眾籌房產(眾籌房產要持證嗎現在)
前段日子，由于供求關系的逆轉，住宅地產市場在一線城市外的地方大多轉變成了買方市場，開發商們遭遇住宅寒冬，所以一直希望可以找點啥創新的東西可以刺激刺激銷售。 最近互聯網金融又這么火。開發商的眼光們自然而然地聚焦到P2P和眾籌這塊來了。
房地產P2P的利率比起銀行的按揭貸款一點優勢都沒有，地產抵押貸款又不能直接刺激住宅業務的銷售，聰明的開發商們想到了從首付下手。無奈市場反響平平，比如陸金所的首付貸款產品，上次問了某個行業專家透露了下，試運營半年也只成交兩筆。 P2P是搞不起來了，那么問題就來了——
房地產眾籌哪家強？
縱觀中國市場，目前打著眾籌概念的房地產項目頗多，其中不乏一些“偽眾籌”，容狐貍幫你們一一抽絲剝繭。以下探討中國市場房地產眾籌的三種模式。
- 眾籌拍賣
這個模式特別的……有！創！意！
這是萬科同學在蘇州搞的一個項目。該項目的標的是蘇州萬科城的一套住房，市場價大概90萬。目標金額設為54萬，即該房總價的6折。
具體分三步走：
萬科向客戶眾籌意向金（1000元起投），交了這筆錢之后呢，你就可以擁有參加眾籌拍賣的權限了。當眾籌的金額達到目標金額54萬后，將轉入下一步——
開發商以低于市價的底價（和目標金額一樣為54萬）進行在線拍賣。交過眾籌意向金的同學們開始開始拍房子了。
拍賣結束后，成交價超過底價的部分（若以80萬成交，則超過底價的部分為26萬）將被當作投資收益按比例返還予繳納意向金的客戶。
整件事情很開心：萬科出讓利益，拍賣房子的小伙伴可以以市場價的價格買到房子，其他拍不到房子的小伙伴也可以拿到“投資”收益。
mmm...
這件事情對于萬科來說嘛，仗著“眾籌”二字，就有無數的媒體幫他寫稿分析（你看你看連我都寫了），營銷效果杠杠的。除此之外還能順帶測試一下現在市場價大概多少錢，也可以相應地調整價格策略。
- 集體定制
這個案例好玩很多！ 你們可以去看一個很高的網站——自由筑屋（沒有移動版）。這是馮侖大叔搞的一個平臺。
“馮侖？哦哦哦我知道是那個寫黃書的嘛！”
“那是馮唐……”
馮侖大叔作為大名鼎鼎的萬通地產老大、也是很有名的思想家。他喜歡做的事情除了搞搞地產寫寫書之外，也很喜歡炒概念，比如提了很多年都沒有搞起來的“立體城市”，比如這個神奇的網站“自由筑屋”。
一般的住宅項目嘛，都是先開發好，然后就做銷售，是產品導向而不是用戶需求導向地在做項目。自由筑屋的概念呢，是由購房者提出購房需求，然后找到自己親朋好友一起團購（定制友鄰），甚至可以參與住宅項目的定制（通過票選、挑刺優化等形式參與設計、戶型、裝修、公共空間、選擇物業公司等環節），也可以通過線上線下活動與未來友鄰提早熟識。按需建房之后再收錢，多貼心啊。
聽上去是不是很不靠譜？
沒錯！所以他們Beta版本運營了一段時間之后就改版轉型了……連Logo都換了開始做房地產團購+開發商眾籌……（你們可以看看Logo吐吐槽）
- 眾籌投資
燈燈燈登，真正意義上的眾籌出現了。
平安旗下的平安好房曾經推出過一個“海外眾籌”的項目，媒體曾經大炒過。它算是真正意義上的房地產眾籌。
以下是它的操作機制：
其實這種模式是股權眾籌的一種衍生模式——通過股權眾籌成立一家合伙制企業（物業持有公司），并通過它持有房地產。和REITS的感覺是不是很像！
這個項目的投資標的物是美國南卡羅來納州Chandler Oaks公寓等海外的房地產。收益分兩份：一是租金收益（年化大概4~5%），二是出售房子時房價升值帶來的漲幅（預計兩年后出售，大概收益20%）。
那么問題就來了……
為什么選擇海外的房地產來進行眾籌？
馬后炮的分析以下：
- 中國的住宅項目租售比很低，租金收益不吸引
- 眾籌投資主要回報靠房價升值，除了如何確定出售日期這種細節外，還要面對房價下行的風險
然而據內部人士透露，其實真正的原因是……“哦之前我們從XXX（某房地產中介網站）挖了個老總過來，TA以前負責海外房產業務，剛好那邊有資源，忽然有了這么個idea，一撮合，這事就成了。”
當然房地產眾籌還可以有很多的延伸，比如可以眾籌后分時度假。也可以像RCI之類的組織弄個分時度假網絡。再延展開來就是Airbnb模式了。在此就不一一贅述（主要是因為懶不想寫了）。
以上是國內房地產眾籌的幾個案例。下面稍微發散一下:
前文提到過，房地產眾籌投資是股權眾籌的一種衍生模式。通過股權眾籌成立一家有限合伙企業后，其實可以代持很多權益。除了房地產外，還有很多好玩的東西可以投資。3W咖啡之類大家都知道啦。
咱也可以看看另類投資里頭的SWAG（Silver, Wine, Arts, Gold）。金銀大多門檻也不高，不需要轟轟烈烈地搞眾籌。紅酒嘛我不大懂所以也不大好評論。
在這里主要想說說Arts。藝術品的眾籌其實對平臺的要求會很高，你要懂得藝術圈子的那一套——怎么去發掘有才能的藝術家，怎么去推藝術衍生品（畫的絲巾、公仔、地毯、拼圖之類周邊），怎么和拍賣行打交道——因為一般的投資者根本不懂這些。
這種模式簡單地一句話概括呢，就是“眾籌投資畫廊”。
798的同學們，感謝我吧。
如果想了解多點眾籌的基礎概念，可以看看《大家快給我錢吧！——眾籌在中國的四種模式》。
本文作者是@狐貍君raphael，著有《風口上的豬：一本書看懂互聯網金融》一書，歡迎關注微信號fantastic_fox。
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