海南房產限購-海南房產限購政策2023

昌江棋子灣房地產項目。陳標志/攝

政策一點點地放開也是在試探市場，防止大起大落。

中房報記者 陳標志 海南報道

石碌鎮，是海南省西部的昌江黎族自治縣（以下簡稱“昌江縣”）縣城所在地。隨著近期昌江縣“優化調整全縣房地產政策”的出臺，“全域限購”6年的海南已有17個市縣出臺了樓市優化調整新政，目前只剩下三亞。

近期有媒體在梳理全國放開限購的區域名單中，稱限購政策“紋絲不動”的省市就包括海南。實際上，海南從今年年初以來，已有多個市縣在“省十條”框架內，陸續出臺相關政策措施為樓市“松綁”。

相對于海南其他市縣優化調整房地產政策，作為房地產“小縣”的昌江縣，本次出臺的樓市新政中，部分政策措施“尺度還算較大”，比如非本省戶籍居民在當地購買商品住宅等。

有行業人士分析認為，海南各地不斷優化調整樓市政策，即“松綁”政策的持續輸出，一方面符合住房城鄉建設部“堅持因城施策、一城一策、精準施策的指導，滿足剛性和改善性住房需求，優化房地產政策”的指導思想和實操路徑；另一方面也體現海南各地對樓市政策的謹慎態度，分階段、有步驟地出臺樓市新政，也是對當地樓市的一種試探，以防樓市出現大起大落情形。

對非海南戶籍居民放開限購

昌江縣樓市新政。

最近，在海南房地產業界流傳著一份《昌江縣住建局關于優化調整全縣房地產政策的通知》的紅頭文件，稱該縣“大尺度”放寬限購政策。

5月6日下午，記者通過昌江縣官方渠道證實，該優化調整房地產政策的紅頭文件屬實。

記者了解到，昌江縣本次出臺的房地產新政包括商品住房購房、住房限制轉讓，以及商業、辦公類項目產權分割銷售三個大方面的優化調整政策。上述新政除了在多孩家庭購房、人才購房等方面，與海南其他市縣樓市新政“步調一致”之外，昌江縣還加大了對本縣企業員工購房支持力度。

比如新出臺的政策規定，在該縣生產運營的大中型企業、與該縣政府或職能部門簽訂招商引資投資合作協議且協議投資額達5000萬元（含）以上的企業，以及在該縣注冊并實際運營時間超過1年的小微型企業，其企業內部非海南省戶籍員工購房，執行與本省戶籍居民相同的購房政策。

也就是說，“兩大一小”企業中的非海南戶籍員工在昌江縣購房，與本省戶籍居民享受同等待遇。

不僅如此，昌江縣在“進一步放寬非本省戶籍居民購房限制”的政策措施上，被外界解讀為“尺度較大”。

比如，不符合該縣人才購房及企業員工購房政策的非本省戶籍居民，購買本縣商品住房執行政策：購買石碌鎮（昌江縣城）行政區域外商品住房的，執行與本省戶籍居民相同的購房政策。

非海南戶籍居民購買石碌鎮行政區域內商品住房，提供至少一名家庭成員在本省累計12個月及以上個稅或社保繳納證明的，執行與本省戶籍居民相同的購房政策。

簡而言之，昌江縣對非海南戶籍居民在當地購房方面，區分為縣城行政區內外區域，如當地房地產項目較為集中的棋子灣片區，對非海南戶籍居民放開限購。

“因城施策”的自主決策權

海南昌江縣棋子灣。陳標志/攝

昌江縣位于海南省西部，與海口、三亞、陵水等市縣相比，屬于房地產開發小縣。

據當地官方數據顯示，2023年，昌江縣上市商品房面積為33.47萬平方米，其中商品住房上市面積為32.67萬平方米，商業營業用房上市0.8萬平方米。至2023年末，全縣可售商品房面積為76.85萬平方米，其中商品住宅可售面積為42.45萬平方米，商業營業用房可售面積25.89萬平方米，產權式酒店可售面積為5.78萬平方米。

在2023年，昌江縣商品房銷售面積為16.07萬平方米，銷售金額13.23億元，同比分別增長了97.2%、76%。其中，商品房住宅銷售面積14.09萬平方米，銷售金額11.28億元，同比分別增長了95.25%、91.97%。

但今年1~3月份，昌江縣商品房銷售面積和銷售額出現大幅下滑，同比降幅均超過了65%。所以，昌江縣出臺房地產優化調整政策顯得較為“迫切”。

另據了解，昌江縣本次出臺的房地產新政對產權式酒店客房和酒店式公寓方面進行了優化調整，即購房政策中所指的“商品住房”不再包含產權式酒店客房和酒店式公寓。

另外，昌江縣還在住房限制轉讓政策方面進行優化調整，居民家庭購買的商品住房，在購房合同備案滿2年并取得不動產權證后可轉讓。

值得一提的是，昌江縣在居民購買的保障性住房上市交易方面也作出了明確的規定，即：居民家庭購買2023年12月31日前開工建設的保障性住房（不含安居房），以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或不動產權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購房時間，購房時間滿5年并取得不動產權證后可上市交易。

這一條政策措施也是昌江縣結合當地客觀實際，在“省十條”政策的大框架內，“因城施策”的自主決策。

政策重心向人才傾斜

除昌江縣出臺房地產新政之后，自今年年初以來，海南省已有17個市縣出臺樓市“松綁”政策，目前只剩下三亞市尚未出臺相關政策。

記者梳理了海南17個市縣相繼出臺的樓市新政，政策對于“限購”“限售”等“松綁”力度越來越大。政策“松綁”的重心，也多向引進人才及重點企業的員工方面傾斜。

雖然海南省各市縣在“省十條”政策框架下，較為謹慎地出臺相關房地產優化調整政策，但各地針對當地的實際情況，在政策出臺上也有所“突破”。如與昌江縣相鄰的東方市，由于其區域位置及氣候因素，近些年來成為樓市的熱點區域，該市在近期出臺的樓市優化調整政策，除了“同頻”海南其他市縣之外，還提到“新建商品住宅將合理配置80平方米以上戶型、合理設置預售條件”，這也意味著將之前“限建100平方米以下戶型”放寬至“合理配置80平方米”，將“現房銷售”放寬至“合理設置預售條件”等。

另外，海南“最嚴限購”區域——海南中部生態核心區的五指山、保亭等市縣，也出臺了相應樓市優化調整政策，此前只限當地居民購買的商品住房，優化調整為“面向本省戶籍居民家庭銷售”。

“海南‘全域限購’6年，如今市場情況發生了重大變化，也并非外界所傳的‘海南仍嚴防死守限購政策’，而是政策在分區域、分步驟地優化調整。”當地一位不愿具名的資深地產人士告訴記者，海南樓市從“全域限購”到如今的逐漸“松綁”，表明海南在樓市政策方面還是較為謹慎，“政策一點點地放開也是在試探市場，防止大起大落。”