上海房產糾紛—上海房產糾紛律師費用

日前，曾智紅律師在自己的社交平臺上表示，此案最大的焦點在于違約賠償金的認定。這也是他在該案件再審過程中的重點工作。

據該案一審判決書敘述：2020年5月27日，賣家范先生與買家伍女士簽訂房屋買賣居間協議，出售涉案房屋。該房屋性質為辦公樓，面積180.09平方米。價格為1550萬元。伍女士當日支付首期房款775萬元，第二期房價款775萬元通過銀行貸款支付。

協議約定，乙方伍女士應在簽訂示范文本后五日內向貸款銀行等申請貸款，若乙方貸款申請未在過戶前獲得足額批準或無法獲得貸款，乙方應當在申請產權過戶之前將相應部分房價款通過居間方轉付或直接支付甲方。

同年5月30日，雙方簽訂補充條款，約定：房屋總價款仍為1550萬元（凈到手價格，不含傭金），乙方支付定金100萬元。1550萬元房價拆分為合同價1490萬元及裝修補償款60萬元。約定甲方同意提前交房，乙方在2020年6月30日前付首付745萬元，60萬元裝修補償款于過戶當日支付給甲方，剩余貸款745萬元由銀行放款于甲方。

同年7月2日，雙方正式簽訂上海市房地產買賣合同，約定當年8月30日之前，雙方共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。

合同補充條款另約定：乙方逾期賠償金為每日總房款的萬分之五，逾期超過十個工作日，甲方有權單方解除本合同。乙方除需支付十個工作日的賠償金外，還需向甲方支付相當于總房價款20％的違約金。甲方可從乙方已支付的款項中扣除違約金、賠償金，剩余款項于三個工作日內返還給乙方等。同日，雙方又簽訂協議書一份，約定若因乙方違約導致買賣合同無法正常履行，乙方應在解除合同7日內將該房屋恢復原狀或賠償甲方房屋裝修費180萬元。

當年6月，甲方已經將涉案房屋交付乙方使用。

之后乙方貸款發生延期，直至當年10月29日銀行通過貸款申請。期間，2020年9月15日，甲方發律師函給乙方，告知伍女士已經嚴重違約，要求伍女士在收函之日起3日內將余款805萬元付清，否則解除合同。乙方未在指定期限內付款。同年9月30日，甲方向乙方發出解除買賣合同通知書。

至此，雙方買賣告破。甲方向法院訴請：乙方賠償違約金310萬元、房屋整修費損失180萬元，共計490萬元。一審法院認定甲方訴請有事實和法律依據，于是支持了甲方的訴求。案件進入二審。2021年12月31日，二審判決維持原判。

記者從再審代理人以及原告代理人處獲悉，甲乙雙方訴爭款項目前已經結清，房屋也已經歸還甲方。

記者獲悉，目前案件已經開啟再審程序。伍女士已經委托曾智紅律師為再審代理人。

曾律師在自己的社交平臺上表示，這個案件之所以引起市民熱議，可能是因為市民們心有戚戚。因為每一個貸款買房的人，都有可能因銀行放款的原因，而像本案件一樣，承擔高額的違約金。

曾律師表示，310萬元違約金的認定，明顯過高，損害賠償金額也遠遠高于實際損失。該金額應是參考了甲方的實際損失。而甲方實際損失認定的證據，真實性有待查明。因為本案中，賣方出示了一份他與第三方關于西康路XX弄XX號房屋的買賣合同，極大地影響了法官的心證。這份證據到底是何時形成的？是否是雙方真實意思的表示？

曾律師還表示，房屋已經交付并且裝修，銀行已經放款，是否必須解除合同？

記者仔細閱讀本案一審和終審判決書后，曾就如下三個問題聯系原告律師。

在該案件中，乙方強調涉案房屋雖然是商用房，但是樓內有很多住戶，她購買房屋，也是用于自住，所以不屬于商事糾紛。如何定義商事行為？本案關注的焦點是違約賠償金額。乙方認為原告出示的購房合同，難以認定為雙方真實意思的表示，所以不足為憑。被告的銀行貸款申請沒有在合同約定期通過銀行審批，是否是解除買賣合同的必然要素？過程中，買家有無補救措施？

不過，原告律師表示，上述問題可能是再審中會涉及的問題。目前案件已經進入再審程序，他不方便回答。

上海市浩信律師事務所高級合伙人王俊偉律師則表示，對買家伍女士來說，再審的意義在于能否降低違約金的數額。

王律師為伍女士支招說，涉案房屋性質是辦公樓，這和購買住宅、公寓用于居住是不同的。辦公樓多用于商業活動、投資等，這也是導致本案賠償金數額趨高的一個因素。伍女士提起案件再審，目的應為試圖降低賠償金數額。如有可能，伍女士可提供自己不具備購房資格，以及將房屋裝修成居住功能等證據，來淡化房屋的商業用途，從而降低賠償數額。

違約金數額要以彌補實際損失為原則。王俊偉律師說，本案中，除了核實賣方提供的買賣合同之外，還要核實合同的真實性、實際履行情況、涉案房產在這期間的波動及違約責任的實際承擔情況等，來最終確定違約金是否過高。如果過高，在伍女士提出要求調低的情況下，法官可以行使自由裁量權，將賠償金額予以調低。

另外，房屋裝修價值雖然合同約定了180萬元，但是伍女士如果認為沒有180萬，可提供鑒定報告等證據予以證明。何況，合同中還出現過“裝修補償款”60萬元的約定。因此，對于裝修的實際價值，也是案件再審的一個切入點。

王律師認為，銀行貸款審批通過和實際放款是兩碼事，也是本案再審勝敗的關鍵點。買方顯然在整個交易中沒有合理規劃，甚至根本沒搞清楚，后又引發訴訟，尾款745萬元也就無法通過銀行貸款予以支付。這也成為本案無法繼續履行的又一障礙。對于銀行貸款支付條款，格式合同中一般有類似本案的約定，一旦出現違約，自然陷入被動。這也提醒購房者，在對銀行貸款沒有把握的情況下，要選擇以銀行實際放款時間為準的約定。

來源：周到上海