昆明房產稅;昆明房產稅在哪里交

5月房地產的各項數據陸續出來了，四個字總結：慘不忍睹。新房、二手房成交環比均明顯下跌，但因為去年的低基數，同比依然上漲。

其中最辣眼的是一線城市，環比下滑22%、降幅高于平均值。

另外，中指院數據顯示，5月百城二手房價格環比下跌的城市有83個，新房價格環比下跌的城市有54個。

有趣的是，雖然5月百強城市，超8成二手房、超5成新房下跌，但房價表現得依舊堅挺，百城新房均價下跌0.01%，二手房均價下跌0.25%，可以忽略不計。這大概就是統計的魅力所在。

回顧今年前5個月，樓市經歷了從爬坡到下坡的巨大轉變。原因我們已經說過多次了，主要在于經濟面疲軟，導致居民收入下降，對未來預期悲觀，購房信心不足。3月份購房需求集中釋放，其實也不是居民收入大幅上漲的功勞，而是前期積壓的需求釋放。這部分需求不具有可持續性，所以釋放殆盡后，市場增長的動能也就徹底熄火了。

上半年只剩最后一個月，情況會再次發生逆轉嗎？新房市場有這個可能。因為按照慣例，開發商一般會在6月沖刺年中業績，加快賣房節奏，加大打折力度，都是有可能的。拭目以待吧。

事實上，最近這段時間，不管是房企還是房東，其實都認清了現實，著急賣房回款的，基本都在降價割肉搶跑。

個人覺得，再這么繼續下去是不行的，房地產是國民經濟的支柱產業這個事實是客觀存在的，所以接下來新一輪救市，大概率會到來。至于怎么救，參照過去的經驗來看，無非幾種路徑：降準降息、棚改拆遷，以及繼續放開限購。

市場的寒意，購房者能感受到，地方城市更能感受到，其實說穿了就是沒錢——從土地里、房子里搞錢的日子越來越難了。而地方又對土地財政高度依賴，這種依賴不是某一兩個城市的通病，而是全國皆如此。

最近的新聞，包括但不限于武漢財政局公開催債、昆明地鐵發不出工資、南寧慧泊天價停車費，不管如何辯解，其實說白了都和財政收入困局有關。

武漢、昆明、南寧都是省會城市，現在都開始出現地方債、地方財政承壓吃緊的信號，窺一斑而見全豹，全國數以千計的中小城市，問題可能更嚴重了。

事實上，最近這段時間，后臺有不少朋友留言，自己或者家里人單位的工資都發不出來了，有些即便發也只是基本工資。單位的回復就是“拖”字訣。

沒錢怎么辦？房地產救不起來怎么辦？要知道，全國大大小小的城市，基本上都是以房地產為中心構建的發展模式。房地產看似只是一個行業的事情，實則關系著上下游上百個行業，同時和地方的財政、負債等都有直接的關系。

不用藏著掖著，這種時候，其實沒有更好的解決辦法，依賴中央財政轉移支付是一方面。同時地方也不會坐以待斃，通常的搞錢路徑就兩個，一個是開源，一個是節流。節流的事情，我們之前說過很多了，主要是壓縮開支，其中最典型的就是機構改革，裁撤冗余人員，精簡編外用人。這些做法，對外宣傳好聽，實際上效果有多少，我們要打個問號，原因很簡單，老話說得好，由儉入奢易由奢入儉難。

相較于節流，開源的路子就寬多了。種種跡象顯示，當房地產遇冷，地方賣地收入大減，地方債壓力不斷加大的情況下，地方就會想方設法在稅收上動腦筋。

鐵錘今天要說的最近發生的兩件事，就是非常鮮明的案例。

第一，沒等來降房價，等來了12%的房產稅。

5月22日，國家稅務總局廣西壯族自治區稅務局在官網上，發布了北海市稅務局“關于修改有關稅收政策的公告（征求意見稿）。

其中提到，個人出租住房，按照租金收入的4%繳納房產稅；個人出租商鋪或其他房產的，按照租金收入的12%征收房產稅。

是的，你沒看錯，“房產稅”沒來，“房東稅”倒是要來了。

根據文件來看，交稅的比例不低：如果是住宅，月租金5000元，需要繳納4%的房東稅和1%的個人所得稅，合計5%，每月多掏250元；如果是商鋪或寫字樓，同樣的租金則需要繳納13.5%的稅款，每月多掏675元。

對于個人而言，不管是哪種住房，稅收的壓力都挺大的。尤其會對本就嚴重過剩的寫字樓、商鋪等類型的房產，造成較大的沖擊。

房東稅雖然不同于房產稅，但也是稅收的一種，而稅收是國家公共財政最主要的收入形式和來源。廣西北海不動聲色擬開征房東稅，本質上也是為了緩解地方財政壓力，這是最底層的邏輯——2022年北海一般公共預算收入只有支出的1/4，剩余的窟窿主要靠轉移支付和新增地方債。

這沒什么好說的，北海之后，全國其它城市，大概率也會跟進。尤其是當房東稅都不足以彌補賣地收入下滑造成的巨大缺口時，房地產稅也會適時出臺，這是趨勢使然。

鐵錘注意到，網上關于開征房東稅的主要爭議點是，房東會不會把多出來的稅收部分轉嫁到租客頭上。對于這一點，我覺得要分開看：租賃需求旺盛的地方，轉嫁的概率很大，但想全部轉嫁到租客頭上，也不現實，因為房租是由租客當下的可支配收入和供需決定的；

而需求不旺盛的地方，想轉嫁租金基本不可能。你想漲租，租客會分分鐘搬走。搞不好房東最后連房子可能都要空置。現實情況是，很多租房需求不旺盛的地方，為了留住租客，一律都在降租金。

第二，3%的中介費

昨天（6月1日），福州房地產中介行業協會發布指導意見書，主旨是：二手房買、賣雙方各收1.5%中介費。

有趣的是，今天凌晨（6月2日）該協會撤銷了指導意見書并致歉了。道歉的說辭是：因對住房和城鄉建設部、市場監管總局等部門關于規范房地產經紀服務的意見政策精神把握不準、領會不透，悖離上級精神，給房產經紀行業造成較大負面影響。

說實話，這個協會本來是想把事辦好的，但由于沒有顧及買房人的感受，并沒有提倡降總傭金點數，只是想兩頭吃，結果注定事與愿違。不僅沒拍成馬屁，還挨批了。

行業協會都是商業性質的，都是屁股決定腦袋，所以出發點不可能為了買房人。輿論很熱鬧，我們就當個笑話看就行了。

關于中介費，我還是想簡單聊一聊。

其實一直以來，國家都提倡中介費買賣雙方共同承擔，但實際成交過程中，賣家是不出錢的，都是買家支付中介費。這是市場調節的結果，沒有好壞之分。

有人說，為什么不能明文要求賣家承擔一半的中介費呢？可以要求，但是一回頭賣家把這部分費用又加到總房價里去了，結果有什么區別呢？所以，圍繞這個去討論沒什么意義。

國家真正應該做的是，想辦法降低中介收費標準，因為現在大家對中介的收費是不認可的，其收費和服務嚴重不匹配。尤其是房屋總價高低不同，收費標準還是一樣，但二者的服務本質上并沒有差別。

之前的文章，我就說過了，國家這個時候站出來建議調整中介收取傭金的標準，明面上看是為了給購房者降低成本，實際上還是想轉移矛盾。房子不好賣，從來都是因為價格高，現在市場慘淡，和房地產公信力缺失有很大關系，現在轉移矛盾，說穿了就是想把高房價的鍋讓中介來背。

鐵錘還是那句話，真想降低購房者的成本，可取之策一是降房價，二是降交易稅費成本。這兩條哪一條都比調整中介收費標準簡單。

當然了，整頓中介行業，這事宜早不宜遲，而且應該大力整頓，嚴格規范，加強監管。最主要的是要重罰，否則根本起不到治理頑疾的效果。

對了，5月30日傳來消息，深圳世茂名下的12宗龍崗地塊將被拍賣，起拍價130億，評估價163億。值得一提的是，世貿2017年底拿下這個項目時花了近240億。

5年時間，斗轉星移，物是人非，曾規劃為“中國第一高樓，也是世界第二高樓”，終究沒有建起來。且如今的世貿也早已負債累累，風光不再。

這不禁讓人想起“摩天大樓詛咒”：摩天大樓立項之時，是經濟過熱時期；而摩天大樓建成之日，即是經濟衰退之時。而國內的一些開發商，甚至還沒來得及把摩天大樓建成，一只腳就已經踏進了“滑梯”。