東論房產(東冶房產)

剛剛，地處錦江區東二環的錦發廣場終于取證——

本次率先推出南區2、4號樓（17F）共102套建面約119-136㎡平層、建面約353-393㎡底躍。其中，平層單價22754-28053元/㎡，底躍單價12054-13404元/㎡。

作為主城區呼聲最高的項目，錦發廣場是東二環內難得的新房補充，且已是現房，預計今年底即可交付。

錦發廣場實拍圖，攝于3月

項目雖平層單價為22754-28053元/㎡，相比隔街的吉寶·凌云峰閣同面積段二手房看似有著最小幾千價差，但據置業顧問透露：“房源將和車位同步銷售，以搖號+誠意金方式，分A、B輪購買。”

其中，A輪客戶可優先參與搖號選房（買住宅+車位），剩余房源則由B輪（只買住宅）客戶選房。車位是自愿購買，標準車位大概約28萬/個。

不過，對比2023年錦江區套均總價539萬門檻，平層總價300多萬的錦發廣場依然具備一定的買入價值，但如何選擇到舒適的房源？

東二環內側

城東最醇熟的配套生活

東大街錦東路段與二環高架路西南側交匯處，是錦發廣場的具體坐標。

項目街對面即是攀成鋼板塊，矗立著文化廣場、成都光環（在建）和ICD環貿廣場等綜合體，2公里范圍還有萬象城，能滿足一切中高端商業需求。

地鐵2號線牛市口站過街即達，3個站即達春熙路，還能換乘地鐵6、8號線。二環高架BRT站點也在項目樓下，且緊鄰東大街、二環路等縱橫交錯的城市主干道。

錦發廣場西側即是二環高架，攝于3月

地塊西南側圍繞著瑞升·蓮花逸都、東方桂苑和鋼管廠-五區等房齡超10年的老舊院落，而背后的蓮桂南路則坐落著充滿煙火氣的底商美食。

蓮桂南路附近的底商美食

從下圖可清晰看到，最新小升初劃片顯示，錦發廣場隸屬于錦江3區，而附近有錦江區教科院附屬小學、鹽道街小學（東區）、嬌子小學等，對口初中則囊括有四川師大附中、七中育才匯源中學、鹽道街中學等。

錦江3區2023年劃片，圖據：錦江教育

率先推2棟住宅

全系配置9米+陽臺

該地塊是錦江統建&華發股份于2021年9月，分別以成交價13000元/㎡、13600元/㎡競得海椒市空壓機廠兩宗連襟地后組合而成。

這當中，南、北地塊最高清水限價為23769元/㎡、24508元/㎡。時隔近1年后，項目股權發生變更，最終由中交地產&錦江統建合作開發。

錦發廣場區位示意圖

項目占地約37.6畝，切分為南、北兩個地塊打造，均含有一定商業占比。物業為錦東物業，3.78元/月/㎡。

此次率先入市的項目南區2、4號樓，共102套建面約119-136㎡平層、建面約353-393㎡底躍，均為2T3戶。

從現場能清楚看到，住宅已是現房形態，外立面保持主流的大面積玻璃，并進行統一封窗，觀感偏向簡潔與現代風。

錦發廣場外立面實拍圖，攝于3月

剖析占比最高的平層戶型，全系為大橫廳+連通次臥的9米+陽臺，主景觀面全朝南，整體功能性也算完善。

錦發廣場建面約119㎡戶型圖

錦發廣場建面約136㎡戶型圖

錦發廣場建面約141㎡戶型圖

此外，項目平均2.74容積率和T3配比，雖相較市場主流2.0-2.5容積率做到T2產品來說，舒適度要打折扣，但對比相鄰的攀成鋼普遍超4.0容積率+大量T4產品，則具備一定優勢。

置業建議

如何完成選房優先級排序？

錦發廣場擁有現房優勢，即買即住的特質也能實現出租的快速變現。

對于手中資金預算有限，又鐘情主城生活的年輕客群，300余萬門檻買入二環內現房住宅，沒有道理不重點關注。

不過因位置原因，項目南側靠近二環高架將導致：

錦發廣場戶型布局示意圖

那么該如何從中選到舒適度較高的房源？

相比于北區地塊，南區地塊2、4號樓靠近高架橋較近，會有噪音影響。

這其中，優選南地塊2號樓，西北戶視野廣闊且能享受到中庭景觀。

南地塊4號樓可作為備選方案，因靠近高架橋且樓下有商業街區，易吵鬧，但朝南視野比2號樓整體更舒朗。

整體來看，單論安靜舒適度的話，優先級順序為“南地塊2號樓＞南地塊4號樓”。

這里多說一句，項目為2T3的塔樓設計，呈“品”字型，考慮到通透性，建議預算充足的情況優先考慮兩翼的西側戶型。