房產(chǎn)質(zhì)押流程,房產(chǎn)質(zhì)押登記管理辦法

因?yàn)榉慨a(chǎn)抵押貸款限制條件較多、知識(shí)點(diǎn)繁雜、辦理流程環(huán)節(jié)多和時(shí)間長(zhǎng)，以及搭配墊資業(yè)務(wù)衍生出來的實(shí)操方案較多等特點(diǎn)，所以一直以來都被資深貸款從業(yè)者所看重，甚至被認(rèn)為是最核心的貸款從業(yè)知識(shí)。

很多助貸公司都將房產(chǎn)抵押貸款知識(shí)作為新人入職培訓(xùn)最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，因此房產(chǎn)抵押貸款知識(shí)的重要性可見一斑。

我之前寫過不少關(guān)于房產(chǎn)抵押貸款相關(guān)內(nèi)容，每次重寫的時(shí)候都有不一樣的體會(huì)，也算是和大家一起學(xué)習(xí)了。

下面我從房產(chǎn)抵押貸款的申請(qǐng)條件與辦理流程兩個(gè)方面詳細(xì)介紹一下相關(guān)知識(shí)。

為了讓更多的借貸人朋友看懂，我盡量以通俗的非行業(yè)性的語句進(jìn)行闡述，如果是貸款同行朋友不要嫌啰嗦。

房產(chǎn)抵押貸款，顧名思義，就是以借貸人或者其親友的房產(chǎn)作為抵押物申請(qǐng)的貸款產(chǎn)品

因?yàn)槭堑盅侯愘J款，所以與信用類貸款不同，辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)我們必須關(guān)注三個(gè)要素：借貸人自身貸款資質(zhì)和抵押房產(chǎn)屬性，以及目標(biāo)貸款產(chǎn)品的風(fēng)控條件，只有這樣我們才能更精準(zhǔn)更快速的篩選出最佳貸款方案。

也就是說，貸款申請(qǐng)人不僅要自身的貸款資質(zhì)符合目標(biāo)貸款產(chǎn)品的風(fēng)控條件，其名下房產(chǎn)也必須符合要求。

再直白和通俗一點(diǎn)兒講，不僅要貸款申請(qǐng)人貸款資質(zhì)符合條件，他還得拿得出來可以抵押到貸款機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)。

為了方便大家更透徹地了解房產(chǎn)抵押貸款，我會(huì)從不同維度對(duì)房產(chǎn)抵押貸款進(jìn)行分類說明。

A、根據(jù)借貸主體或貸款用途的不同分為：房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款和房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款。

1. 房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款，借貸主體為個(gè)人，抵押房產(chǎn)可以是自己所有或者親友所有，限制貸款用途為：裝修、買車、出國(guó)、旅游、留學(xué)、其它耐用品消費(fèi)等。也因貸款用途限制，絕大多數(shù)銀行對(duì)該類貸款限額都是100萬元以下。

2. 房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款的借貸主體為企業(yè)，房產(chǎn)為企業(yè)、企業(yè)法人或股東所有、企業(yè)法人或股東親友所有，貸款的主要用途為企業(yè)經(jīng)營(yíng)。常見銀行房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款產(chǎn)品單筆限額為1000萬元，部分銀行單筆可達(dá)3000萬元。

隨著限制政策的執(zhí)行，大部分銀行已經(jīng)停止了超過100萬元的房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款批復(fù)。

因?yàn)橐欢€城市的大量的房屋市值遠(yuǎn)超100萬元，而三四線以及四線下城市的房屋市值大多在100萬元左右。所以貸款實(shí)操中，在一二線城市大多以房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款為主，三四線或四線以下城市大多以房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款為主。

B、根據(jù)抵押房產(chǎn)的屬性不同，一般常見分類有：住宅抵押貸款和商業(yè)房產(chǎn)抵押貸款。

所謂住宅抵押中的住宅，就是我們常見的住宅屬性的商品房，比如普通住宅、別墅、70年公寓等；

而商業(yè)房產(chǎn)抵押中的商業(yè)房產(chǎn)就比較寬泛了，常見的有廠房、倉庫、底商、寫字樓、商住公寓、酒店等。

一般普通住宅的抵押率在70%以上，有些特色業(yè)務(wù)的抵押率甚至可以達(dá)到100%。

別墅的抵押率稍低一些，市面上常見的房產(chǎn)抵押貸款抵押率一般在60%左右，稍高一些的也就80%的樣子。

商業(yè)房產(chǎn)的抵押率就更低了。

像是廠房和倉庫一般抵押率只有40%~50%，甚至可能更低。

商住公寓、寫字樓和酒店一般也是在40%~50%，我見過最高的機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)也僅在55%，但利息相對(duì)于銀行來說高了不少。

探討完房產(chǎn)抵押貸款的分類問題，大家應(yīng)該對(duì)房產(chǎn)抵押貸款有了一個(gè)粗略的認(rèn)識(shí)。

下文，我們從房產(chǎn)抵押貸款的辦理流程上進(jìn)行更深層次的解讀，為了方便，我們以貸款申請(qǐng)人的角度進(jìn)行表述說明，貸款從業(yè)者可以直接替換成客戶。

注意：為了規(guī)范表述，本文中的所有“貸款機(jī)構(gòu)”均包含銀行、小額貸款公司，而非部分貸款從業(yè)者狹義專指小額貸款公司，請(qǐng)注意區(qū)分，以防出現(xiàn)誤解。

第一步，貸前確認(rèn)

無論你是申請(qǐng)房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款，還是房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款，以下這幾個(gè)問題你必須提前確認(rèn)。

1. 你的年齡是否滿足要求？
2. 你的征信情況是否滿足要求？
3. 你是否具備足夠的還貸能力？
4. 你是否可以提供滿足條件的可抵押房產(chǎn)？
5. 你的目標(biāo)貸款額度是多少？
6. 你可以接受的貸款利率范圍是多少？
7. 你希望申請(qǐng)多長(zhǎng)時(shí)間的貸款？
8. 你可以接受的還款方式是？
9. 你的配偶與其他房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人是否同意？

這些問題你都有了明確的肯定的答案，那么就可以提前準(zhǔn)備貸款資料了。

如果征信記錄不良，比如有當(dāng)前逾期的，名下小額貸款或網(wǎng)貸筆數(shù)較多的，能結(jié)清的就結(jié)清，哪怕找金融機(jī)構(gòu)墊資，也務(wù)必要提前處理掉，以防因此被貸款機(jī)構(gòu)直接拒貸。

第二步， 貸款材料準(zhǔn)備

一般情況下，房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款只需要提供個(gè)人材料即可，而房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款則需要提供貸款申請(qǐng)人個(gè)人相關(guān)材料，以及與其關(guān)聯(lián)的企業(yè)相關(guān)材料。

個(gè)人材料：

夫妻雙方的身份證、戶口簿、結(jié)婚證/離婚證/單身證明、收入證明、半年銀行流水，產(chǎn)權(quán)證明(房產(chǎn)證、土地使用證)。

注意：

如果是抵貸不一，即使用親友的房產(chǎn)申請(qǐng)抵押貸款的，還需要把產(chǎn)權(quán)人夫妻相關(guān)證件材料一起提供。

企業(yè)材料：

營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本、稅務(wù)登記證正副本、開戶許可證、企業(yè)簡(jiǎn)介、法人和股東身份證和簡(jiǎn)歷、公司章程(包括章程、章程修正案、股東決議書)、驗(yàn)資報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)表(前兩年+今年到本月)、銀行流水(半年以上)、完稅證明(近三個(gè)月)、上下游購銷合同等。

注意：

如果名下沒有關(guān)聯(lián)公司，需要提前注冊(cè)或轉(zhuǎn)讓公司殼子，但是因?yàn)槊考屹J款機(jī)構(gòu)對(duì)于貸款申請(qǐng)人持有或關(guān)聯(lián)企業(yè)的時(shí)間有不同的規(guī)定，因此必須預(yù)留足夠的時(shí)間。

第三步，確定貸款方案

所謂確定貸款方案，也就是選擇目標(biāo)貸款機(jī)構(gòu)。

普遍上講，銀行的特點(diǎn)是利息低、貸款時(shí)間長(zhǎng)、審核嚴(yán)、放款速度稍慢，一般是15-30個(gè)工作日；小貸公司的特點(diǎn)是利息稍高、時(shí)間短、審核寬松，但是放款快，一般1-7個(gè)工作日就能放款。

但是銀行與銀行之間也存在著差異，比如有些比較看重優(yōu)質(zhì)抵押物，有些銀行更看好借貸人自身資質(zhì)。同樣的，小貸公司之間也有這個(gè)問題。

如果我們要篩選到最合適的貸款方案，就必須根據(jù)自己的貸款資質(zhì)與貸款產(chǎn)品的限制條件進(jìn)行多維度對(duì)比。

花費(fèi)一定精力之后，自己也好通過貸款中介也好，如果成功匹配到了合適的貸款方案，那么我們就可以進(jìn)行下一步了。

第四步，向貸款機(jī)構(gòu)提交資料

這一步相對(duì)最為簡(jiǎn)單，確認(rèn)好選擇的貸款機(jī)構(gòu)，直接提交之前準(zhǔn)備好的材料就好。

然后等待貸款機(jī)構(gòu)初審就好，初審?fù)ㄟ^之后，會(huì)通知你進(jìn)入下一步。

注意：

切記，面對(duì)銀行客戶經(jīng)理時(shí)一定不要胡言亂語，不管你真實(shí)貸款用途是什么，就按照上文中提到的那些用途去說。

這個(gè)時(shí)候不能太實(shí)誠，別什么買房、炒股、投資之類的真實(shí)用途一五一十的全抖落給貸款機(jī)構(gòu)。

第五步，下戶核查與房產(chǎn)評(píng)估

貸款機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)貸款申請(qǐng)人提供的房產(chǎn)地址與企業(yè)經(jīng)營(yíng)地址上門進(jìn)行核查，主要核查房產(chǎn)證信息與企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的真實(shí)性，并對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。部分銀行需要委托評(píng)估公司上門拍照并給出評(píng)估值。

注意：

如果房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值低于貸款申請(qǐng)人的預(yù)期，可以直接拒絕當(dāng)前貸款機(jī)構(gòu)，并另行選擇其他貸款機(jī)構(gòu)。

如果通過貸款中介或助貸機(jī)構(gòu)，其實(shí)轉(zhuǎn)讓過來的公司殼子都是有一定操作空間的。

這里點(diǎn)到為止，不能寫得太露骨，否則可能出問題。

第六步，簽訂貸款合同（面簽）

若貸款機(jī)構(gòu)經(jīng)過風(fēng)控審查之后認(rèn)定貸款申請(qǐng)人的各項(xiàng)條件基本符合，并通過最終審批，便會(huì)通知貸款申請(qǐng)人到指定網(wǎng)點(diǎn)簽訂《借款合同》。

貸款機(jī)構(gòu)與貸款申請(qǐng)人在《借款合同》中約定貸款種類、貸款金額、利率、貸款用途、還款方式、貸款期限、借貸雙方的權(quán)利與義務(wù)、違約責(zé)任、糾紛處理等細(xì)節(jié)問題。

注意：

此時(shí)雖然仍舊可以終止貸款申請(qǐng)，但征信上都已經(jīng)增加了機(jī)構(gòu)查詢次數(shù)。

第七步，辦理抵押登記

完成《借款合同》簽訂之后，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)和貸款申請(qǐng)人約定日期到不動(dòng)產(chǎn)登記中心（房管所）辦理抵押登記手續(xù)。

此時(shí)，需要貸款申請(qǐng)人準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)所有人的身份證原件、房產(chǎn)證原件。

抵押登記辦理完成，貸款申請(qǐng)人直接將他項(xiàng)權(quán)利證交給貸款機(jī)構(gòu)，之后等待貸款機(jī)構(gòu)放款即可。

第八步，等待放款

以上流程全部完成之后，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)貸款申請(qǐng)人提供的借款用途合同上所指定的賬號(hào)放款。

如果是企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸款，貸款申請(qǐng)人可以根據(jù)借款合同辦理提款手續(xù)，按合同計(jì)劃一次或多次提款。

貸款申請(qǐng)人提款時(shí)，一般情況下需要填寫貸款機(jī)構(gòu)統(tǒng)一制定的提款憑證，然后到貸款機(jī)構(gòu)辦理提款手續(xù)。

貸款機(jī)構(gòu)從貸款提取當(dāng)日開始計(jì)算利息。

這是分割線

以上就是一般房產(chǎn)抵押貸款的常規(guī)步驟流程，下面我在附加上市面上一般常見的房產(chǎn)抵押貸款的限制條件，方便各位讀者可以自行估算一下自己申請(qǐng)房產(chǎn)抵押貸款的成功率。

1. 借貸人22-60周歲，抵押人22~60周歲；
2. 在本地具有穩(wěn)定的工作，具備償還貸款本息的能力，個(gè)人負(fù)債率小于70%，個(gè)人或夫妻流水至少1倍于貸款月供；
3. 能夠提供銀行認(rèn)可的抵押房產(chǎn)（自己或親友所有），房產(chǎn)類型為商品房，產(chǎn)權(quán)清晰；
4. 借貸人和房產(chǎn)抵押人征信符合銀行要求，沒有當(dāng)前逾期記錄，兩年內(nèi)不能有“連三累六”等嚴(yán)重逾期情況；
5. 貸款年限不高于10年，等額本息或先息后本還款；

1. 借貸人22-65周歲，抵押人年齡22~65周歲，通常最高不超過70歲；
2. 具備償還貸款本息的能力，個(gè)人加企業(yè)的負(fù)債率小于70%，個(gè)人加企業(yè)流水至少2倍于貸款月供；
3. 企業(yè)注冊(cè)滿1年以上，新變更需要6個(gè)月以上；
4. 能夠提供銀行認(rèn)可的抵押房產(chǎn)，房產(chǎn)類型為商品房，房齡不超過40年（大部分銀行要求房齡不超過25年），產(chǎn)權(quán)清晰；
5. 借貸人、房產(chǎn)抵押人以及企業(yè)征信符合銀行要求，沒有當(dāng)前逾期記錄，兩年內(nèi)不能有“連三累六”等嚴(yán)重逾期情況；
6. 貸款年限不高于30年，常見還款方式有：等額本息、先息后本、月息年本等；

以上內(nèi)容只是對(duì)房產(chǎn)抵押貸款基本知識(shí)的概括，貸款機(jī)構(gòu)不同對(duì)借貸主體的要求略有差異，比如房齡、借貸人與抵押人年齡、信用記錄中的機(jī)構(gòu)查詢記錄等，所以千萬不要對(duì)直接對(duì)號(hào)入座套用以上貸款條件。

如果是新入行的貸款從業(yè)者，最好能夠跟著公司老人實(shí)操兩三次，否則死記硬背下來很難又很深體會(huì)。

如果借貸人朋友可以參照本文提前布局準(zhǔn)備，至少了解清楚大概的流程環(huán)節(jié)不會(huì)慌亂。



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