房產(chǎn)是指什么—房產(chǎn)是什么的簡(jiǎn)稱

2024-08-24 08:53:28

上篇：房產(chǎn)對(duì)相關(guān)方來說，價(jià)值是什么？：居住者+投資客+地方政府

對(duì)有居住需求的買房者

對(duì)于年輕人來說：房子是一個(gè)夢(mèng)想開始的地方，是城市生活中專屬于自己的一方天地，是自己吃喝玩樂的承載；有了它就有了在外廝殺的勇氣，有了它就能更為從容的去探索世界；有了它就有了一個(gè)不會(huì)被趕出去的避風(fēng)港灣。

對(duì)于一個(gè)家庭來說：這是自己的全部情感注入的地方，房子不只是一個(gè)水泥盒子，而是歡聲笑語發(fā)生的地方，是生命和愛延續(xù)的地方，是一個(gè)家庭在城市是否能立足的基本條件，醫(yī)療、教育、生活等諸多條件都建立你是否擁有它。

對(duì)投資客：

房子是抵御通貨膨脹的有效手段，是能保值增值還能持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流（租金）的稀缺資產(chǎn)，是自己財(cái)富的主要表現(xiàn)方式，在一個(gè)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房子就是財(cái)富本身而非現(xiàn)金。

對(duì)地方政府：

房子是建設(shè)在土地上的，土地是國(guó)有壟斷的，有了大家對(duì)房子價(jià)值的共同認(rèn)知，土地就有了價(jià)值，土地就能持續(xù)出售，出售的土地作為地方稅收作為地方城市基礎(chǔ)建設(shè)的資金；城市基建建設(shè)的更好了，經(jīng)濟(jì)就有了承載，就會(huì)更快更好發(fā)展，土地的價(jià)值就會(huì)變得更高，土地銷售收入就會(huì)更多；如此形成一個(gè)地方城市化的標(biāo)準(zhǔn)循環(huán)。

所以一個(gè)城市化過程中的房產(chǎn)，對(duì)居住者、投資客、地方政府都有好處，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的催化劑。

中篇：房產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格的產(chǎn)生：重置成本

1. 地價(jià)：顧名思義，地方政府出售給地產(chǎn)開發(fā)商的土地價(jià)格。土地價(jià)格會(huì)隨供需關(guān)系，而出現(xiàn)變化，一個(gè)城市在范圍不再擴(kuò)大的情況下，土地會(huì)越來越稀缺，價(jià)格也會(huì)越來越高。

2. 建筑成本：地產(chǎn)開放商在房屋設(shè)計(jì)、鋼筋水泥、人工等方面的資金投入，一般高層住宅的建筑成本在 1500-2000 元左右。

3. 金融成本：開發(fā)商購(gòu)入土地，建筑開發(fā)的時(shí)候需要向銀行等金融機(jī)構(gòu)借錢，借錢成本一般高于購(gòu)房者按揭的貸款利率。

4. 營(yíng)銷成本：開發(fā)商根據(jù)當(dāng)前房屋的供需關(guān)系，會(huì)投入各種營(yíng)銷費(fèi)用，包括廣告、銷售提成、人工等費(fèi)用。

以上四方面構(gòu)成了房產(chǎn)的主要成本，在這個(gè)基礎(chǔ)上加上開發(fā)商的合理利潤(rùn)，就是房產(chǎn)的全部成本，也可以看成此房產(chǎn)的重置成本，重置成本影響著后續(xù)房產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)格。也就是說在一個(gè)正常穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房屋的價(jià)格長(zhǎng)期不會(huì)低于這個(gè)基礎(chǔ)價(jià)格。但從中短期來看房產(chǎn)的價(jià)格只由其供需關(guān)系影響，而供需關(guān)系要從兩方面去看：供和需

下篇：房產(chǎn)價(jià)格中短期影響因素：供需關(guān)系

上文說了，在一個(gè)正常穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房屋的價(jià)格長(zhǎng)期不會(huì)低于這個(gè)基礎(chǔ)價(jià)格。但從中短期來看房產(chǎn)的價(jià)格只由其供需關(guān)系影響，而供需關(guān)系要從兩方面去看：供和需

供需關(guān)系之：供

城市是有邊界的，城市的建筑面積也不會(huì)無限擴(kuò)大，過度攤大餅會(huì)讓城市變得效率低下，失去了城市化進(jìn)程的意義；這就導(dǎo)致城市房產(chǎn)的新增供應(yīng)長(zhǎng)期來看只會(huì)越來越少；

二手房屋的出售也會(huì)影響供應(yīng)，二手房屋的出售一般有以下幾種情況：

1. 因?yàn)榉繓|有緊急資金需求，而選擇出售房產(chǎn)：比如失業(yè)，收入減少等導(dǎo)致按揭還不上，家庭開支需求

2. 不看好城市或某區(qū)域發(fā)展而選擇出售套利：比如一個(gè)城市或城市中的某一個(gè)區(qū)域的居住體驗(yàn)變差，人口減少等因素導(dǎo)致房東有對(duì)房產(chǎn)未來價(jià)格走勢(shì)下降的基本判斷而出售套利。

3. 有更好的投資替代品：股市大漲、投資實(shí)業(yè)等需求讓房東認(rèn)為這類投資未來的收益會(huì)高于房產(chǎn)，而選擇出售套利。

供需關(guān)系之：需

城市總?cè)丝诘膬袅髟鲩L(zhǎng)，包括城市內(nèi)和城市輻射影響的省內(nèi)外人口流入；在替代需求不變的情況下，城市總?cè)丝谟绊懙氖浅鞘蟹孔拥目傂枨螅鞘锌側(cè)丝谠黾樱枨缶蜁?huì)增加；在城市房屋供應(yīng)不變的情況下，價(jià)格就會(huì)升高。反之亦然。

一個(gè)城市什么條件下人口會(huì)增長(zhǎng)：城市原居住人口出生比死亡的更多+城市外人口的凈流入；這兩個(gè)因素共同決定了城市人口的增減情況。

城市原居住人口出生比死亡的更多

一對(duì)夫婦生育后代的意愿和條件

意愿：生育后代的好處是什么？

1. 傳宗接代的文化影響，這個(gè)影響在變?nèi)?/p>

2. 給婚姻生活增添穩(wěn)定性和樂趣，畢竟家庭是要有愛的地方

3. 等自己老了，有一個(gè)能照顧自己的人，也就是養(yǎng)兒（女）防老。

條件：是否有生育后代的條件

1. 子女需要人照顧，是否有人或條件請(qǐng)人照顧

2. 金錢的投入，自己是否愿意或有條件去用一部分收入或財(cái)富來養(yǎng)育后代；生育后代的成本過高，會(huì)導(dǎo)致少生、不生、后生的產(chǎn)生。

城市外人口的凈流入條件

1. 農(nóng)村或偏遠(yuǎn)地區(qū)生活條件艱苦，遷入城市討生活