房產(chǎn)稅房?jī)r(jià)-房產(chǎn)稅房?jī)r(jià)越高越貴

5月房地產(chǎn)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)陸續(xù)出來(lái)了，四個(gè)字總結(jié)：慘不忍睹。新房、二手房成交環(huán)比均明顯下跌，但因?yàn)槿ツ甑牡突鶖?shù)，同比依然上漲。

其中最辣眼的是一線城市，環(huán)比下滑22%、降幅高于平均值。

另外，中指院數(shù)據(jù)顯示，5月百城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市有83個(gè)，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市有54個(gè)。

有趣的是，雖然5月百?gòu)?qiáng)城市，超8成二手房、超5成新房下跌，但房?jī)r(jià)表現(xiàn)得依舊堅(jiān)挺，百城新房均價(jià)下跌0.01%，二手房均價(jià)下跌0.25%，可以忽略不計(jì)。這大概就是統(tǒng)計(jì)的魅力所在。

回顧今年前5個(gè)月，樓市經(jīng)歷了從爬坡到下坡的巨大轉(zhuǎn)變。原因我們已經(jīng)說(shuō)過(guò)多次了，主要在于經(jīng)濟(jì)面疲軟，導(dǎo)致居民收入下降，對(duì)未來(lái)預(yù)期悲觀，購(gòu)房信心不足。3月份購(gòu)房需求集中釋放，其實(shí)也不是居民收入大幅上漲的功勞，而是前期積壓的需求釋放。這部分需求不具有可持續(xù)性，所以釋放殆盡后，市場(chǎng)增長(zhǎng)的動(dòng)能也就徹底熄火了。

上半年只剩最后一個(gè)月，情況會(huì)再次發(fā)生逆轉(zhuǎn)嗎？新房市場(chǎng)有這個(gè)可能。因?yàn)榘凑諔T例，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)在6月沖刺年中業(yè)績(jī)，加快賣房節(jié)奏，加大打折力度，都是有可能的。拭目以待吧。

事實(shí)上，最近這段時(shí)間，不管是房企還是房東，其實(shí)都認(rèn)清了現(xiàn)實(shí)，著急賣房回款的，基本都在降價(jià)割肉搶跑。

個(gè)人覺(jué)得，再這么繼續(xù)下去是不行的，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)這個(gè)事實(shí)是客觀存在的，所以接下來(lái)新一輪救市，大概率會(huì)到來(lái)。至于怎么救，參照過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，無(wú)非幾種路徑：降準(zhǔn)降息、棚改拆遷，以及繼續(xù)放開(kāi)限購(gòu)。

市場(chǎng)的寒意，購(gòu)房者能感受到，地方城市更能感受到，其實(shí)說(shuō)穿了就是沒(méi)錢——從土地里、房子里搞錢的日子越來(lái)越難了。而地方又對(duì)土地財(cái)政高度依賴，這種依賴不是某一兩個(gè)城市的通病，而是全國(guó)皆如此。

最近的新聞，包括但不限于武漢財(cái)政局公開(kāi)催債、昆明地鐵發(fā)不出工資、南寧慧泊天價(jià)停車費(fèi)，不管如何辯解，其實(shí)說(shuō)白了都和財(cái)政收入困局有關(guān)。

武漢、昆明、南寧都是省會(huì)城市，現(xiàn)在都開(kāi)始出現(xiàn)地方債、地方財(cái)政承壓吃緊的信號(hào)，窺一斑而見(jiàn)全豹，全國(guó)數(shù)以千計(jì)的中小城市，問(wèn)題可能更嚴(yán)重了。

事實(shí)上，最近這段時(shí)間，后臺(tái)有不少朋友留言，自己或者家里人單位的工資都發(fā)不出來(lái)了，有些即便發(fā)也只是基本工資。單位的回復(fù)就是“拖”字訣。

沒(méi)錢怎么辦？房地產(chǎn)救不起來(lái)怎么辦？要知道，全國(guó)大大小小的城市，基本上都是以房地產(chǎn)為中心構(gòu)建的發(fā)展模式。房地產(chǎn)看似只是一個(gè)行業(yè)的事情，實(shí)則關(guān)系著上下游上百個(gè)行業(yè)，同時(shí)和地方的財(cái)政、負(fù)債等都有直接的關(guān)系。

不用藏著掖著，這種時(shí)候，其實(shí)沒(méi)有更好的解決辦法，依賴中央財(cái)政轉(zhuǎn)移支付是一方面。同時(shí)地方也不會(huì)坐以待斃，通常的搞錢路徑就兩個(gè)，一個(gè)是開(kāi)源，一個(gè)是節(jié)流。節(jié)流的事情，我們之前說(shuō)過(guò)很多了，主要是壓縮開(kāi)支，其中最典型的就是機(jī)構(gòu)改革，裁撤冗余人員，精簡(jiǎn)編外用人。這些做法，對(duì)外宣傳好聽(tīng)，實(shí)際上效果有多少，我們要打個(gè)問(wèn)號(hào)，原因很簡(jiǎn)單，老話說(shuō)得好，由儉入奢易由奢入儉難。

相較于節(jié)流，開(kāi)源的路子就寬多了。種種跡象顯示，當(dāng)房地產(chǎn)遇冷，地方賣地收入大減，地方債壓力不斷加大的情況下，地方就會(huì)想方設(shè)法在稅收上動(dòng)腦筋。

鐵錘今天要說(shuō)的最近發(fā)生的兩件事，就是非常鮮明的案例。

第一，沒(méi)等來(lái)降房?jī)r(jià)，等來(lái)了12%的房產(chǎn)稅。

5月22日，國(guó)家稅務(wù)總局廣西壯族自治區(qū)稅務(wù)局在官網(wǎng)上，發(fā)布了北海市稅務(wù)局“關(guān)于修改有關(guān)稅收政策的公告（征求意見(jiàn)稿）。

其中提到，個(gè)人出租住房，按照租金收入的4%繳納房產(chǎn)稅；個(gè)人出租商鋪或其他房產(chǎn)的，按照租金收入的12%征收房產(chǎn)稅。

是的，你沒(méi)看錯(cuò)，“房產(chǎn)稅”沒(méi)來(lái)，“房東稅”倒是要來(lái)了。

根據(jù)文件來(lái)看，交稅的比例不低：如果是住宅，月租金5000元，需要繳納4%的房東稅和1%的個(gè)人所得稅，合計(jì)5%，每月多掏250元；如果是商鋪或?qū)懽謽牵瑯拥淖饨饎t需要繳納13.5%的稅款，每月多掏675元。

對(duì)于個(gè)人而言，不管是哪種住房，稅收的壓力都挺大的。尤其會(huì)對(duì)本就嚴(yán)重過(guò)剩的寫字樓、商鋪等類型的房產(chǎn)，造成較大的沖擊。

房東稅雖然不同于房產(chǎn)稅，但也是稅收的一種，而稅收是國(guó)家公共財(cái)政最主要的收入形式和來(lái)源。廣西北海不動(dòng)聲色擬開(kāi)征房東稅，本質(zhì)上也是為了緩解地方財(cái)政壓力，這是最底層的邏輯——2022年北海一般公共預(yù)算收入只有支出的1/4，剩余的窟窿主要靠轉(zhuǎn)移支付和新增地方債。

這沒(méi)什么好說(shuō)的，北海之后，全國(guó)其它城市，大概率也會(huì)跟進(jìn)。尤其是當(dāng)房東稅都不足以彌補(bǔ)賣地收入下滑造成的巨大缺口時(shí)，房地產(chǎn)稅也會(huì)適時(shí)出臺(tái)，這是趨勢(shì)使然。

鐵錘注意到，網(wǎng)上關(guān)于開(kāi)征房東稅的主要爭(zhēng)議點(diǎn)是，房東會(huì)不會(huì)把多出來(lái)的稅收部分轉(zhuǎn)嫁到租客頭上。對(duì)于這一點(diǎn)，我覺(jué)得要分開(kāi)看：租賃需求旺盛的地方，轉(zhuǎn)嫁的概率很大，但想全部轉(zhuǎn)嫁到租客頭上，也不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)榉孔馐怯勺饪彤?dāng)下的可支配收入和供需決定的；

而需求不旺盛的地方，想轉(zhuǎn)嫁租金基本不可能。你想漲租，租客會(huì)分分鐘搬走。搞不好房東最后連房子可能都要空置。現(xiàn)實(shí)情況是，很多租房需求不旺盛的地方，為了留住租客，一律都在降租金。

第二，3%的中介費(fèi)

昨天（6月1日），福州房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布指導(dǎo)意見(jiàn)書，主旨是：二手房買、賣雙方各收1.5%中介費(fèi)。

有趣的是，今天凌晨（6月2日）該協(xié)會(huì)撤銷了指導(dǎo)意見(jiàn)書并致歉了。道歉的說(shuō)辭是：因?qū)ψ》亢统青l(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局等部門關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)政策精神把握不準(zhǔn)、領(lǐng)會(huì)不透，悖離上級(jí)精神，給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)造成較大負(fù)面影響。

說(shuō)實(shí)話，這個(gè)協(xié)會(huì)本來(lái)是想把事辦好的，但由于沒(méi)有顧及買房人的感受，并沒(méi)有提倡降總傭金點(diǎn)數(shù)，只是想兩頭吃，結(jié)果注定事與愿違。不僅沒(méi)拍成馬屁，還挨批了。

行業(yè)協(xié)會(huì)都是商業(yè)性質(zhì)的，都是屁股決定腦袋，所以出發(fā)點(diǎn)不可能為了買房人。輿論很熱鬧，我們就當(dāng)個(gè)笑話看就行了。

關(guān)于中介費(fèi)，我還是想簡(jiǎn)單聊一聊。

其實(shí)一直以來(lái)，國(guó)家都提倡中介費(fèi)買賣雙方共同承擔(dān)，但實(shí)際成交過(guò)程中，賣家是不出錢的，都是買家支付中介費(fèi)。這是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的結(jié)果，沒(méi)有好壞之分。

有人說(shuō)，為什么不能明文要求賣家承擔(dān)一半的中介費(fèi)呢？可以要求，但是一回頭賣家把這部分費(fèi)用又加到總房?jī)r(jià)里去了，結(jié)果有什么區(qū)別呢？所以，圍繞這個(gè)去討論沒(méi)什么意義。

國(guó)家真正應(yīng)該做的是，想辦法降低中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楝F(xiàn)在大家對(duì)中介的收費(fèi)是不認(rèn)可的，其收費(fèi)和服務(wù)嚴(yán)重不匹配。尤其是房屋總價(jià)高低不同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還是一樣，但二者的服務(wù)本質(zhì)上并沒(méi)有差別。

之前的文章，我就說(shuō)過(guò)了，國(guó)家這個(gè)時(shí)候站出來(lái)建議調(diào)整中介收取傭金的標(biāo)準(zhǔn)，明面上看是為了給購(gòu)房者降低成本，實(shí)際上還是想轉(zhuǎn)移矛盾。房子不好賣，從來(lái)都是因?yàn)閮r(jià)格高，現(xiàn)在市場(chǎng)慘淡，和房地產(chǎn)公信力缺失有很大關(guān)系，現(xiàn)在轉(zhuǎn)移矛盾，說(shuō)穿了就是想把高房?jī)r(jià)的鍋?zhàn)屩薪閬?lái)背。

鐵錘還是那句話，真想降低購(gòu)房者的成本，可取之策一是降房?jī)r(jià)，二是降交易稅費(fèi)成本。這兩條哪一條都比調(diào)整中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單。

當(dāng)然了，整頓中介行業(yè)，這事宜早不宜遲，而且應(yīng)該大力整頓，嚴(yán)格規(guī)范，加強(qiáng)監(jiān)管。最主要的是要重罰，否則根本起不到治理頑疾的效果。

對(duì)了，5月30日傳來(lái)消息，深圳世茂名下的12宗龍崗地塊將被拍賣，起拍價(jià)130億，評(píng)估價(jià)163億。值得一提的是，世貿(mào)2017年底拿下這個(gè)項(xiàng)目時(shí)花了近240億。

5年時(shí)間，斗轉(zhuǎn)星移，物是人非，曾規(guī)劃為“中國(guó)第一高樓，也是世界第二高樓”，終究沒(méi)有建起來(lái)。且如今的世貿(mào)也早已負(fù)債累累，風(fēng)光不再。

這不禁讓人想起“摩天大樓詛咒”：摩天大樓立項(xiàng)之時(shí)，是經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)期；而摩天大樓建成之日，即是經(jīng)濟(jì)衰退之時(shí)。而國(guó)內(nèi)的一些開(kāi)發(fā)商，甚至還沒(méi)來(lái)得及把摩天大樓建成，一只腳就已經(jīng)踏進(jìn)了“滑梯”。