深圳自建房有房產證嗎-深圳自建房有房產證嗎現在
小產權房買賣中的兩證一書
以及歷史遺留
最近綠景白石洲城市更新項目拆遷速度不斷加快，帶來的是白石洲回遷房交易市場的火爆，然而還是有許多的客戶對于小產權房的買賣心有疑惑，深圳的小產權房主要分為幾個種類，分別是：村委統建樓、開發商集資房、個人宅基地房、軍產房。今天我們就來詳細了解一下小產權房是怎么來的以及深圳小產權房買賣市場中的“兩證一書”和“歷史遺留”。
小產權房的由來
深圳有兩次重大改革，第一次是1992年6月深圳設立特區，把特區農村城市化，通過征地的形式把特區集體土地變為國有土地，村集體改成村集體股份公司，村民變股東。第二次就是2004年著名的“土轉”改革，為深圳成為國際都市奠定了堅定的基礎，但也給深圳埋了一些隱患。改革后，一些國有土地沒有被政府實際管理，原村民繼續在上面從事經營活動。在外來務工人員對廉價租住房屋的迫切需求下，許多村民在改革時為原村民預留的宅基上建了布局混亂的“接吻樓”“握手樓”，這個就深圳城中村的起源！
兩證一書
小產權房的兩證一書指的是建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，興建住宅用地批準通知書，各地的詳細樣子可能不同，大致可以參考下面圖片：
01
建設用地規劃許可證
02
建設工程規劃許可證
03
興建住宅用地批準通知書
2003年10月30日，深圳政府下發了《深圳市人民政府關于加快寶安龍崗兩區城市化進程的通知》（深府【2003】192號）宣布從即日起，“在寶安、龍崗兩區27萬農民全部轉為城市戶口，深圳成為全國第一個無農村無農民的城市。在城市化中最為敏感的土地國有化問題上，深圳這次沒有依循征地的舊路，而是開創性的采用了“轉地”的方式，因此備受爭議，“深圳轉地”成為中國土地制度和法律框架下名副其實的“特例”。
在土地國有化的過程中，為了照顧原居民的利益，深圳市政府為他們每戶劃出占地不超過120平，層高不超過5層，建筑面積不超過480平的住房標準，超過這一面積都屬于違法建筑。這個也是深圳政府一直宣稱深圳沒有小產權房，只有違建的原因。最先開始，村民的房子都是有報建的，有這二證一書就是農村正規經過審批的宅基地！有這兩證一書才能建房子，等村民的房子建好后，國土資源所會到實地檢查是否按批準面積和要求使用土地，對符合要求的建房戶核發集體土地使用證書。村民憑土地使用證及規劃許可證申請辦理房屋所有權證！也就是農村自建房房產證！（豬肝本由此而來，慢慢又從豬肝本轉綠本國土局可備案）事實上好多的房子都申報，但建成之后基本上都沒有報驗領證，因為全部都超標了，沒法報驗啊！這個就是為什么會有兩證一書的存在！
歷史遺留的由來
隨著各種違建、小產權房不斷的蠶食著深圳的國有土地資源，并已達到了非常恐怖的程度（據有關統建資料，小產權房占有達到53%），于是深圳政府在2009年5月份深圳市第四人民代表大會常務委員會第二十八次會議通過了《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》全面推進農村城市化歷史遺留違法建筑的處理工作。市政府應當全市違法建筑進行全面普查，建立違法建筑臺帳和數據庫，逐項列明建設當事人或者管理人、區位坐標、用地屬性、建筑面積、建設時間、類別和用途等內容。這個就是《歷史遺留普查的來歷》，有關普查的結果處理，其實深圳政府這幾年一直都在很努力處理解決。并慢慢盛行棚改舊改來真正解決土地國有化。
小產權買賣市場情況
2003年底，時任深圳市常務副市長的許宗衡，牽頭組成了聯合課題組，歷經8個多月拿出了兩份報告：《關于違法建筑問題的調研報告》、《關于城中村改造的調研報告》。報告披露了兩項鮮為人知的消息：一、深圳21世紀城市戰略重點、總面積170多平方公里的大工業區近幾年已被違法建筑蠶食了近20平方公里土地，目前已經很難找到成片的被征土地。二、全市90%以上的違法建筑都分布在城中村內。而“城中村”的主體恰恰就是“小產權房”。
深圳戶籍原村民35.8萬人,擁有“城中村”農民房或其他私人自建房超過35萬棟,總建筑面積約1.2億平方米,占全市住房總量的49%。農民房價只有商品房價的1/3-1/2。從1978年的小漁村，到目前擁有常住人口846萬的國內一線城市，深圳幾乎沒有“老城區”，所有的城區都是“農村城市化”的結果。在深圳市發展之初，中國房地產制度還不健全之時，遺留下數以十萬計的“違章建筑”，也就是沒有取得房產證的“小產權房”。從1999年開始，深圳就陸續出臺了多個規定，力圖解決“小產權房”問題，但是效果并不明顯，直到2004年，依然存在大量農民（村集體）集資建房出售的案例，“兩規”并未能解決“歷史遺留問題”。
很長時間以來，絕大多數深圳農民的生活已完全依賴于土地出讓、私房出租以及從集體土地開發中所獲得的紅利。這些面積巨大的“已建成區”雖有違《土地管理法》，卻已成既定事實，這是深圳市政府不得不認真面對的重大課題。
有著"歷史遺留"和“兩證一書”的深圳小產權房本身不是違法的，但是買賣了就屬于違法銷售。深圳政府不公開承認，但是也不強制執行，只要拆遷或者舊改，購買了小產權房的業主都會得到相對應的賠償，當然，小產權房的客戶也應該注意，購買小產權房，應當盡量選擇提供“兩證一書”，或者是有歷史遺留回執單的房子，這類房子一般如果舊改賠償，就是誰拿著證就賠償給誰，因此一定要注意保管。
