房產銷售合同(房屋銷售合作協議書)
“陰陽合同”，是指合同當事人就同一事項訂立兩份以上內容不相同的合同，一份對內，一份對外。其中，對外的“陽合同”是為了規避監管、降低房款，從而減少稅費，不是雙方真實意思表示，實際交易價格則由“陰合同”約定。訂立這樣的“陰陽合同”看似可以省一大筆費用，但因登記價格與實際交易價格存在差價，容易導致糾紛，后患多多。前不久，南丹縣人民法院就審結了一起因“陰陽合同”產生的房屋買賣合同糾紛案。
買賣房產簽訂“陰陽合同”
家住南丹縣城的張曉、魏艷認識多年，關系不錯。2021年11月18日，張曉、魏艷簽訂房地產轉讓協議書，雙方約定：張曉將位于南丹縣城關鎮的一處房產轉讓給魏艷，總金額為82萬元，分兩次付款；魏艷在協議生效即日將該房產轉讓定金40萬元付給張曉，張曉在第一次付款后4個月內幫魏艷辦好過戶手續，過戶所產生的所有費用由張曉負責；不動產權證辦理好后，魏艷交清余款，張曉交付房屋。
次日，張曉、魏艷協商后又簽訂了一份新的房地產轉讓協議書，約定上述張曉的房產售價總額為50萬元，調整過戶費用由魏艷承擔，其余約定事項與11月18日簽訂的協議一致。
當天，雙方反復協商后決定，辦理房地產轉讓手續所需稅費由雙方各自承擔其所應支付的部分，除此之外的事宜均按原協議執行。
張曉擔心雙方今后因為交易價格發生爭議，于是和魏艷商量由他人執筆在11月18日所簽訂的房地產轉讓協議書的第二頁尾部備注“所有交付款項均以收據為憑，雙方交易金額以此份協議為準”。
合同引發爭議雙方鬧上法庭
2022年7月8日，張曉繳納土地出讓金27.9萬余元及相應稅費。由于原來提交的協議書已經過期，魏艷、張曉當日又重新簽訂了一份房地產轉讓協議書（與11月19日簽訂的協議書內容一致），并交至稅務部門及不動產登記中心。2022年7月11日，雙方辦理完畢房地產變更登記全部手續。
2023年11月中旬，張曉以魏艷沒有按合同約定支付購房尾款構成違約為由，向南丹縣法院起訴，請求法院判令魏艷支付房產轉讓款42萬元，并以逾期付款金額42萬元為基數，自2022年9月1日起按2022年9月20日公布的一年期貸款市場報價利率3.65%為基礎加計50%賠償逾期付款損失至實際付清之日止。
“明明是你違約，你還來告我！”魏艷向法院提起反訴，請求法院確認雙方于2021年11月19日、2022年7月8日簽訂的房地產轉讓協議書合法有效；張曉于判決生效后5日內騰房并交付房屋給她，同時將不動產權證交付給她。
張曉稱，雙方在2021年11月18日簽訂的房地產轉讓協議書是合法有效的，19日簽訂的那份是魏艷為了降低稅費才簽訂的，且雙方已在18日簽訂的協議書上注明雙方交易金額以此份協議為準。魏艷應交清余款42萬元。
魏艷表示，雙方11月19日簽訂的房地產轉讓協議書是在雙方協商一致的基礎上簽訂的，該協議書已經替代了18日簽的那份，且在過戶期間經稅收部門房產價值評估，該房產價值為50萬元，與19日簽訂的協議書約定的房屋售價總額50萬元一致。
法院：虛假通謀合同無效，房產收買人擔責
南丹縣法院審理后認為，民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實、恪守承諾。根據合同簽訂過程、日常情理以及雙方簽訂合同時其他在場人的陳述等情況，法院認定2021年11月18日簽訂的房地產轉讓協議書系雙方真實意思表示并實際履行的合同。從兩份交易金額不同的合同所約定內容審查，18日簽訂的合同對各相關事項均作出詳細約定，更能體現其真實性，而第二、三份簽訂的合同（內容一致）內容較為簡單，對部分事項均無明確約定，從日常情理分析其目的是減少稅費更具有合理性和可能性，是虛假通謀的意思表示，屬于無效合同。
南丹縣法院作出一審判決：魏艷向張曉支付購房尾款42萬元，并賠償逾期付款損失的利息；張曉自魏艷履行全部付款義務后，20日內將案涉房屋及相關產權證書交給魏艷。
目前，該判決已生效。（文中人名均為化名）
法官提示
在遇到“陰陽合同”的時候，法官會根據現有證據和日常情理來綜合判斷哪一份合同才是雙方當事人真實意思表示，虛假意思表示的合同是沒有法律效力的。
舉證證明雙方當事人是否以虛假的意思表示實施民事行為，并不是一件容易的事情。例如該案魏艷的抗辯被駁回，一個重要的原因是第二、三份合同與雙方最初達成的成交價差額高達32萬元，顯然不符合情理，法官憑借自由心證就可以推斷。如果該案中雙方只是將房價適當寫低幾萬元，價格仍在合理范圍內，法官在審理中難以確認哪份合同才是雙方真實意思表示，張曉恐有較大的敗訴風險。
民事主體在從事民事活動中，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。簽訂合同的時候不能抱有任何僥幸心理，實事求是、遵紀守法才是保護自己權益最好的方式?！瓣庩柡贤笨此瓶梢员芏悾瑢嶋H上潛藏巨大法律風險。最高人民法院、最高人民檢察院聯合發布的《關于辦理危害稅收征管刑事案件適用法律若干問題的解釋》已于3月20日起施行，首次將簽訂“陰陽合同”作為逃稅的手段明確列舉。因此簽訂“陰陽合同”不僅會因逃稅被稅務部門處罰，甚至可能觸犯刑法，構成犯罪，得不償失。
