和銀行打交道。

1、最近有條消息傳得特別厲害，就是離婚可能無法低首付買房了。作為共同借款人，夫妻二方征信均體現負債。今后夫妻雙方買的房子，離婚后，非主貸人再次買房屬于有房有貸。

很多人都在問我，這條是不是真的。說實話，現在沒有官方消息公告，我也不敢對政策亂加評論。

我只能說按照金融圈的慣例，首付比例的事情，不應該是央行下面的征信中心管（征信中心只是一個二級事業單位），也歸不了銀行管。應該是當地央行和銀監局決定的，不是他們這兩個口子出來的消息，都不是最終可靠的消息。

2、很多人去銀行借貸，用的是等額本息。這里面可能有一個小的陷阱，要認真看。就是等額本息里的月息是利息支出，還是手續費，這個一定要看清楚。

如果是手續費，實質利率很高，因為它的月供，不會隨本金減少而減少，是一個恒定的值。如果年份很長，實質利率可能是名義利率的2倍甚至更多。這種常見于信用卡分期。

我們為大家特別準備了一個計算內部收益率（irr）的小程序，也可以幫你算實利率，可以加助理個人微信moducaiguan3索取。

如果是利息支出，那就是普通的等額本息。正常的按揭房貸都是這種，放心好了。

3、盡可能不要買房齡太老的房子。

房齡在2000年以前的房子，做按揭貸款會比較困難，只有像工行、建行這種大行才能做。不僅按揭困難，未來如果你有什么緊急資金需求，想拿房子做抵押融資的話，老房子幾乎是沒有什么銀行能做抵押的。

所以老破小、老破大市場在坍塌，金融上不支持也是個重要原因。

4、最近國家大力支持民營企業融資。從領導的表態來看，今年小微企業貸款不管利率還是規模上，都會變得寬容。這對樓市構成了潛在的利好。

一方面小微企業發展了，實體經濟變好，增加了大家的購買力。另一方面，市場上資金多了，或多或少會流入樓市，形成托底支持。所以今年完全沒必要對樓市太悲觀。

最后的最后，還是有一些話想對大家說。

當全世界都在追逐市場熱點的時候，我們背道而馳，總是想去探索一些底層邏輯。

并不是我們有多高明，而是自己的確精力有限，也相信少就是多的道理，期待可以厚積薄發。

在這個紛繁復雜的時代里，每個人都需要掌握一些規律，讓自己可以看到更遠，支撐著自己艱難地走下去。

而我們所能做的，就是盡可能把這些規律都找出來。

以上是正文。

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