如何轉讓房產—如何轉讓房產貸款給別人

（接上期）

無論是一手房還是二手房，基本流程都一樣，主要分以下6個步驟

選房看房的注意事項，可以查看我們以往的文章，基本上講到很多東西了，剩下的就是買適合自己的房子

合同簽訂的注意事項，主要是二手房的，一手房你沒啥好注意的，尤其是一線城市，新房都是開發商擬定的格式合同，這時候的開發商是爸爸，你愛簽不簽，你談條款就“下一個”。不過你也可以放心，不會有很過分的霸王條款的，他們簽合同主要就談錢，就只關心你的付款方式和付款時間。你留個尾款，收房的時候給行了。

二手房的合同就復雜了，主要以下幾點

必須確認房東身份

以前簽二手房買賣合同的時候，冒牌房東的事情太多太多了，最后搞到買房的下家房財兩空。所以簽合同之前，必須查看房東的身份證件，身份證，戶口簿是一定要看的，核對信息，信息一致很重要，面談的時候呢，多向房東直接詢問房子信息，比如房子地址，物業情況，隔音采光，從家到菜場走過去要多久？警察局，醫院，車站，超市等等各種配套都在哪里？怎么走？這種問題一般假房東不知道的，當然，這些問題你也要做好功課，不然你也不知道問了白問，你可以向周圍鄰居打聽，也可以在中介陪同看房的時候去走一遍，記一下位置。

必須約定付款過戶時間

買賣房產中涉及到的幾筆款項分別為：定金+首付款+尾款，有貸款的話再加上貸款。

定金

定金是在看房后，決定要買房了，首先支付的款項，一般就幾萬，2-5萬，定金付的越多，表明購買意向越足。這里要注意區分定金和訂金的區別，定金在發生違約，需要解除合同的時候，是不退款的。二手房里，房東如果收了定金，那他違約不賣是要賠錢的，但是這不是說這套房他就一定要賣給你了，如果你們定的房價是500萬，定金5萬，另外一個客戶出520萬買他的房子，那他即使2倍賠給你，他也會違約的，不過這種情況很少發生，除非居間方搞鬼。那如果是你（購買方）要違約不買的話，那房東是可以不退款的，這筆錢你就等于送給房東了。而訂金不一樣，如果發生違約，無論房東還是購房者不想賣，或者不想買了，那收訂金的那一方是必須要如數退還的，賠不賠是另外一回事。所以，付款的時候，你得看清楚了，定金和訂金需要特別注意。

首付款

首付款的支付絕大多數都是在簽訂買賣合同的當天，很少有簽完合同再過幾天支付的。開發商肯定不干，真實的二手房交易，也沒房東愿意的。首付款不是不變的，它會根據當時的購房政策靈活變動的，跟一套房，兩套房的認定有關，牽涉到貸款的話，被銀行要求提高首付比例這種情況也是存在的。首付比例基本范圍在總房價的20%-40%。想當年還有0首付的時候，真的是天上掉餡餅，不過這種事我們就不展開了。

貸款

買過房貸過款的人都知道，這是個漫長的，折磨人的，無比糾心的過程，就怕自己貸款有問題，那賠款就賠大了。所以如果要貸款的話，盡量設定個寬裕的時間，一手房有規定的時間，二手房你需要和房東商量，盡量多一點。

現在房價不像以前，現在動不動500萬，1000萬的總價，沒幾個人能一次性付款，絕大多數都是要貸款，而且現在的人不像以前，現在有錢也會選擇貸款，這當中的好處實在是太多了。講到貸款就要牽涉到銀行審批了，銀行對個貸的審批主要就是2個：房子和貸款人。這里我們簡單說一下，這個問題的內容太多了，銀行從業資格證有專門的考試的。

房子主要就是：總價，房齡。這里的總價，對銀行來說并不是你們合同價格，是經由第三方房產評估公司出具的獨立報告上的價格，叫評估價。這評估價跟你的貸款比例有著密切的關系，無論你合同上寫的價格是多少錢，你最終貸款的比例是按照評估價算的，比如買賣合同上500萬的房子，你首付100萬，想貸款300萬，比例達到了6成（60%），但是你經過評估公司的評估，這房子就值300萬，你說銀行怎么可能給你300萬全款的貸款？如果按貸款6成來算的話，銀行最多就只能給你180萬的貸款，剩下的120萬你要自己籌。在買賣合同已經簽訂的情況下，你若是籌不到這120萬，你勢必面臨違約，要賠償。所以這評估價直接影響你是否能順利貸款，是否能完成交易。還有房齡，房齡關系到你能借多少年，每個月月供需要還多少，直接影響你貸后的生活質量。如果房齡很長了，買的是老房子，那你貸款年限就會短，你每個月的月供就要多，你生活質量肯定就下降了。反之亦然，如果房齡很短，是新房或者次新房，那你貸款年限就能長，你每個月的月供就能少，你生活質量下降的就不多。為什么這樣講，因為房齡+貸款年限<=30年/40年，房齡怎么算？看產證，2000年竣工的房子，至今的房齡是20年，那么你貸款就只能貸10年/20年。所以，一般買一手房的，都能貸足年限。而要買老房子，貸款金額很大，低啊款年限又很短的，那就要充分考慮自己的還貸能力了。

這房子的情況還是死的，基本數據就那樣，誰買這房子，這房子都這樣。貸款人就千差萬別了，所以貸款審核其實主要是貸款人。

貸款人的審核是個很復雜的工作，這里有張表，大家可以看下

他會對貸款人的基本信息做個詳細的打分，這直接影響到貸款人的貸款額度，還是上面那個500萬的例子，即使你評估報告上的價格是500萬，也不代表你就能貸款300萬，這只是說明你貸款上限滿足了而已，具體審批能給你多少額度，還要綜合審查你的信用評分。這張表主要涉及到這4方面：

1】基本信息

包括年齡，性別，戶籍，教育程度，職業/單位，職位/職稱，現單位工作時間，婚姻狀況，配偶職業/單位，配偶職位

2】償債能力

包括現住房產權性質，擁有固定資產（自有房產和汽車）情況，個人年收入，家庭人均年收入，負債比率，保險

3】面接印象

信貸員直覺（像不像不還錢的人）

4】信用程度

包括個人貸款記錄年限，個人貸款累計有效違約率

這張表格不是絕對的，但是基本上涵蓋了主要審核對象，感興趣的話可以留言索要完整表格。這樣方便你了解自己能被銀行打多少分。分數過低的，你基本可以放棄貸款了。信貸員審核當然沒這么簡單，而且這些東西不是你說我就信的，信貸員一般會在辦理貸款的時候讓你簽一張授信查詢同意書，就是你授權給銀行，同意銀行查詢你本人的征信。一般你買二手房要貸款，委托中介的話，好點的負責任的中介都會提前給你找信貸員，提前查詢，這樣可以避免你簽好合同，因為自身征信問題而貸不出款導致違約賠錢的尷尬。你自己要查詢的話也是完全可以的，可以通過以下鏈接https://ipcrs.pbccrc.org.cn/，訪問中國征信中心，注冊登錄查詢即可。但是切忌不要沒事就查一個玩玩，你多次反復查詢也會影響到你的貸款審核，沒事就不要隨便查。

審查貸款人的核心就是征信報告，那核心中的核心，其實是資產證明，通俗點說，你只要能向銀行證明你有錢，不會不還，一般銀行放款都沒問題的，貸款人的審核不僅影響貸款額度，還影響貸款利率，而且審核中還有個信貸員印象，信貸員的眼睛毒的很，不是你靠衣著打扮能騙過去的，關于如何和信貸員溝通，怎么提高自己的印象分，在這個房地產入門基礎知識的篇章里就不展開了。

（未完待續）