蕭山房產_蕭山房地產
首開樓盤降價10萬元仍去化不佳、過半數新盤流搖……杭州在3個月內經歷兩次調控“緊箍咒”之后，市場熱度明顯降低，單日甚至有全城“零成交”現象。
10月期間，《中國經營報》記者實地探訪榮安招商祥宸府、聯發藏瓏大境、金茂首開國樾、遠洋西溪公館、九龍倉天璽和錢塘ONE等杭州多個新盤發現，市場冷熱不均，成交量出現“旱的旱死，澇的澇死”情況。一些樓盤由于位置偏遠而且產品類型單一，首開降價10萬元依然門可羅雀，僅去化一成。
不過，值得一提的是，明星企業拿地入駐，卻意外地給當地樓市增添了一把火。
螞蟻科技集團股份有限公司全資子公司支付寶（杭州）信息技術有限公司以26.99億元總價競得杭州西湖區之江度假區一宗大型商住地塊。消息甫一發出，加之中介機構傳出明星藝人買房的消息，之江板塊的二手房和公寓應聲漲價，有公寓單價一夜間漲價3000元/平方米，大量投資客擠入售樓處。
“拿地后的兩天，我們就定購了180多套公寓，銷售員從早上開始接待客戶，直到晚上10點多才抽時間吃飯。”西湖區錢塘ONE項目的一位客戶經理告訴記者，大部分人因為看中螞蟻集團對周邊的帶動作用，前來投資購置loft公寓，“有人索性一次買了7套。”
投資客涌入之江
10月底的一個周末，在杭州西湖區楓樺東路與梧桐路口的錢塘ONE項目，售展中心人頭攢動，一改往日的冷清。小區的沿街店鋪門前停滿了私家車，不斷前來的車輛延伸到路邊數十米。身著西裝革履的房產中介帶著客戶站在人行道上交談，一組接著一組的人向小區里的樣板房走去。
這家位于杭州市區西南側的樓盤，共有2980套房源。即使隔著一條馬路就是錢塘江，早些年這個片區一直被市場低估。
走進售展中心，現場的沙盤前圍滿了人，貨架上的戶型圖紙早已被拿空，有人抱著孩子靠在沙盤前指著房子位置，有人拿出手機默默在計算價格。開發商自留的20多位銷售員全在帶看，市場部的員工不得不臨時頂上來。
下午3點半，客戶經理翁左力（化名）從人群里走過來，其聲稱，10月21日后的幾天里，每天都有人前來投資置業，以這種狀態下去，繼續漲價是大概率事件。“來這里看房不買的，銷售員理都不會理你，樣板房開著讓你自己過去。”一位前來看大平層戶型的購房者苦笑道。
10月14日，杭州市政府與螞蟻集團簽訂戰略合作框架。根據協議，螞蟻集團全球總部正式落戶杭州。僅一個星期后的10月21日，螞蟻集團就以總價26.99億元競得之江度假區單元XH1710-B1/B2-23地塊，樓面價5194.01元/平方米，零溢價率。該地塊出讓面積20.78萬平方米，建筑面積51.95萬平方米，面積將是螞蟻Z空間的6倍。
巨幅海報以螞蟻集團為噱頭，加之不限購不限貸的優勢，曾經以均價33000元/平方米對外銷售的錢塘ONE項目4號樓公寓，如今二手房均價已漲到每平方米4.5萬元，一些房東揚言總價要上漲40萬~50萬元才愿脫手。
在多名置業顧問的介紹中，錢塘ONE項目自2017年開始銷售，目前主要剩下40平方米的loft酒店式公寓和99平方米的平層公寓，精裝修交付，均價在4萬元左右。其中99平方米的平層是類住宅房源，用隔板裝修成小三居，層高為3.1米，后期開發商承諾將連接燃氣。“只剩下幾十套，看中的話就下5萬元定金，否則很快會一天一個價。”有置業顧問催促說。
除此之外，翁左力向記者透露，公司為了避稅，在售房源的首付款提高到六成以上。其以一套37平方米的loft公寓計算，原總房價1550875元，現在公司推出“存20萬抵30萬元”優惠活動，還可以在總房價上享受9.9折優惠，合同價格為1238366元，實際總房價將減少11萬元，為1438366元。
記者在之江片區采訪注意到，不僅錢塘ONE項目受到熱捧，漲價效應還傳導到螞蟻集團地塊數公里外的華潤之江九里、德信九溪云莊、嘉里云荷廷、仁恒祥生珊瑚世紀雅園、祥生云溪新語等項目。
據我愛我家統計數據，之江九里小區的房源在螞蟻集團落地之后掛牌價上漲10萬~170萬元。
位于之江云棲小鎮附近中梁云都匯中心，去年首開住宅已經售罄。之后一直不溫不火的在售約40平方米的loft精裝公寓，總價約百萬元。由于螞蟻入駐之江引發市場極大關注，短期成交量大增。杭州透明售房網的數據顯示，10月份，該項目共簽約193套，均價24074元/平方米，為主城區樓盤中簽約套數第一名。
多數樓盤“流搖”
杭州一位房地產分析人士表示，盡管螞蟻集團全球總部落戶之江的消息輪番出現在各大平臺，也只是提升了之江板塊的關注度，并非杭州所有樓盤都銷售火爆。相反，其他區域的新盤促銷不斷，售樓處卻比較冷清，成交量不高。
克而瑞浙江區域的統計數據顯示，10月26日~11月1日，杭州新房市場量價齊跌，全市共成交商品房2355套，較前一周下降15.53%；成交均價為27280元/平方米，環比下跌8.71%。推盤量減少導致成交情況受到一定的影響，全市僅13個項目推盤，開盤量較前一周下跌18.8%。
遠洋集團6億元接盤的余杭區“地王”項目西溪公館，今年5月開盤推出959套房，吸引到59640組購房者拼搶，創下杭州有史以來報名人數最多的樓盤紀錄。
時隔5個月，10月初，遠洋西溪公館再加推1213套房，報名數僅有4899組，中簽率24.8%。而且樓盤方面通知前3000位購房者到場，但是直到選完，還有144套房沒賣掉，棄號人數超過1900組。
“最后剩下100多套190平方米以上的大戶型，實在是沒人選，銷售員捂不住了，臨時在手機上發通知叫人買的。”一位經歷過該項目兩次開盤的工作人員介紹，二期開盤大多是面對無房戶和人才需求，開盤現場冷清不少。
不僅是西溪公館，當地還有不少新房降價之后仍然賣得不好。蕭山區新街的中鐵諾德雅逸府推出923套房，高層毛坯房24000元/平方米，洋房毛坯房28000元/平方米。首次開盤就降價10萬元，僅去化一成。開盤后3個月，截至11月5日，據杭州透明售房網顯示，可售房源還剩余183套。
拱墅區的金茂首開國樾靠近鐵路北站，緊鄰浙大城市學院，自去年9月首次開盤推出80套房如今顯示還有72套在售。期間，連續6次開盤，有4次流搖，其中一次中簽率92%。
杭州市房產的數據顯示，今年10月1日，杭州全市新房成交11套，二手房無成交；10月2日，杭州全市二手房成交1套，新房無成交。10月5日~11日，新房市場僅8個項目開盤，其中半數流搖，流搖率較前一個月明顯上升。
一家上市房企杭州公司的負責人談到，年底將至，一些樓盤開始要求全款優先，或者提前凍結百萬元資金，一來篩查客戶，另外也利于公司快速回款。
在杭州拱墅區祥符板塊，榮安招商祥成府的客戶經理周富城介紹，項目的在售房源都需要在搖號之前至少凍結資金100萬元，二套房至少要200萬元，在正式搖號前的一個星期，銷售員會發布報名通道，讓購房者在工行、建行和中國銀行等8個銀行凍結資金。“有的樓盤更是要首付八成或者全款才有資格。”其說道。
新房銷售市場降溫，杭州土地拍賣同樣量價齊跌。克而瑞統計數據還顯示，10月份，杭州市土地成交面積49萬平方米，環比減少49%；成交金額48億元，環比減少68%；樓板價10016元/平方米，環比下滑36%。
不僅如此，受縣級市場土地供應比例增加，熱點城市市區土地供應持續縮量，如溫州市區10月僅供應1宗土地，整個浙江土地成交量環比下降12%，樓板價環比下滑20%。
事實上，2020全年浙江土地供應量縮減是大概率事件，尤其在一些熱點城市（全國土地出讓金排名前列的城市）的核心區域。一方面，浙江土地指標基本達到要求，1~10月土地成交金額6216億元，同比增加8%，達到2019年的92%。
另一方面，杭甬溫等熱點城市土地量價增幅過高，當地政府風控意識強烈，四季度此類城市的土地供應量和供應結構將進一步調整。
上述機構建議，房企順應土地供應結構的調整，更多關注城市的新興區域和優質縣級城市。
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