界牌房產_界牌房子
繼5月黃渤海新區土地推介會后，時隔兩個月煙臺再次迎來重要地塊推介，這次主角是芝罘區和萊山區。
根據煙臺市土地儲備和利用中心官微消息：為促進全市房地產市場平穩發展，鼓勵廣大房地產企業提振信心、搶抓機遇，市自然資源和規劃局從現有儲備地中深度挖潛、精心挑選了位于芝罘、萊山兩區7個位置優越、基礎完善、潛力巨大的優質地塊，供各大房地產企業遴選。
芝罘區是本次土地推介主陣地，帶來的地塊可以說都相當優質。
一：楚鳳片區D、E、F宗地
位于芝罘區只楚路以南、楚鳳三街以西、楚鳳四街以東。主要分為3塊，規劃總面積133.2畝，規劃地上總建筑面積約15.87萬平方米，公建比11.6%，容積率不大于1.8。其中D地塊面積27.45畝，容積率：不大于 1.8，規劃使用性質為居住；其中E地塊面積43.8畝，容積率也是不大于1.8，規劃使用性質為居住兼容商業、行政辦公；F地塊面積61.95畝，容積率也是不大于1.8，規劃使用性質為居住。
地塊解析：該三宗地屬于只楚片區，周邊是芝罘區較為繁華的商圈，距煙臺首家麥德龍商場約2公里，距火車站、汽車站4公里，周邊配備有鳳凰臺小學、煙臺十四中等教育資源。
根據2019年供地計劃顯示，包括楚鳳一街至四街D、E、F地塊和鳳凰臺路以南、婁子山以北A、B地塊（原工程機械有限公司地塊）這里共有五宗土地出讓。其中原工程機械有限公司A地塊在2020年被金象泰置業拿下打造為鳳棲臺項目，此前龍湖也以樓面價8644元/㎡地王價拍得只楚路以南、鳳凰臺路以北、楚鳳二街至楚鳳四街之間A宗地，帶動該片區的熱度。
在兩大項目交付以及入市后，此次重新發布楚鳳片區的三宗地，相信也會吸引到關注該片區的開發商。而且土地容積率小于1.8適合打造小高層等低密度產品，可以滿足周邊片區的改善需求。
二：紅旗中路以南，通世南路以東地塊
位于芝罘區紅旗中路以南，通世南路以東。總面積28.5畝，容積率小于等于1.4，大于1.35，規劃地上總建筑面積約2.67萬平方米,規劃使用性質為居住兼容商業。
地塊解析：該地塊位置相當優越，西臨魯東大學，北靠煙臺最大綜合性公園南山公園，配套有知名的南通路小學、二中等。地塊北側翡翠明珠項目二手房掛牌價格普遍在2萬/平以上。
而且該地塊容積率小于等于1.4，適合打造低密度的洋房社區。從整體芝罘區改善市場供應看，如此中心的位置、配套包括居住成熟度，都決定了這塊地會非常受關注。是否會由品牌房企拿下，值得期待。
三：青年南路以西、蓁山路以南宗地
位于芝罘區青年南路以西、蓁山路以南。總面積35.4畝，容積率大于1.3且小于等于1.36，規劃地上總建筑面積約3.2萬平方米,規劃使用性質為居住用地。
地塊解析：該地塊屬于南部新城更靠近中心城區的位置，背靠山系，距離魯東大學主校區2公里，周邊是中正山莊、富甲小區等項目。同時該地塊容積率小于1.36，可以參考周邊容積率為1.5的綠城留香園項目打造洋房社區，對于芝罘區改善人群而言還是非常有吸引力的。
四：南堯變電站西南側A宗地
位于芝罘區青年南路以西，福順苑西區以南，南堯變電站西南側。總面積81.3 畝，容積率大于1.25且小于等于1.3，規劃地上總建筑面積約6.61萬平方米,規劃使用性質為居住用地。
地塊解析：該地塊西靠蓁山，南鄰亞太婚慶文化產業園，周邊是富順苑、蓁山花園等成熟居住區，配套十分豐富。而且該地塊容積率也非常低小于1.3大于1.25，可以打造低密洋房甚至疊拼產品。背靠山景東側有湖，自然資源不可多得。
五：黃金頂隧道東出口南側宗地
位于芝罘黃金頂隧道西出口南側，魯東大學南區西側。總面積52.65畝，容積率大于1.35，小于等于1.41，規劃地上總建筑面積約4.94萬平方米,規劃使用為性質居住用地。
地塊解析：該地塊優勢主要是東接魯東大學家屬區，位于大學核心商圈內，周邊交通發達、教育資源豐富。伴隨紅旗快速路的建設，沿線項目出行也更加便捷。同時該宗地容積率也很低，大概率是洋房類改善產品。
六：港城西大街兩側、魁玉南路以東、城鐵芝罘站以西A2宗地
位于芝罘區港城西大街以北、魁玉南路以東。總面積136.2 畝，容積率不大于2.0且不小于1.95，規劃地上總建筑面積約18.16萬平方米,規劃使用性質為居住兼容商業、商務用地。
地塊解析：該地塊毗鄰城鐵芝罘站，周邊是毅德城項目、港城華府以及相關醫療配套。目前該板塊偏向于剛需產品，而且地塊體量足夠大，可以滿足市場供應。
本次萊山區只有一宗土地推介，但該地塊話題度不小。
七：界牌北1#號宗地
位于萊山區，北至荊山路，南山麗景花苑西側。總面積117.6畝，容積率大于1.58且小于1.59（不含幼兒園指標），規劃地上總建筑面積約11.39萬平方米,規劃使用性質為居住用地、商業服務業設施用地、幼兒園用地。
地塊解析：地處芝罘區與萊山區交界，東側就是即將通車的山海快速路，周邊已經有多個成熟居住小區。而且地塊背山，容積率也比較低，適合打造改善類項目。
2022年年末該地塊曾掛牌但最終遺憾流拍，考慮到當時房地產市場還處于調整期，對于這樣一宗優質用地開發商出手謹慎可以理解。今年伴隨樓市回溫，加上山海快速路的開通，相信該地塊的認可度會提高，能否出讓值得期待。
本次煙臺土地推介主力還是芝罘區，而且從此次推介的地塊信息可以看出有多宗低容積率土地，主要集中在南部新城靠近主城區的位置。
近年來南部已經成為芝罘樓市供應的主力軍，在萬科、綠城、龍湖等房企的耕耘下也成為改善人群的購房集中地，尤其是洋房、疊拼類產品更受關注。
而此次南部推介的多宗土地容積率都在1.3/1.4左右，大概率會是以洋房等改善類產品為主，對于當前改善為主的樓市可以提供更多選擇。
但從另一個角度看，要打造出符合改善人群需求的項目需要品牌開發商的參與，如綠城、龍湖等。
而目前品牌房企的拿地意愿還有待觀察，例如近期備受關注的黃渤海新區浪潮LG地塊（III-4小區）兩地塊，最終被煙臺業達地產有限公司競得，成交總價70600萬元，溢價率0%。業內人士預測后續很可能會是與品牌房企合作，也從側面看出當下房企拿地依舊謹慎。
因此土地推介包括掛牌只是土地市場回溫的第一步，要真正實現回溫還是要看開發商的拿地動作，尤其是品牌房企是否愿意布局，這背后就涉及市場走勢、品牌戰略、城市發展等多個維度的考量。
伴隨黃渤海新區與芝罘萊山的土地推介，下半年煙臺土地市場或迎來新一輪供應，而且是優質地塊供應。
究竟能否帶動市場回溫，我們拭目以待。
