房產有糾紛-房產有糾紛怎么處理

據中國房地產信用平臺統計，2023年，中國裁判文書網有關房地產開發企業的判決文書約13.04萬例。其中合同糾紛占比超過71.39%。而在合同糾紛中，有關房屋買賣、預售、銷售等涉及房屋交易的糾紛占比超過了55%。

當遭遇“一房二賣”、非惡意“跳單”、中介“吃差價”等問題時，職工該如何維護自己的合法權益？

■案例一：

選擇在報價低的中介成交 是否屬“跳單”？

房屋買賣居間合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息，卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定，說白了，就是防止買方“跳單”。但事實上，并非所有的“跳單”都構成違約。

基本案情

2018年，李某到多家房屋中介掛牌銷售自己名下一處房屋。同年10月，某甲房產中介帶劉某看了該房屋；11月，某乙房產中介也帶劉某看了該房屋，并與劉某簽訂了《房地產求購確認書》，約定劉某在驗看過該房地產后六個月內，其本人或其委托人等與劉某有關聯的人，利用某乙房產中介提供的信息等條件但未通過該公司而與第三方達成買賣交易的，劉某應按照實際成交價的1%支付違約金。當時，某乙房產中介對該房屋報價165萬元，而某甲房產中介報價145萬元，當年年底，在某甲房產中介居間下，劉某與李某簽訂了房屋買賣合同，成交價138萬元。后買賣雙方辦理了過戶手續，劉某向某甲房產中介支付傭金1.38萬元。

對此，某乙房產中介認為，劉某的行為屬于惡意“跳單”，請求法院判令其支付違約金1.65萬元。一審法院判決劉某違約。宣判后，劉某提出上訴。

裁判結果

二審法院認為，某乙房產中介與劉某簽訂的《房地產求購確認書》屬于居間合同性質，其中包括禁止“跳單”格式條款，然而，衡量買方是否“跳單”違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成“跳單”違約。本案中，原產權人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，劉某通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，劉某并沒有利用某乙房產中介的信息，故不構成違約。

■案例二：

中介賺了房屋報價差 能否要求返還？

買家以51.8萬元買下商品房，事后卻得知原房主報價為50.8萬元，是中介賺取了1萬元差價。買家能否要求中介返還中介費和差價？

基本案情

2023年初，郭某在某中介公司出售的房源信息里看中了一套住房。中介公司帶其看完房后，郭某便委托中介公司代為與原房主談價，而后中介公司告知郭某，稱原房主最低售價為51.8萬元。次月，中介公司分別與郭某和原房主簽訂了房屋買賣合同，郭某向中介公司支付了中介費8000余元。同年4月，郭某偶然從原房主處得知，其委托中介公司出售房屋時，約定委托出售價格為50.8萬元，高出該價格的差額部分作為中介費用。

郭某認為，中介公司故意隱瞞重要事實，損害其個人利益，并在之后多次與中介公司業務員及負責人進行交涉，要求退還購房差價，中介公司均表示拒絕。故郭某訴至法院，要求中介公司退還中介費及購房差價。

裁判結果

法院認為，根據《中華人民共和國民法典》《房地產經紀管理辦法》等相關法律規定，房產中介從事中介活動負有如實報告義務，應當如實向買賣雙方披露有關交易信息，促成交易，不得弄虛作假，損害委托人利益，更不得收取除合法傭金以外的任何費用。中介公司利用交易雙方信息不對稱的機會，故意隱瞞與交易價格相關的信息，從而賺取房屋交易差額利益的行為，缺乏基本的誠信，違背中介人員應有的職業道德，違反中介人員的如實報告義務，損害了委托人利益，擾亂了市場交易秩序。

本案中，中介公司即使與賣方約定將高于底價的部分作為中介服務費，亦應如實向買賣雙方坦言真實信息。最終，在法庭調解下，雙方達成調解協議，中介公司當庭向郭某返還1.1萬元。

■案例三：

買了“一房兩賣”的房怎么辦？

某房產中介和房屋賣家在知曉先前買賣合同未確定解除的情況下，依然促成新的買賣合同，造成“一房兩賣”，不但導致原買家的損失，也導致后來的買主無法取得房屋所有權。

基本案情

2016年2月，王某與劉某簽訂房屋買賣合同，王某將案涉房屋出售給劉某。后因劉某信息登記錯誤，致使網簽未通過并于同年4月被撤銷。王某隨后改變主意，欲與劉某解除買賣合同，劉某不同意。同年5月，劉某將王某作為被告提起訴訟，要求其繼續履行合同并賠償損失。6月，王某在案涉房屋存在訴訟的情況下咨詢中介公司，中介公司稱房屋可以繼續買賣，后王某與李某在中介公司的居間服務下簽訂買賣合同。7月，王某與李某就案涉房屋辦理了網簽。

2017年3月，法院判令王某協助將房屋過戶至劉某名下并支付劉某違約金。同年7月，李某發現無法取得房屋所有權，故李某以王某為被告、中介公司為第三人訴至法院，要求解除買賣合同、賠償損失。法院判決解除王某與李某的買賣合同，王某賠償房屋差價等損失。后王某將中介公司訴至法院，要求其承擔王某應向李某承擔的賠償責任。

裁判結果

法院在審理過程中發現，根據王某提交的微信聊天記錄、談話錄音以及當事人的陳述，中介公司業務員在王某與李某簽訂房屋買賣合同的前半個月左右曾與王某就網簽失效、房源核驗進行溝通，這與通常購房交易的溝通事項和辦理流程不符，且在此后與王某的溝通中曾有“那會兒我就知道”等表述。

法院經審理認為，現有證據可以認定，中介公司知曉先前的網簽失效并不意味房屋買賣合同無效或無法繼續履行，也應知曉在先合同未確定解除的情況下，如王某再行簽訂新的房屋買賣合同，極大程度上導致新合同無法繼續履行的后果，王某據此應承擔違約責任的風險。

在此種情況下，中介公司仍促成王某和李某簽訂合同，且未充分向雙方報告合同履行風險，最終王某與李某的合同以解除告終，王某也因此向李某承擔了違約賠償責任。中介機構在居間服務中未盡到誠信審慎的風險評估和善良報告義務，存在明顯過錯，應當承擔相應的損害賠償責任。最終法院判決中介機構賠償王某40萬元。

（河北工人報記者李華）

來源：中工網