土地計(jì)入房產(chǎn)原值-土地計(jì)入房產(chǎn)原值 多項(xiàng)房產(chǎn)

問：財(cái)稅〔2010〕121號(hào)文件中規(guī)定，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

　　在實(shí)際計(jì)算時(shí)，對(duì)房產(chǎn)原值包含的地價(jià)如何計(jì)入還有不同的觀點(diǎn)，主要是對(duì)積率大于0.5的情況。比如，宗地容積率是0.8，其土地面積是1萬平方米，全部地價(jià)是1000萬元，那每平方的地價(jià)就是1000元；若其房屋的建筑面積是8000平方米，這些房屋的實(shí)際占地面積是6000平方米，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)是多少？是1000萬元全部計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅，還是按建筑面積以800萬元（8000×1000）或按占地面積以600萬元（6000×1000）計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅？

　　答：《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）規(guī)定的很明確，此條規(guī)定有兩層意思：一是對(duì)“宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。”這里主要是對(duì)部分單位如倉儲(chǔ)企業(yè)由于生產(chǎn)經(jīng)營的特殊性，占地面積大，稅負(fù)增加過多，需給予一定照顧，允許只將部分土地的地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征稅，即按“房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。”二是對(duì)宗地容積率大于0.5的，“無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)”，即一律將全部地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值。

　　因此，應(yīng)將1000萬元全部計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。

例如：

某企業(yè)為增值稅一般納稅人，2020年4月投資1500萬元取得5萬平方米的土地使用權(quán)，用于建造面積2萬平方米的廠房，發(fā)生建筑成本和相關(guān)費(fèi)用為3000萬元，全部項(xiàng)目于2020年底竣工驗(yàn)收并投入生產(chǎn)使用（不考慮增值稅的影響）。計(jì)算該廠房征收房產(chǎn)稅應(yīng)確定的房產(chǎn)原值。

解：本案例宗地容積率低于0.5（2÷5＝0.4），應(yīng)按建筑面積的2倍確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)，即1500÷5×2×2=1200（萬元），因此該廠房征收房產(chǎn)稅所確定的房產(chǎn)原值=（1200＋3000）＝4200（萬元）（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)第三條）。