上海房產(chǎn)市場(chǎng)、上海房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)圖

在傳統(tǒng)樓市“金三銀四”，上海憑借千萬(wàn)豪宅跑贏了這個(gè)春天。

2024年，上海樓市進(jìn)入豪宅盛宴。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，上海總價(jià)2000萬(wàn)元以上的高端住宅成交量為2016年以來(lái)單季度最高。其中，3月份成交1079套，同比增長(zhǎng)超4倍。

高端住宅的購(gòu)買熱情在4月得到進(jìn)一步釋放。比如融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期，套均總價(jià)4000萬(wàn)元起，開(kāi)盤當(dāng)天就售罄；濱江凱旋門三期推出212套房源，最終認(rèn)籌1043組客戶，入圍分113.04，成為上海新房積分制以來(lái)第三高的項(xiàng)目；香港置地啟元的認(rèn)籌率也高達(dá)241%，繼續(xù)“日光”。

接下來(lái)，還有凱德茂名公館的75套收官房源，最終認(rèn)購(gòu)超290組，認(rèn)購(gòu)率約387%，同樣是高分選手齊聚，清盤毫無(wú)懸念。

高端購(gòu)買力強(qiáng)勁，助推上海新房市場(chǎng)熱度回升。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，4月上海新房共成交5237套，日均成交175套，無(wú)論月成交數(shù)量還是日均成交數(shù)量，均達(dá)到全年峰值，不過(guò)同比仍明顯下滑。

克而瑞指出，足以證明上海核心區(qū)域的項(xiàng)目對(duì)于購(gòu)房者有著極高的吸引力。

即便如此，在行業(yè)依然面臨深度調(diào)整的背景下，上海樓市整體表現(xiàn)仍不如預(yù)期。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在3月份樓市成交沖高后，4月成交出現(xiàn)回落，當(dāng)月上海新建商品住宅成交面積49.6萬(wàn)平方米，環(huán)比減少34.7%。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，從交易節(jié)奏來(lái)看，4月初受到清明假期以及月初低開(kāi)的慣例，成交較低，下半月在高供應(yīng)的推動(dòng)下成交開(kāi)始恢復(fù)正常節(jié)奏，最后一周在翹尾效應(yīng)下成交終于沖上20萬(wàn)平方米的高度。

從空間分布來(lái)看，浦東繼續(xù)領(lǐng)跑全市，成交面積13.0萬(wàn)平方米，環(huán)比減少8.5%。市區(qū)范圍內(nèi)，黃浦區(qū)基于積極推高價(jià)房因素，成交放量，為7.6萬(wàn)平方米，排名全市第二。遠(yuǎn)郊區(qū)域中，嘉定發(fā)揮相對(duì)正常，為5.4萬(wàn)平方米。松江、青浦分別為3.8萬(wàn)平方米和3.0萬(wàn)平方米，中低端產(chǎn)品表現(xiàn)乏力無(wú)法保證成交維系在相對(duì)高位。

基于高端住宅表現(xiàn)穩(wěn)定，4月份上海新房成交均價(jià)僅出現(xiàn)小幅回落，為86731元/平方米，環(huán)比下跌2.3%。

在盧文曦看來(lái)，4月成交回落在意料之中，只是降溫速度較快。

一方面是假期導(dǎo)致交易縮量，另一方面，中低價(jià)位產(chǎn)品并沒(méi)有起到很好的“基石”作用，縮水幅度較大。市場(chǎng)僅靠高價(jià)房在支撐，此類現(xiàn)象不可持續(xù)，尤其第五批集中供應(yīng)項(xiàng)目中，10萬(wàn)+產(chǎn)品出現(xiàn)大幅縮水，預(yù)示后續(xù)成交或繼續(xù)在當(dāng)前低位運(yùn)行，且受結(jié)構(gòu)性影響均價(jià)會(huì)進(jìn)一步回落。

二手房市場(chǎng)也不例外，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月份上海二手房成交18101套（住宅成交約為1.5萬(wàn)套），環(huán)比減少10.48%。

價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，4月上海二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為73998元/平方米，環(huán)比上漲0.45%。至此，上海二手住宅市場(chǎng)均價(jià)已連續(xù)平穩(wěn)上漲14個(gè)月。

雖然“銀四”回落，但放眼全國(guó)來(lái)看，上海今年的樓市“小陽(yáng)春”表現(xiàn)依然矚目。除此之外，還有香港表現(xiàn)亮眼，在2月底宣布全面“撤辣”之后，樓市迅速迎來(lái)反彈。

數(shù)據(jù)顯示，4月份香港的樓宇買賣合約總值839億港元，環(huán)比上升124.6%，同比上升31.7%。其中，住宅樓宇買賣合約總值775億港元，環(huán)比上升157.7%，同比上升47.9%。

其他三個(gè)一線城市，整體表現(xiàn)差別較大。

北京相對(duì)穩(wěn)定，3月份市場(chǎng)回升至近半年最高，但4月也開(kāi)始緩慢降溫。以二手房市場(chǎng)為例，3月北京全市二手住宅網(wǎng)簽量為14280套，環(huán)比2月份上漲125.5%；4月份二手房住宅市場(chǎng)網(wǎng)簽13354套，環(huán)比3月下降6.5%。

廣州小陽(yáng)春更是平淡收官。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月廣州進(jìn)入市場(chǎng)休整期，需求端疲軟。加上清明節(jié)點(diǎn)、暴雨天氣等不利因素影響，難以調(diào)動(dòng)購(gòu)房者情緒，撬動(dòng)市場(chǎng)需求。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，4月份廣州的項(xiàng)目來(lái)訪認(rèn)購(gòu)走勢(shì)波動(dòng)向下，尤其是下半月市場(chǎng)缺乏紅盤推新補(bǔ)貨，成交氛圍陷入膠著，轉(zhuǎn)化率跌破3%，降至近期低位。

深圳則偏向于以價(jià)換量。數(shù)據(jù)顯示，4月深圳二手住宅過(guò)戶量為4171套，環(huán)比上漲9%。從價(jià)格來(lái)看，4月成交的二手房源里，低于參考價(jià)成交的占比再次上漲，從3月的81.4%上漲至83.3%。

此外，深圳的新房過(guò)戶量依然偏低。截至4月末，新房庫(kù)存去化需要22.3個(gè)月，創(chuàng)深圳新房去化歷史新高。

北京、深圳近期均出臺(tái)了大力度樓市支持政策。北京在4月22日宣布優(yōu)化離異家庭購(gòu)房認(rèn)貸政策后，4月30日再推出樓市限購(gòu)政策調(diào)整，已擁有住房達(dá)到限購(gòu)套數(shù)的家庭，在五環(huán)外可增購(gòu)1套住房。

5月6日，深圳也發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的通知》，從分區(qū)優(yōu)化住房限購(gòu)政策、調(diào)整企事業(yè)單位購(gòu)買商品住房政策、提升二手房交易便利化三個(gè)方面優(yōu)化樓市政策，以更大力度支持改善性住房需求。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，上海的樓市優(yōu)化政策也已在路上。但目前來(lái)看，上海延續(xù)以往謹(jǐn)慎的作風(fēng)，只在5月3日宣布加入商品住房“以舊換新”，暫未推出限購(gòu)松綁相關(guān)政策。