21房產-21房產中介怎么樣
21世紀經濟報道記者 孔海麗 北京報道
糾偏樓市限制性政策，已經有城市開始嘗試解除“雙限”。
6月25日，揚州宣布解除樓市限購、限售，施行期為一年，此舉被業內認為具有信號意義。
一則，改善性需求已經成為熱點城市的主導需求，以促進改善性住房需求為發力點，精準優化調控措施，不失為一種有效路徑。
再則，在樓市修復期，對樓市上升期所制定的不合理限制性政策進行調整，取消限購、限售、限價等“緊箍咒”，切實支持剛性和改善性住房需求釋放，有助于推動市場信心的恢復，未來或有城市加入放松“雙限”的隊列。
據中指研究院提供給21世紀經濟報道記者的統計數據，今年以來，福清、常州、寧德、滎陽等地相繼取消了限售或限購，另有包括杭州、南京、廈門、青島、惠州、徐州、常州、成都等17個城市對限購、限售條件進行了優化，一定程度上降低了限制力度。
不過，一線及強二線等熱點城市仍未對樓市限制性政策進行有效松綁，即便市場對取消限制性政策、調整二套房首付及利率、調整普宅認定標準的呼聲越來越高。
本輪房地產市場深度調整周期時間之長、力度之巨均前所未有，在這期間，雖然各級政府部門不斷出臺穩樓市政策，但市場始終未能進入持續回溫通道。
在這樣的背景下，行業對一攬子、明確清晰的提振政策，愈發期待。
6月25日，揚州發布《關于促進市區房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》），其中明確，在市區購買改善性住房的，不再執行限購政策，其原有住房不再執行限售政策。
“無論是出售房屋還是認購第二套住房，約束已經全部解除?！?易居研究院研究總監嚴躍進表示，揚州成為近期對限購和限售進行雙解除的城市，信號意義很強。
自2017年房地產調控從嚴以來，各地因城施策，不同程度地實行了限購、限售、限價等政策，彼時有效抑制了房價過快上漲的趨勢。但隨著樓市進入新的調整周期，銷售冷淡、復蘇遇阻、信心下滑，對限制性政策進行調整，也在情理之中。
以揚州為例，今年2月份，揚州已經開始陸續對限制性政策進行優化，當時針對名下只有1套房的戶籍家庭取消了房屋限售規定，本次則是不再追溯擁有房屋套數，基本放開“雙限”。
進一步松綁的背景在于，揚州樓市近期成交下行，需要釋放改善性住房需求，拉動居住消費，助力市場平穩修復。
根據中指數據，今年5月，揚州商品住宅成交面積13.5萬平方米，環比下降24%。
揚州一位房產中介告訴21世紀經濟報道記者，近兩個月，揚州房地產市場活躍度逐步回落，成交縮水，買家開始進入觀望狀態，成交周期拉長，無論是買家還是賣家，對市場的信心都不足。
中指研究院市場研究總監陳文靜認為，在市場情緒低迷的情況下，揚州放開“雙限”，在帶動二手房流動性提升的同時，將進一步釋放利好，有利于促進剛性和改善性住房需求入市。
嚴躍進認同了這種觀點，表示，改善性住房需求的提振非常重要，各地對于換房需求的支持，尤其是在“賣一買一”方面解除約束，能夠帶動住房交易的活躍。
“取消‘雙限’是撬動揚州當前市場需求的有力舉措，尤其是市場基礎面尚未完全好轉，促進改善性需求釋放仍是當前重要的發力點。” 諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪也認為，本次新政是揚州今年內第三次釋放政策松綁信號，延續與優化雙管齊下是本次政策的主旋律，預計隨著多項寬松政策的疊加效果逐漸顯現，樓市有望加快恢復。
除放開限購限售外，揚州本次政策還涉及提高公積金貸款額度、支持提取公積金付首付、發放購房補貼等需求端政策。
供給端政策主要集中在優化地塊規劃管理要求以及緩解企業資金壓力方面，有助于一定程度提高土地市場活躍度。
“多項舉措疊加有利于一定程度上緩解購房者觀望情緒，促進購房需求釋放，但帶動效果仍有待于市場驗證。”陳文靜補充說，市場企穩仍受到多個因素的影響和制約，一是我國宏觀經濟面臨著較大壓力，居民收入預期沒有出現明顯好轉；二是房價仍未回歸上升通道；除此之外，購房者對期房爛尾的擔心仍在，當前個別房企償債壓力較大、部分城投風險上升，也對市場預期形成擾動，市場中長期的修復仍依賴于上述多個影響因素的修復和好轉。
當前全國房地產市場調整壓力較大，各地因城施策下，更多城市正在等待放開限制性政策，力促市場企穩恢復。
今年以來，房地產銷售在一季度階段性恢復后，二季度再次轉弱，4-5月百城新房銷售面積環比連續下降，在近五年中僅高于去年同期；土地市場整體延續低迷態勢，房企投資信心仍不足，甚至對經濟增長產生了一定的拖累。
國家統計局數據顯示，2023年1-5月商品房銷售面積同比下降0.9%，降幅在連續三個月收窄后再度擴大，5月單月同比下降3.0%；同期，房地產開發投資同比下降7.2%，房企到位資金同比降幅擴大至6.6%。
進入6月，樓市仍未有起色。多家上市房企人士告訴21世紀經濟報道記者，6月份市場銷售數據繼續冷淡，接下來的傳統淡季，也無法期待會有明顯轉暖。他們共同期待著，“除非有大力度的組合政策提振市場信心。”
6月16日召開的國務院常務會議，圍繞加大宏觀政策調控力度、著力擴大有效需求、做強做優實體經濟、防范化解重點領域風險等四個方面，研究提出了一批政策措施。6月20日，央行將5年期以上LPR下調了10個基點，房貸利率隨之得以降低。市場預期里，此次降息意味著提振經濟的序幕已經開啟，對房地產的提振無疑是其中的應有之義。
2022年以來，房地產需求端政策已經在陸續優化，截至目前，三四線城市已基本取消限制性政策，但強二線城市和一線城市目前仍較為嚴格。
業內人士分析，此次揚州雙松綁動作，進一步體現了住房市場提振的導向，尤其是核心城市在上一輪市場周期里遺留下來的樓市限制性政策，對購房者入市尤其是改善性住房群體入市產生了羈絆，呼吁大力廢除此類管控政策。
中指研究院即指出，在穩經濟的關鍵時刻，亟需中央監管部門和地方政府糾偏核心城市不合理的限制性政策，服務人口政策大局的同時，切實支持剛性和改善性住房需求釋放，向市場傳遞信心。
從政策空間來看，北京、上海的普宅認定標準仍有待進一步放松，可以選擇降低非普宅的首付比例和稅費，降低合理購房需求的購房成本和購房門檻。限貸政策、限購政策亦有較大優化空間。如按照一區一策原則，繼續優化限購條件、取消認房又認貸政策等，同時結合生育政策，對多孩家庭的限購套數、首付比例、房貸利率等給予支持。
“短期若有更多、更大力度的政策出臺，市場預期或進一步好轉和修復，多個政策疊加有望帶動房地產市場逐漸企穩，下半年市場或溫和修復。若政策出臺較慢或政策力度較小，購房者置業信心或難有改善，房地產市場調整態勢預計仍將延續一段時間。”陳文靜說。
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