三河市房產、三河市房產官網

近日，河北省燕郊開發區文化大廈的部分業主向新京報記者反映：“我們最近在辦理房屋過戶時，發現買了十幾年的‘住宅’被改為‘公寓’性質，這不僅會引起相關稅費發生改變，還會影響孩子落戶、入學等方面的權益。”

文化大廈不分房源產權屬性到底是“公寓”還是“住宅”？變更背后有哪些疑云？

事發：

部分“住宅”被改為“公寓”，業主提出質疑

據文化大廈的業主梁麗（化名）介紹，2007年，部分業主與該項目的開發商三河市東杉房地產開發有限公司（簡稱“東杉公司”）簽訂《房屋買賣合同》，買下文化大廈的商品房。在文化大廈交房后，這些業主辦理了入住。

“近期，部分業主在辦理房屋過戶時，被告知相關部門已將文化大廈的部分‘住宅’變更為‘公寓’。”業主羅銘（化名）如是說。

新京報記者從東杉公司與部分業主簽訂的《商品房買賣合同》中看到，該項目所在地塊的規劃用途為綜合，土地使用年限自2006年4月18日至2056年2月26日；買受人所購商品房的用途為住宅（或商住）。另有業主的購房合同顯示，其所購買商品房的用途為住宅。

另據三河市房管局給部分業主頒發的房屋產權證件顯示，房屋用途為“住宅”。但是，也有部分業主房本用途顯示為“公寓”。

部分業主提供的房屋產權證件顯示，房屋用途為“住宅”。受訪者供圖

“不只是房本顯示為住宅，房屋相關契稅也是按照住宅標準收取的。”梁麗表示，無論是東杉公司已備案的《商品房買賣合同》，還是稅務等部門收取的各種稅費票據，足以相互印證三河市相關部門以前對于文化大廈上述房屋的住宅性質是認可的。

產權屬性“住宅”如果變成“公寓”，將給業主帶來哪些影響？有業主告訴記者，如果產權屬性是公寓，將不能落戶，進而影響小孩的入學。同時，公寓的契稅會高于住宅。在貸款方面，不同于住宅，公寓的貸款年限較短、首付比例和利率相對較高。此外，在市場價格方面，商業公寓會明顯低于住宅。

背后：

“部分房屋規劃用途登記錯誤，‘公寓’錯誤歸入‘住宅’”

那么，為什么文化大廈部分業主房本用途為“住宅”、部分為“公寓”？“住宅”改“公寓”背后有哪些不為人知的秘密？

上述文化大廈的業主向新京報記者提供了房屋所在地不動產登記部門相關工作人員陳某某提供的一份調查說明。該說明顯示，燕郊文化大廈項目于2006年4月取得土地使用權，土地用途為綜合。2006年10月至2009年2月，辦理了建設工程規劃許可證和商品房預售許可證，批準銷售公寓530套、商業97套；2010年2月，原三河市住房保障和房產管理局為購房戶初始登記發放的房產證記載的房屋規劃用途為公寓和商業。

這份調查說明進一步稱，2016年12月，項目屬地相關部門成立不動產登記中心，在將原市房管局的房產數據導入不動產登記數據庫時，將房屋用途“公寓”錯誤歸入“住宅”；將土地用途“綜合”錯誤歸入“城鎮住宅”和“商務金融”，造成不動產登記數據與原始登記信息不一致。2016年12月至2023年10月，共有151套房屋辦理了買賣、夫妻更名和丟失補證等業務，因數據庫導入信息錯誤，土地用途全部錯誤登記為城鎮住宅和商務金融用地；有43套房屋用途錯誤登記為住宅，108套房屋用途登記無誤，仍為公寓。

從上述調查說明來看，文化大廈530套房源房本產權屬性原本應為“公寓”，但是后期部分房源被錯誤登記為“住宅”。

上述調查說明稱，根據《不動產登記暫行條例》第三十三條“本條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效”的規定，業主現持有的原房管局核發的房屋所有權證在未換領不動產權證書之前，仍有法律效力。下一步，對已辦理的151套房屋規劃用途和土地用途登記錯誤的不動產權證，依法予以更正。截至目前，已經有1套房屋用途更正為公寓。

為了進一步了解此事的來龍去脈，連日來，記者多次與三河市、燕郊不動產登記部門取得聯系，相關工作人員確認了上述“調查說明”的真實性，并表示，“這也是目前了解到的大致情況，但不能答復后續的處理辦法。”

對此，文化大廈的部分業主表示：“我們購買的‘住宅’被改為‘公寓’，需要給業主一個說法，不能直接說變就變。”

新京報記者了解到，從房屋性質發生變更以來，很多業主想與東杉公司方面取得聯系，但由于時間過去十幾年，已經基本聯系不到東杉公司了。為進一步了解情況，新京報記者多次撥打東杉公司在工商系統留存的電話號碼，該電話一直無人接聽。

4月19日上午，新京報記者就此事再次與燕郊不動產登記中心方面取得聯系，相關負責人回復稱：“根據目前了解的情況，如果文化大廈的業主需要辦理過戶、證件更正等業務，可以直接來我中心辦理。按照當前的政策，如果之前按照住宅性質辦理房屋手續的，現在不需要補繳稅款就可以直接辦理過戶、更正等手續。”

接下來，已經持有住宅類房屋手續的購房人必須要進行房屋性質更正嗎？該工作人員回應稱：“目前已經確定，因為我們之前的數據錯誤導致43套房子性質出現錯誤，如果辦理過戶等手續，確實需要更正為公寓性質。接下來，將會匯報領導，就業主提出遵照法定程序辦理更正等問題進行研究。”

4月19日下午，燕郊不動產登記中心相關工作人員進一步回復稱，按照目前的政策，如果不辦理過戶等換證手續，證件依然有效。“如果嚴格按照法律規定，我們需要主動通知錯誤登記的業主限期更正，出于多種考慮，目前還沒有主動通知業主。”

律師建議：

房屋用途變更要符合法定程序

對于文化大廈業主所遇到的問題，北京英淇律師事務所孫曼麗律師表示，不動產登記中心進行房屋用途的變更登記，屬于其職權范圍；但是，如果相關部門把“住宅”直接更正登記為“公寓”，則涉及房屋權利人的權益。在此種情況之下，變更登記的行為要符合法定程序，要按照《房屋登記辦法》等相關法律法規中的程序來進行。

值得一提的是，正當程序原則是行政機關行使行政職權時必須遵守的一項法律原則，其核心就是借助程序制約與監督行政權力，用程序保護相對人的合法權利。在不動產登記簿上涉及權利人等重要事項登記的，即使登記機關認為原登記有誤，也不能僅憑單方申請而進行更正登記，要遵循相關程序規定。

孫曼麗律師介紹，一般來說，不動產登記中心在作出更正登記之前，要先聽取權利人的意見，聽取其陳述和申辯，還要把結果告知權利人。如果因為行政部門的錯誤導致相關權利人利益受損，相關部門不僅要說明原因，還要說明需要承擔的責任，不能直接將責任都轉嫁給購房人，這樣才能有效維護行政單位的公信力。

此外，需要關注的是，文化大廈開發商在與購房者簽訂的購房合同中，商品房的用途為“住宅”，是否存在故意誤導購房者行為？

孫曼麗律師表示，如果綜合購房合同、宣傳材料等相關證據，能夠證明開發商故意將“公寓”房源當作“住宅”對外銷售，購房人可以依法要求開發商承擔賠償責任，開發商情節嚴重的，還可以要求其解除合同、辦理退房、承擔損失。

新京報記者 張建

編輯 武新 校對 趙琳

記者郵箱：zhangjian@bjnews.com.cn