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關鍵詞：成都，近郊旅游，城鄉(xiāng)土地改革，秀麗東方，有機農業(yè)，戶外冒險，農業(yè)博覽，鄉(xiāng)村創(chuàng)客，鄉(xiāng)村民宿，傳統技藝，花木旅游
作者：宋杰
1.成都，鄉(xiāng)村近郊旅游的先行者，更是城鄉(xiāng)土地改革的試點區(qū)
成都，中國鄉(xiāng)村旅游的先行者。早在1986年，中國第一家農家樂在成都郫縣友愛鄉(xiāng)農科村誕生，由此，以農家樂為代表的鄉(xiāng)村旅游在成都快速崛起，并引領帶動全國鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展與延伸。
據相關數據顯示，2018年上半年，成都市農村居民第三產業(yè)經營凈收入已超過第一產業(yè)，成為推動農村居民經營凈收入增長的主要動力。全市僅鄉(xiāng)村旅游一季度就實現總收入75.12億元，同比增長20.0%。
成都，更是城鄉(xiāng)土地改革的試點區(qū)。作為中國最早實踐統籌城鄉(xiāng)改革的地區(qū)之一,成都獲批在“重點領域和關鍵環(huán)節(jié)”先行先試,屢次為解決中國城鄉(xiāng)二元結構這個制度性難題探路。
1）集體建設用地：利用集體建設用地建設租賃住房試點
2017年8月28日，國土資源部官網發(fā)布國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部，關于印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知。確定第一批包括成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
自此，成都市農村集體土地可以不用經過國家征地環(huán)節(jié)，直接進入了市場，租賃住房、共享度假小院這類項目將獲得快速審批通道。
政策之前，依據傳統的審批流程——
農村土地歸集體所有，城市建設用地歸國家所有。農村集體土地要變成城鎮(zhèn)建設用地，需要通過地方政府征地，轉換土地性質。直接在農村集體土地上建設的房子，是小產權房，一般來說不允許上市交易，也沒有房產證。
政策之后，根據《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》——
村鎮(zhèn)集體經濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房或者共享度假小院。兼顧政府、農民集體、企業(yè)和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。
2. 宅基地：退出變更為集體建設用地，村集體后掛牌到當地公共資源交易中心
同在2017年，成都市國土資源局和成都市統籌城鄉(xiāng)工作委員會出臺了關于印發(fā)《成都市農戶自愿有償退出宅基地使用權試點指導意見（試行）的通知》。
通知指出：農民宅基地自愿有償退出，經政府審核后，將原址宅基地類（用途）變更為集體建設用地。經農村產權交易所招標，拍賣后，用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務業(yè)等經營性用途。
宅基地使用權的試點已經攪動了成都市民宿市場的一池春水，破解了制約民宿發(fā)展的產權障礙。
長久以來，有著“中國民宿第一城”之稱的成都卻面臨著民宿困局。一方面，成都擁有超過2萬家民宿，在短租預訂平臺途家網根據訂單評出的2018年境內最受歡迎的民宿城市中蟬聯首位。另一方面，成都大批名聲在外的“網紅”鄉(xiāng)村民宿因為只有租用的使用權，不能被推薦候選5星級。民宿至少需要取得衛(wèi)生許可證、營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、特種行業(yè)許可證、食品流通許可證或餐飲服務許可證，以及消防檢查合格意見書，很多與產權密切相關。
彭州"龍門山·柒村"精品民宿產業(yè)園成為成功的典型代表。2019年已經給鄉(xiāng)村民宿經營者頒發(fā)了第一批《不動產權證書》。成都知名民宿品牌上山上負責人周緒表示，如果農村的宅基地能成為民宿主的不動產，民宿主會更愿意以購買的形式而非租賃，“因為在民宿修建、裝修的過程中，設計也會更大膽一些，投入的放心度會好一點?！?/p>
3. 農用地：可配套農用地附屬設施用地指標3%，但要求嚴格，風險較大
不少文旅企業(yè)在鄉(xiāng)村田園項目中打擦邊球，比如在農業(yè)用地上架空，為了保證在耕地內“農地農用”，修建空中樓房。但如果嚴格來看，這些形式無疑是違法的。
而判定風險的關鍵則在于國土資源部的127號文及155號文——
155號文：《國土資源部農業(yè)部關于完善設施農用地管理有關問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕155號）
文件指出：“在以農業(yè)為依托的休閑觀光項目以及各類農業(yè)園區(qū)，涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、中高檔展銷等的用地，不屬于設施農用地范圍，按非農建設用地管理。確需建設的，必須符合土地利用規(guī)劃，依法辦理建設用地審批手續(xù)?！?/p>
127號文：《國土資源部、農業(yè)部關于進一步支持設施農業(yè)健康發(fā)展的通知》（國土資發(fā)〔2014〕127號）
文件要求：“以下用地必須依法依規(guī)按建設用地進行管理：經營性糧食存儲、加工和農機農資存放、維修場所；以農業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂；以及各類農業(yè)園區(qū)中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地。”
成都秀麗東方，正是在模糊地帶嘗試，最終形成用地爭議并遭到拆除的典型代表——
2011年，成都秀麗東方籌建，2017年日均游客近萬人，并預計2018年游客量達500萬人次。形勢一片大好之下，2016年10月1日開場營業(yè)的“幸福場”成為大廈將傾的。
秀麗東方幸福場總體占地面積3萬平米，其建筑風格以川西民居為樣本，以鋪、坊、院、壩、篷等構成街景與鄉(xiāng)場場景，以坊間群構成鋪落集市，為游客還原古老的場鎮(zhèn)文化，營造趕場文化，體驗一站式采購家用食材的便捷。據媒體報道，開業(yè)當天就有上萬人涌入秀麗東方，然后一直持續(xù)火爆。
秀麗東方幸福場,圖片來源：秀麗東方
然而，開業(yè)不到一個月秀麗東方接到成都市國土資源局的《行政處罰決定書》【成國土罰（2016）15、16號】。處罰書認定“未經有權機關批準，擅自硬化地面4.5178畝，修建建筑物2.55畝，共計7.0678畝，其中耕地為6.35畝，用于經營用途。你單位新建地塊在‘成都市錦江區(qū)土地利用總體規(guī)劃’中為一般農用地?！?/p>
雖然秀麗東方投資公司副總經理江馳認為，當初招商時，有關部門曾承諾按國土資源部155號文件精神，提供農用地附屬設施用地指標3%等有關政策支持。但后來一直沒有辦理相關用地手續(xù)，秀麗東方得到的口頭回復是“先搞起來再說”。
但是錦江區(qū)相關人員卻表示“根據錦江區(qū)農錦公司與秀麗東方簽訂的土地流轉協議，雙方約定土地用途只能用于發(fā)展現代農業(yè)。秀麗東方項目在實施初期，完成了系列現代觀光農業(yè)項目，但后來陸續(xù)在園區(qū)內修建的宴會廳、火鍋廳、幸福場、停車場等，實際為商業(yè)經營、休閑娛樂等用途，明顯與“現代農業(yè)”要求不符。并且，這些設施屬于155號文件所特別強調的應納入非農建設用地管理的范圍?！?
拋除爭論承諾，根據國土資源部出臺的兩個文件來看，秀麗東方幸福場的建設難稱合規(guī)。2018年7月11日，秀麗東方幸福場因土地問題被，川西特色的灰瓦、木梁、白墻、茅草屋檐在鋼筋鐵臂的揮舞下化為廢墟，上億投資化為烏有。
2. 成都，誕生了眾多模式各異的“鄉(xiāng)村近郊旅游模范生”
成都鄉(xiāng)村旅游典范,資料來源：華高萊斯根據成都市政府網站資料整理
成都不僅誕生了一大批成功的鄉(xiāng)村旅游項目，并且各具特色，形成了成熟的模式及產品系列。
田園綜合體典范：和盛田園東方
以和盛田園東方為例，是田園東方在西南地區(qū)投資開發(fā)和運營的首個田園綜合體項目,更是一個具有獨特“都市田園綜合體”屬性的代表項目?；凇拔穆?社區(qū)+農業(yè)”田園綜合體模式下的復合產品模式。
有機農業(yè)典范：協信·多利農莊
以成都多利農莊為例，其總規(guī)劃面積約2萬畝，其中52萬平方米農村新型社區(qū)、63萬平方米家庭農莊和上萬畝的有機生態(tài)農業(yè)示范基地，輻射帶動周邊5萬畝有機生態(tài)農業(yè)發(fā)展。用“農業(yè)+旅游”激活農業(yè)產業(yè)，發(fā)展有機農業(yè)綜合體。
戶外冒險典范：安緹縵生態(tài)旅游度假區(qū)
以安緹縵生態(tài)旅游度假區(qū)為例，采用“度假休閑+戶外冒險”模式，打造了狐巴巴星球這一戶外冒險體驗品牌，集戶外運動，旅游休閑，親子度假和營地教育為一體。擁有國際化設施和專業(yè)的教練，提供高空滑索、樹頂冒險、科普探索等多種戶外活動。
農業(yè)博覽典范：華僑城歡樂田園
以華僑城歡樂田園為例，是華僑城攜手雙流區(qū)政府共同打造的現代農業(yè)創(chuàng)意博覽園。打造川江草海、錦城花島、古佛花溪、武陽茶谷、七彩森林、大河梯田、鹿溪牧場七大主題區(qū)域。
鄉(xiāng)村創(chuàng)客典范：明月國際陶藝村
以明月國際陶藝村為例，依托 “四川唯一活著的邛窯——明月窯”，進駐了一批實力雄厚的“新村民”，如國家工美行業(yè)藝術大師、著名陶藝家李清，水立方總設計師趙曉鈞，服裝設計師、作家、著名主持人寧遠，美國注冊建筑設計師施國平等大咖。
鄉(xiāng)村民宿模式：天府紅谷、龍門山柒村
以天府紅谷項目為例，位于四川省邛崍市高何鎮(zhèn)(天臺后山)，面積覆蓋高何鎮(zhèn)全域84.7平方公里，預計總投資23億，計劃10年開發(fā)建成。其中，優(yōu)先打造了“天府紅谷”示范體驗園區(qū)——耕讀桃源養(yǎng)生度假酒店和康禾生態(tài)農場。
借助新媒體的傳統技藝典范：竹藝村
以道明竹藝村為例，體現著典型的川西民居生活范式，村中的川西林盤建筑“竹里”刷爆了成都人的朋友圈，成為不少人前去打卡的新晉“網紅建筑”，依托熱度引入了一批網紅主播宣傳竹藝村。
社群社區(qū)典范：幸福公社
以幸福公社為例，占地340畝，社員主要是成都45-70歲左右的人群，包括老師、醫(yī)生、公務員等提前退享受生活的中年人群。為他們提供24-85平的小別墅產品，戶戶花園入戶并配置餐飲、手工藝作坊等社區(qū)功能。
花木旅游典范：三圣花鄉(xiāng)
以三圣花鄉(xiāng)為例，面積約5.8平方公里，由花鄉(xiāng)農居、幸福梅林、東籬菊園、荷塘月色、江家菜地主題景區(qū)構成。引入知名藝術家形成文創(chuàng)交流展示聚集區(qū)。
未完待續(xù)
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