房產(chǎn)滅失(房產(chǎn)滅失證明)

滅失房屋的市場價值難以鑒定。在沒有實物的情況下，對于房屋結(jié)構、面積、裝修等主要決定房屋價值的因素易引發(fā)爭議，難以做出客觀的評估結(jié)論。評估機構即使作出一份評估結(jié)論，也需要設定很多假設條件。然而，在賠償案件中，房屋值多少錢是必須有一個結(jié)論的，那應該怎么估價呢？

已滅失房屋，是以房屋被拆除時的估價計算，還是以案件被處理時的估價計算？這個問題法律上并沒有給出一個確切的結(jié)論，實踐中兩種做法都存在。考慮到這類案件時間跨度大，根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》第二十六條規(guī)定，“ 估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產(chǎn)估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期”，過了一年的評估報告能否適用尚成疑問。

依當事人申請或法院依法委托重新進行評估可以避免評估報告有效期的問題，并且考慮到房價的上漲趨勢，這種算法更有利于滅失房屋業(yè)主。況且當事人通過法律渠道確認拆除行為違法本身也需要花費一定時間，拆除方應為其違法行為承擔不利后果。《國家賠償法》確定了賠償直接損失的原則，并且銀行同期存款利息和變賣價格顯低產(chǎn)生的額外賠償都在賠償范圍內(nèi)，可以認為直接損失的認定接近于受害人的實際損失。

非法拆除房屋的直接損失估值，應當能確保當事人所獲得賠償足以購買同類房產(chǎn)，即可參照同類房屋市場評估價。這既符合了國家賠償恢復原狀的立法出發(fā)點，也與《國有土地上房屋征收與補償條例》的補償標準相合。

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