萬倉房產(chǎn)—太倉萬倉置業(yè)有限公司

隨著人們對品質(zhì)生活的追求，加上二胎家庭結(jié)構(gòu)變化的助力，重慶樓市逐漸從“剛需時代”走向“改需時代”。

記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，今年來，我市主城區(qū)洋房、大平層等各路改善性物業(yè)供需兩旺。據(jù)銳理數(shù)據(jù)顯示，重慶住宅市場結(jié)構(gòu)從2017年開始出現(xiàn)調(diào)整，高層市場占比持續(xù)回落，洋房、別墅、大平層等改善產(chǎn)品份額擴大，2019年上半年，重慶主城高層成交套數(shù)占比跌破75%，洋房改善市場創(chuàng)新高，占比20%。銘騰機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，以今年6月主城新開盤情況為例，以改需為主的洋房、別墅、大平層總比重已占到56%，大大高于高層剛需產(chǎn)品的比重。

市場情況到底如何？購房者對改需產(chǎn)品有哪些看法？記者對此展開了采訪。

市場：

開發(fā)商提前布局 改善性產(chǎn)品開始唱主角

“想要選一套80平米內(nèi)的小戶型，怎么那么難哦?！?/p>

最近，來自萬州的肖先生想在重慶主城購買一套新房，結(jié)果走遍市場卻發(fā)現(xiàn)，目前市場上基本被90平米以上的大戶型占領(lǐng)，小戶型可供選擇空間少的可憐。

記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，目前重慶主城在售房源中，基本已經(jīng)以小高層、洋房、大平層等改善性房源為主。尤其是在重慶北區(qū)表現(xiàn)特別明顯。

例如，目前禮嘉在售的樓盤中，基本已經(jīng)沒有80平方以下的戶型，某樓盤推出的大平層套內(nèi)最小面積在110平方米以上。同樣，再往北，悅來、中央公園所推戶型也是以改善性產(chǎn)品唱主角。以悅來生態(tài)城為例，目前在售產(chǎn)品基本上以小高層、洋房、疊拼別墅為主。套內(nèi)85以下的小戶型僅有一個樓盤在售。

據(jù)銘騰機構(gòu)最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，以今年6月主城新開盤情況為例，高層項目有82個，占44%；洋房64個，占34%；別墅39個，占21%；大平層3個，占1%。以改需為主的洋房、別墅、大平層總比重已大大高于高層剛需產(chǎn)品的比重。

“一方面隨著二孩增多等因素影響，市場需求在變化；另一方面，從土拍情況來看，主城地塊的容積率基本都在2.0以下，規(guī)劃也在引導(dǎo)市場推改善性房源；第三，隨著一些大開發(fā)商入駐，他們也更加注重產(chǎn)品品質(zhì)，引領(lǐng)了市場走向?！比f倉房產(chǎn)資深分析人士明龍表示，其實從去年起，重慶樓市改善型房源就開始增多，今年上半年，改需產(chǎn)品已占據(jù)市場主導(dǎo),粗略估計，目前重慶主城的改善性房源基本已占到8成左右。

需求：

剛需、首改仍是主流 高端市場去化周期仍較長

市場普遍推改需產(chǎn)品，消費者買單嗎？

記者采訪了解到，今年來，在重慶樓市瞄準改善性房源的購房者越來越多，但整體來看，剛需、首改仍是主流。

“我們6月初開出一棟洋房，幾天內(nèi)就售罄?！睈倎硪粯潜P置業(yè)顧問介紹，該洋房套內(nèi)均在100平方米以上，瞄準的是有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的改需人群。結(jié)果從客群分析來看，有70%來自重慶主城，20%來自重慶區(qū)縣，另有10%左右來自四川等周邊城市。

記者近日在李嘉的一新開樓盤處也看到，不少消費者瞄準了4房。不過，整體上，仍然是90平方米以內(nèi)的產(chǎn)品更為走俏。

銳理數(shù)據(jù)顯示，以6月份為例，重慶高層產(chǎn)品依舊中為成交的絕對主力，成交面積為銷售總面積的60.31%，緊隨其后的是花園洋房產(chǎn)品，其市場占比為17.73%，環(huán)比5月占比持續(xù)增加；其次小高層產(chǎn)品，占比8.46%。2019年上半年，重慶主城高層成交套數(shù)占比仍接近75%。

對此，重慶大學建設(shè)管理與房地產(chǎn)學院教授周滔分析表示，從2013-2018年重慶整個住宅市場的結(jié)構(gòu)來看，改善性需求相應(yīng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比例增長明顯。2011-2018年重慶的剛需產(chǎn)品中，兩室加院館以上的戶型所占比例也在逐漸擴大，但目前市場需求仍以剛需、首改為主，今年上半年重慶市場上的普通高層住宅去化周期大約在4~5個月，而大平層及以上高端住宅的去化周期超過6個月。

趨勢：

地塊容積率逐年降低 不同類型產(chǎn)品和區(qū)域差距將拉大

數(shù)據(jù)顯示，從2018年起，重慶地塊業(yè)態(tài)升級非常明顯，2018年主城成交的房地產(chǎn)開發(fā)用地當中，容積率2.0以下的有41塊，占比達到47%。而在今年上半年重慶主城成交的92個地塊中，容積率2.0以下的地塊有65塊，占比接近71%。

業(yè)內(nèi)分析人士表示，土拍是市場晴雨表，一定程度上也是未來樓市的風向標。能與2.0以下容積率匹配的，多為小高層、洋房、大平層以及別墅等業(yè)態(tài)。因此，重慶主城在未來更多的仍是修建改善性住宅，這一點也體現(xiàn)出重慶正在深入落實和加速推動“房住不炒”，進一步提升居住的品質(zhì)。但是，在高品質(zhì)住宅競爭中，不同類型的產(chǎn)品和區(qū)域差距會進一步拉大。

重慶銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理陳冬旭表示，對于改需人群而言，他們更加注重居住品質(zhì)，在選購產(chǎn)品時，會更加追求舒適健康的人務(wù)，注重對綠色、文化等方面的訴求。因此，下半年重慶樓市在保持整體平穩(wěn)的同時，預(yù)計不同類型的產(chǎn)品和區(qū)域差距會拉大，形成一個消費分層的局面，以滿足不同消費者的多元化需求。而在成本和需求的共同作用下，如何增加產(chǎn)品的附加值，讓消費者為價值埋單，將是今后在渝房企集體思考的課題。

上游新聞?重慶商報記者 孫瓊英 實習生 龍訓娟