違建房產(chǎn)證(違建房產(chǎn)證鎖定怎么辦理手續(xù))

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■本文作者：王小明 北京在明律師事務(wù)所

導(dǎo)讀：據(jù)界面新聞12月3日?qǐng)?bào)道，11月24日凌晨，江蘇省蘇州市吳江區(qū)同里鎮(zhèn)的中糧本源項(xiàng)目部分別墅（共計(jì)11幢22戶）遭挖機(jī)強(qiáng)拆，而這些別墅此前已被開(kāi)發(fā)商交付給了業(yè)主居住使用，有的業(yè)主甚至已經(jīng)拿到了房產(chǎn)證。那么，“五證齊全”的新建房屋怎么轉(zhuǎn)眼之間就成了當(dāng)?shù)刈匀毁Y源部門(mén)眼中的違建別墅呢？在“違建”別墅查處風(fēng)暴持續(xù)的狀態(tài)下，各地此類(lèi)案件數(shù)量大、矛盾復(fù)雜、問(wèn)題繁多，作為普通購(gòu)房者的別墅業(yè)主的權(quán)益又該如何保障呢？本文，在明律師為大家淺析這一貫穿2019年全年的重大熱點(diǎn)問(wèn)題。

自2018年11月陜西秦嶺違建別墅一案曝光后，清理整治違建別墅的風(fēng)暴開(kāi)始在全國(guó)延燒。

不可否認(rèn)，“違建”別墅泛濫至少有兩方面嚴(yán)重的社會(huì)危害性：其一，破壞當(dāng)?shù)刈匀簧鷳B(tài)環(huán)境，侵犯農(nóng)民土地權(quán)益；其二，背后不乏大量官員、濫用職權(quán)等職務(wù)違法犯罪問(wèn)題。

在“綠水青山就是金山銀山”的生態(tài)文明思想背景下，清理整治違建別墅絕非單純的法律層面的“糾錯(cuò)”，這點(diǎn)是廣大別墅業(yè)主所必須認(rèn)識(shí)清楚的。

單就整治行動(dòng)所涉的法律問(wèn)題而言，以下幾點(diǎn)值得關(guān)注：

其一，行政行為的信賴保護(hù)原則與“朝令夕改”的理解。

最高人民法院在（2017）最高法行申5895號(hào)行政裁定書(shū)中有這樣的理由闡述：

行政行為一經(jīng)成立，即具有確定力、羈束力和執(zhí)行力……行政行為在其存續(xù)期間，對(duì)于行政機(jī)關(guān)同樣具有約束力。從法的安定性角度考量，亦不允許行政機(jī)關(guān)非因法定事由并經(jīng)法定程序恣意變更、撤銷(xiāo)或者廢止已經(jīng)作出的行政行為。

但在特定條件下行政機(jī)關(guān)可以在法律救濟(jì)程序之外自行變更、撤銷(xiāo)或者廢止行政行為，此即“行政程序的重開(kāi)”。例如作為行政行為根據(jù)的事實(shí)或法律狀態(tài)發(fā)生變化時(shí)。

這段裁決中的表述可以這樣理解：在絕大多數(shù)情況下，行政機(jī)關(guān)“朝令夕改”“出爾反爾”是不對(duì)的。別墅業(yè)主們基于對(duì)“五證齊全”的信賴而選擇購(gòu)買(mǎi)別墅是沒(méi)有問(wèn)題的。

但倘若當(dāng)初地方政府及其部門(mén)的“頒證”行為本身就嚴(yán)重違反法律規(guī)定或者損害重大社會(huì)公共利益（如自然保護(hù)區(qū)、濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)之需等等），那么對(duì)這樣的嚴(yán)重錯(cuò)誤及時(shí)予以糾正也是行政法治的應(yīng)有之義。

自然，此時(shí)糾錯(cuò)勢(shì)必會(huì)造成損失，那么別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商和當(dāng)年負(fù)責(zé)審批、監(jiān)管的地方政府對(duì)此都存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)“有過(guò)錯(cuò)，有責(zé)任”的原理給予別墅業(yè)主以全面賠償。

故此，在絕大多數(shù)案件中，業(yè)主們斥巨資購(gòu)買(mǎi)的別墅是難以保住的，所能主張的只能是賠償或者補(bǔ)償。這絕非一個(gè)價(jià)值判斷，而是不可回避的事實(shí)判斷。

其二，拆除行為必須嚴(yán)格依法依規(guī)開(kāi)展，確保程序合法、賠償?shù)轿弧?/p>

違建別墅究竟該怎樣清理整治？這與查處一般的違建事實(shí)上區(qū)別不大，重點(diǎn)需要注意以下3大方面：

一是事實(shí)層面的調(diào)查認(rèn)定須準(zhǔn)確。地方規(guī)劃與自然資源部門(mén)要嚴(yán)格依據(jù)所涉保護(hù)區(qū)的規(guī)劃范圍等查清涉嫌違建別墅的事實(shí)狀況，根據(jù)其違反土地管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃法律的程度進(jìn)行區(qū)分處置。一般而言，處置措施包括依法采取拆除、部分拆除、沒(méi)收、保留建筑物、沒(méi)收銷(xiāo)售別墅的違法所得、罰款等措施。

也就是說(shuō)，違建別墅從法律層面是存在被保留的可能性的。但對(duì)于目前媒體報(bào)道的絕大多數(shù)項(xiàng)目而言，其侵占相關(guān)保護(hù)區(qū)范圍的情況都是確定的，保留下來(lái)的實(shí)屬少數(shù)。

同時(shí)，在調(diào)查認(rèn)定過(guò)程中勢(shì)必要考慮“歷史遺留原因”的問(wèn)題，即涉案別墅究竟建造于何時(shí)，是否違反了當(dāng)時(shí)的法規(guī)和政策。目前來(lái)看，絕大多數(shù)違建別墅項(xiàng)目都是最近幾年新建起來(lái)的，這一事實(shí)的確對(duì)房屋的保留十分不利。

二是確定要拆除的，拆除程序必須嚴(yán)格合法。簡(jiǎn)言之，如果是自然資源和規(guī)劃部門(mén)依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定作出責(zé)令限期拆除的行政處罰決定的，需要經(jīng)申請(qǐng)人民法院裁定才能強(qiáng)制執(zhí)行，自然資源和規(guī)劃部門(mén)在此種情況下不得直接組織人員強(qiáng)拆。

如果是違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的情形，縣級(jí)以上政府有權(quán)責(zé)成有關(guān)部門(mén)實(shí)施強(qiáng)拆，但也需要嚴(yán)格依據(jù)《行政強(qiáng)制法》的規(guī)定經(jīng)“調(diào)查取證→告知擬作出的處罰并聽(tīng)取陳述申辯（必要時(shí)可召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)）→能夠改正的要作出責(zé)令限期改正的通知→作出責(zé)令限期拆除決定（當(dāng)事人若復(fù)議或訴訟則不得推進(jìn)拆除程序）→書(shū)面催告→聽(tīng)取陳述申辯→作出決定→強(qiáng)拆前公告→行政強(qiáng)拆”這樣的法定程序方能最終實(shí)施強(qiáng)拆。

從目前媒體報(bào)道和當(dāng)事人反映的情況看，能夠嚴(yán)格走全上述程序的，實(shí)在為數(shù)不多，這是令人遺憾的。

三是對(duì)當(dāng)事人擁有產(chǎn)權(quán)證的情形，完全可以考慮通過(guò)征收程序給予別墅業(yè)主以公平合理的補(bǔ)償。實(shí)踐中，已有一些項(xiàng)目采取了此種方式來(lái)對(duì)“違建”別墅進(jìn)行清理整治，相較于直接按拆違程序操作，這樣做無(wú)疑更能緩和矛盾、保障業(yè)主利益。此種情形下，依據(jù)590號(hào)令規(guī)定推進(jìn)征收項(xiàng)目即可。

在明律師最后要提示廣大別墅業(yè)主的是，若地方政府完全無(wú)視大家的權(quán)益損失，在未進(jìn)行充分協(xié)商溝通，未履行相應(yīng)法定程序的情況下野蠻、粗暴實(shí)施強(qiáng)拆，則其必須對(duì)違法強(qiáng)拆行為的后果承擔(dān)法律責(zé)任。業(yè)主有權(quán)提起確認(rèn)強(qiáng)拆行為違法并申請(qǐng)行政賠償?shù)脑V訟來(lái)堅(jiān)決捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益。清理整治違建別墅的出發(fā)點(diǎn)是好的，積極作為是有其必要性的，但絕不應(yīng)以此為由肆意犧牲、損害普通購(gòu)房群眾權(quán)益。須知，買(mǎi)別墅的并非都是“規(guī)劃局副局長(zhǎng)”，很多都是普普通通的過(guò)日子人，行政機(jī)關(guān)在“糾偏糾錯(cuò)”的同時(shí)，切不可人為制造出新的偏差錯(cuò)誤來(lái)，合法性與合理性兼?zhèn)涞男袨椴拍茏罱K經(jīng)得起歷史的檢驗(yàn)與評(píng)說(shuō)。

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