房產(chǎn)他權(quán)_房產(chǎn)他權(quán)是什么意思

一，前言

我們知道，物權(quán)期待權(quán)包括兩類:房屋消費者的物權(quán)期待權(quán)與一般不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)。在實踐中，常常會出現(xiàn)這樣的問題，在商品房預(yù)售過程中，自簽約之過戶登記往往存在時間間隔，購房人即使已支付全部或大部分款項，甚至占有房屋，在辦理房屋過戶登記前，仍未取得房屋的所有權(quán)，此時，若對房屋享有優(yōu)先受償權(quán)的抵押權(quán)人或?qū)ι姘阜课莸墓こ虄r款享有優(yōu)先受償權(quán)的承包人申請執(zhí)行房屋，房屋買受人向法院訴請排除抵押權(quán)人或承包人對涉案房屋的強(qiáng)制執(zhí)行時，是否應(yīng)支持買受人的主張?另外，司法實踐中也存在金錢債務(wù)的執(zhí)行中，商品房消費者之外的一般買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，請求排除執(zhí)行的執(zhí)行異議之訴中，如何準(zhǔn)確把握兩類物權(quán)期待權(quán)在執(zhí)行異議之訴中排除強(qiáng)制執(zhí)行的效力問題，今天筆者為各位詳細(xì)梳理，如有疏漏之處，敬請讀者批評指正。

二，案情簡介

2014年4月14日，王秋祥與尚源居公司簽訂《商品房預(yù)約合同》一份，約定王秋祥向尚源居公司認(rèn)購尚源居大廈2單元2501號房，房屋總價款為535705元。合同簽訂當(dāng)日，王秋祥向尚源居公司支付購房款535705元。

王秋祥名下登記有位于北海市公園路39號京都花園4號樓B單元0801號房屋[房產(chǎn)證號：北房權(quán)證(2009)字第006995號]和位于北海市湖海路××銀××公寓××單元××號房屋[房產(chǎn)證號：北房權(quán)證(2015)字第032574號]。

恒冠公司因工程進(jìn)度款的支付問題與尚源居公司產(chǎn)生糾紛，后恒冠公司向北海仲裁委員會提起仲裁申請，北海仲裁委員會受理該案后，于2015年9月21日委托北海市海城區(qū)人民法院(以下簡稱海城區(qū)法院)對尚源居公司價值5511.12萬元的財產(chǎn)進(jìn)行保全，海城區(qū)法院于2015年9月22日向北海市房地產(chǎn)交易中心發(fā)文預(yù)查封包括案涉房屋在內(nèi)的l42套房產(chǎn)。2016年5月6日，北海仲裁委員會作出北仲調(diào)字(2015)第186號調(diào)解書，明確：尚源居公司尚欠恒冠公司工程款本金3443萬元，雙方同意按照月利率2%計算逾期付款利息，截至2016年4月15日，應(yīng)付利息為1895.23萬元，本息合計5338.23萬元，因逾期支付，尚源居公司應(yīng)以5338.23萬元為本金，按照月利率2%計算，向恒冠公司支付利息，利息支付至付清全部款項止。

三，司法裁判觀點

(一)根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，該條規(guī)定基于對消費者生存權(quán)這一價值的維護(hù)，賦予消費者對買受房屋的物權(quán)期待權(quán)以排除執(zhí)行的效力，即便申請執(zhí)行人對該房屋享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利，法律也應(yīng)更優(yōu)先保護(hù)消費者的物權(quán)期待權(quán)。

房屋買受人若要排除普通債權(quán)的執(zhí)行，既可以選擇適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條，也可以選擇適用第二十九條，但房屋買受人若要排除建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利的強(qiáng)制執(zhí)行，則必須符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定。

(二)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第二項規(guī)定中的“買受人名下無其他用于居住的房屋”，不應(yīng)機(jī)械限于套數(shù)的理解。如原有住房不能滿足現(xiàn)有家庭成員的居住要求，再購買房屋是為了對居住環(huán)境進(jìn)行必要的改善，其仍屬于滿足生存權(quán)的合理消費范疇。

四，法理分析

當(dāng)涉案房屋存在房屋消費者的物權(quán)期待權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、不動產(chǎn)抵押權(quán)時，三者之間的順位如何呢?

(一)房屋消費者的物權(quán)期待權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、不動產(chǎn)抵押權(quán)，三者之間的順位:房屋消費者的物權(quán)期待權(quán)>建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)>不動產(chǎn)抵押權(quán)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條的規(guī)定“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！?/p>

同時，根據(jù)《九民紀(jì)要》第125條和第126條的規(guī)定，“符合下列情形的，應(yīng)當(dāng)支持商品房消費者的訴訟請求：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;二是所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;三是已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件時，可參照適用此條款?！?“交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。但應(yīng)當(dāng)特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護(hù)消費者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。因此，這里的商品房消費者應(yīng)當(dāng)僅限于符合本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費者。買受人不是本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規(guī)則。”

因此，房屋消費者物權(quán)期待權(quán)在效力上優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)和不動產(chǎn)抵押權(quán)，但必須符合以下三個條件:1.在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;2.所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋。所謂“買受人名下無其他用于居住的房屋”，是指與涉案房屋在同一設(shè)區(qū)的市或者縣級市范圍內(nèi)商品房消費者名下沒有用于居住的房屋。另外，商品房消費者名下雖有一套房屋，但購買的房屋在面積上是用于滿足基本居住需求的，也屬于上述情形;3.消費者已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。如果接近百分之五十，且已按照合同約定將剩余價款支付給申請執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，可以認(rèn)定為符合上述要求。

(二)一般不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、不動產(chǎn)抵押權(quán)，三者之間的順位:建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)>一般不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)>不動產(chǎn)抵押權(quán)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條的規(guī)定“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn);(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;”。同時，根據(jù)《九民紀(jì)要》第127條規(guī)定“金錢債權(quán)執(zhí)行中，商品房消費者之外的一般買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，請求排除執(zhí)行的，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;二是在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn);三是已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記。人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件時，可參照適用此條款。實踐中，對于該規(guī)定的前3個條件，理解并無分歧。對于其中的第4個條件，理解不一致。一般而言，買受人只要有向房屋登記機(jī)構(gòu)遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認(rèn)為符合該條件。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認(rèn)定符合該條件?！苯Y(jié)合《九民紀(jì)要》第126條“交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。但應(yīng)當(dāng)特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護(hù)消費者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。因此，這里的商品房消費者應(yīng)當(dāng)僅限于符合本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費者。買受人不是本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規(guī)則?！庇纱丝芍话悴粍赢a(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)，在效力上，優(yōu)先于不動產(chǎn)抵押權(quán)，但必須滿足以下四個條件:一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;二是在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn);三是已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

綜上，在一般不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)滿足上述四個條件時，各權(quán)利人之間的順位是:建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)>一般不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)>不動產(chǎn)抵押權(quán)。

五，實務(wù)經(jīng)驗總結(jié)

當(dāng)涉案房屋存在物權(quán)期待權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、不動產(chǎn)抵押權(quán)時，三者之間的順位的確定。首先，要分清是房屋消費者的物權(quán)期待權(quán)還是一般不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)。其次，在符合權(quán)利成立的構(gòu)成要件時，各權(quán)利人之間的順位是:房屋消費者的物權(quán)期待權(quán)>建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)>一般不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)>不動產(chǎn)抵押權(quán)。

六，案例參考

(2018)最高法民再443號恒冠公司與王某、尚源居公司案外人執(zhí)行異議之訴糾紛

來源：法務(wù)之家