佟房產_佟源房產

目前房地產不景氣，各地房價呈現不同程度的下行趨勢，購房者違約償還銀行貸款的風險也在加大。法院通過阿里、京東等平臺強制執行拍賣、變賣被執行人房產數額也逐年增長。那拍賣房產該如何納稅呢？本文結合一個法院判決案例概要梳理如下：

廣東省高院《行政裁定書》【（2019）粵行申2590號】案件主要內容：陳立仁先生于2018年1月5日從淘寶網司法拍賣網絡平臺上，以成交價5,848,346元拍得梁順明、葉梅玲位于中山市××宥南村的房產和土地使用權，房產證號為C3445838/C0593635、C3445840/C0593634,土地證號為國（2010）3200**（自建非住房），并于2018年1月16日得到中山市第一人民法院作出的（2017）粵2071執8128號之二執行裁定書予以確認。按該執行裁定書“應繳稅金及所需費用均由買受人承擔”的要求，陳立仁先生于2018年3月29日向中山市稅務局神灣稅務分局繳納了梁順明、葉梅玲應納的稅款及陳立仁應納的稅款。

陳立仁先生認為中山市稅務局神灣稅務分局的計稅依據不符合國家有關法律法規的規定，遂向中山市稅務局申請行政復議，后又向廣東省中山市第一人民法院訴訟。對復議結果，廣東省中山市第一人民法院的判決均不服，最后向廣東省高級人民法院上訴。

對廣東省高院的裁定結果本文暫不做分析，我們對案例中的房產拍賣雙方如何納稅分析如下：

一、拍賣房產的納稅人是誰？

根據《中華人民共和國拍賣法》，拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。拍賣企業根據法律規定屬于拍賣當事人，接受委托人的委托，從事受托財產的拍賣業務。也就是說拍賣房產的拍賣行為是受托代理行為，即使法院因為司法程序需要的拍賣行為，本質上也是代理行為。根據目前的稅法原則，拍賣標的物所有權是誰，就由誰來履行納稅義務，拍賣行（或企業）只對收取委托人的代理收入申報納稅。具體納稅法規依據見以下兩個文件。

1、《國家稅務總局關于人民法院強制執行被執行人財產有關稅收問題的復函》（國稅函2005-869號文）第一條規定：人民法院的強制執行活動屬司法活動，不具有經營性質，不屬于應稅行為，稅務部門不能向人民法院的強制執行活動征稅。

第二條也規定：無論拍賣、變賣財產的行為是納稅人的自主行為，還是人民法院實施的強制執行活動，對拍賣、變賣財產的全部收入，納稅人均應依法申報繳納稅款。

二、轉讓方稅種及納稅分析

1、增值稅

本案例中梁順明、葉梅玲（夫妻關系）位于中山市××宥南村的房產和土地使用權在淘寶網司法拍賣網絡平臺上拍賣，由陳立仁先生以最高價5,848,346元競價成功取得。該房屋為梁順明、葉梅玲自建的非自用住房。根據增值稅暫行條例規定，梁順明、葉梅玲為增值稅納稅人，應繳納的增值稅為292,417.30元﹦5,848,346元×5%(征收率)。具體法規依據如下：

1.1 《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅2016-36號文）附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》相關規定如下。

第19條規定；小規模納稅人發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。

第34條規定； 簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：

應納稅額=銷售額×征收率

1.2 《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第14號）第4條規定，小規模納稅人轉讓其取得的不動產，除個人轉讓其購買的住房外，按照以下規定繳納增值稅：

……　 （二）小規模納稅人轉讓其自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

2、城市維護建設稅、教育費附加及地方教育附加。

根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》、《征收教育費附加的暫行規定》、《廣東省地方教育附加征收使用管理暫行辦法》第六條的規定，梁順明、葉梅玲是被拍賣不動產應納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加的納稅（費）義務人。案例中梁順明、葉梅玲應繳納增值稅292,417.30元，故應繳納城市維護建設稅14,620.86元（292,417.30元×5%）、教育費附加8,772.52元（292,417.30元×3%）、地方教育附加5,848.34元（292,417.30元×2%）。注：《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》系當時適用之規定，目前適用有效和享受優惠具體法規如下：

2.1《中華人民共和國城市維護建設稅法》（2020年8月11日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過）?第4條規定，城市維護建設稅稅率如下：

（一）納稅人所在地在市區的，稅率為百分之七；

（二）納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為百分之五；

（三）納稅人所在地不在市區、縣城或者鎮的，稅率為百分之一。

前款所稱納稅人所在地，是指納稅人住所地或者與納稅人生產經營活動相關的其他地點，具體地點由省、自治區、直轄市確定。

若城市維護建設稅、教育費附加及地方教育附加是在目前繳納，可以享受到減半優惠。

3、土地增值稅

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則相關規定，財稅[2016]43號《財政部國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》有關規定，梁順明、葉梅玲是被拍賣房地產轉讓土地增值稅的納稅義務人，其應繳納土地增值稅的征收依據及計算方法如下:

（1）核實扣除項目：取得土地使用權所支付的金額366,652元（根據取得土地使用權時繳納契稅的計稅依據核實其扣除成本）+按國家統一規定交納的有關費用34,335元（耕地占用稅23,335元+契稅11,000元）﹦400,987元;

（2）憑評估報告據實扣除:房產重置成本價（注廣東國信土地房地產估價咨詢有限公司于2018年1月31日出具涉案房地產的評估結果）1,507,279元×成新度折扣率75%+評估費用4,500元﹦1,134,959元;

（3）轉讓環節繳納的稅金:城市維護建設14,620.86元+教育費附加8,772.52元+地方教育附加5,848.34元﹦29,241.72元。

綜上，本次拍賣房產土地增值稅扣除項目金額合計為1,565,187.72元，增值額為4,283,158.28元（5,848,346元-1,565,187.72元），增值率為273.65%（4,283,158.28元/1,565,187.72元×100%），適用稅率60%，應繳土地增值稅為2,022,079.26元（4,283,158.28元×60%-1,565,187.72元×35%）。具體法規依據如下：

3.1《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》【1993年12月13日中華人民共和國國務院令第138號發布。根據2011年1月8日《國務院關于廢止和修改部分行政法規的決定》修訂】

第4條規定，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。

第6條規定，計算增值額的扣除項目：　　（一）取得土地使用權所支付的金額；　　（二）開發土地的成本、費用；　　（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；　　（四）與轉讓房地產有關的稅金；　　（五）財政部規定的其他扣除項目。

第7條規定，土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

3.2、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》-（財法字〔1995〕6號）文 第7條規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

……

（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

3.3 《財政部國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅2016-43號）第3條規定，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

4、個人所得稅

根據《中華人民共和國個人所得稅法》，財稅[2016]43號《財政部國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》規定，梁順明、葉梅玲是被拍賣房地產轉讓個人所得稅的納稅義務人，其應繳納個人所得稅的征收依據及計算方法如下:

（l）核實扣除項目:取得土地使用權所支付的金額366,652元（根據取得土地使用權時繳納契稅的計稅依據核實其扣除成本）+耕地占用稅23,335元+契稅11,000元+私房建筑價格核實扣除金額478,732元（房產面積1,196.83平方米×400元/平方米）﹦879,719元。（注意：這里的核實扣除金額與土地增值稅的扣除金額不同）

（2）轉讓過程繳納的稅費:城市維護建設14,620.86元+教育費附加8,772.52元+地方教育附加5,848.34元+土地增值稅2,022,079.26元﹦2,051,320.98元；

（3）手續費：重置評估報告費4,500元+辦理土地、房產登記費用3,030元﹦7,530元。綜上，本次拍賣房地產個人所得稅扣除項目金額合計為2,938,569.98元，轉讓所得為2,909,776.01元（5,848,346元-2,938,569.99元），應繳個人所得稅581,955.20元（2909776.01元×20%）。具體法規依據如下：

4.1、《中華人民共和國個人所得稅法》（2018年8月31日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議《關于修改〈中華人民共和國個人所得稅法〉的決定》第七次修正版）第2條規定，個人財產轉讓所得應當繳納個人所得稅。第3條第三項規定，利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。

4.2、《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》（國務院令第707號2019年修訂版）第17條規定，財產轉讓所得，按照一次轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額計算納稅。

……

2.自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。

……

(二）轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。　 （三）合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

三、受讓方稅種及納稅分析

契稅

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第一、三、五條規定，陳立仁先生為契稅納稅義務人，契稅計算方式為5,848,346×3%﹦175,450.38元。目前適用有效的是《中華人民共和國契稅法》（2020年8月11日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過）第3條規定，契稅稅率為百分之三至百分之五。

契稅的具體適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的稅率幅度內提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。

省、自治區、直轄市可以依照前款規定的程序對不同主體、不同地區、不同類型的住房的權屬轉移確定差別稅率。

注本案例暫未考慮印花稅及對其他稅種的影響。

綜上小結，轉讓方繳稅合計為2,925,693.48元（增值稅292,417.30元，城建稅及附加29,241.72元，土地增值稅2,022,079.26元，個人所得稅581,955.20元），受讓方繳納契稅175,450.38元。交稅合計占房產成交額的比率為53%，稅負是比較高的。所以在競拍前房產的屬性及稅金需要提前評估測算好。

以上拍賣轉讓的房屋為非住房，若是個人住房拍賣呢？具體交稅又是多少呢？大家可以再分析測算一下。

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