錢江房產(chǎn);錢江房產(chǎn)集團(tuán)

三年多的時(shí)間，杭州新房成交套均面積，從2021年的115.4㎡增長(zhǎng)到2024年的136.3㎡，改善需求不知不覺間成為樓市主流。

然而，在二手房市場(chǎng)，成交總價(jià)300萬以下的房源占比超7成，200萬元以下的房源占比超3成，面積90㎡以下的高達(dá)6成，剛需是絕對(duì)的主力。

那么，在杭州，總價(jià)200萬元以下的新房和二手房集中在哪里？潮新聞美好生活研究院做了一番統(tǒng)計(jì)。

總價(jià)不到200萬元的新房

其實(shí)并不少

杭州總價(jià)200萬元以內(nèi)的新房，很多人的第一反應(yīng)就是臨安或者富陽(yáng)，下意識(shí)地覺得距離太遠(yuǎn)，索性就放棄了這方面的考慮。

但事實(shí)上，錢塘新區(qū)、余杭區(qū)、臨平區(qū)以及蕭山區(qū)也都有不少200萬元以內(nèi)的剛需新房。

比如錢塘新區(qū)大江東板塊的湖映里、河印觀翠灣，雖然精裝限價(jià)為21300元/㎡，但是最小戶型是89㎡，剛好滿足200萬以內(nèi)這一門檻；隔壁空港新城的聆空云境城限價(jià)為20500元/㎡，最小戶型為97㎡，也符合這一條件。

余杭區(qū)仁和板塊限價(jià)20000元/㎡的啟航城，其97㎡的戶型，以及蕭山義橋板塊限價(jià)18600元/㎡的濱映時(shí)代府95㎡的房源，也都在此列。

限價(jià)19800元/㎡的臨平山北，地鐵&濱江昌達(dá)路TOD項(xiàng)目雖然還沒公布面積段，但大概率也會(huì)有一批總價(jià)200萬元以內(nèi)的房源，據(jù)悉該項(xiàng)目是濱江集團(tuán)今年的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，值得剛需購(gòu)房者關(guān)注。

考慮到今年在杭開發(fā)商紛紛“卷”起了產(chǎn)品，在這些新房銷售受阻的遠(yuǎn)郊板塊更是如此，因此在購(gòu)買時(shí)，購(gòu)房者不妨優(yōu)先考慮今年新入市的剛需項(xiàng)目。

另一點(diǎn)則是要重點(diǎn)關(guān)注軌道交通也就是地鐵的配套問題。其實(shí)很多剛需客在買房時(shí)過于看重地緣性，而錯(cuò)過了適合自己的樓盤，完全可以將范圍放大一些，去看看符合自己總價(jià)預(yù)算、地鐵通勤又足夠便利的區(qū)域，也許能有新的選擇。

還有一批符合總價(jià)200萬以內(nèi)的房源則比較特殊，也就是人才共有產(chǎn)權(quán)房。比如勾莊的才泊嘉園、閑林的埠引賢府和雍賢山廬，雖然單價(jià)相對(duì)較高，但起步面積段小，再加上共有產(chǎn)權(quán)房特殊的購(gòu)買規(guī)則，符合條件的購(gòu)房者如果只是購(gòu)買一小部分產(chǎn)權(quán)份額，入手的門檻要更低。

而作為杭州200萬元以內(nèi)新房的庫(kù)存重倉(cāng)，臨安和富陽(yáng)的大部分樓盤都有這類房源。這兩個(gè)區(qū)域由于距離上確實(shí)較遠(yuǎn)，除了本地的剛需購(gòu)房者外，主要還承接著一些板塊的外溢。

比如濱江、之江的剛需購(gòu)房者就完全可以考慮富陽(yáng)，而未來科技城、云城工作的人們，選擇臨安青山湖板塊也早已不是什么新鮮事。

市中心的老小區(qū)

如今200萬以內(nèi)都買得到

在如今二手房全面以價(jià)換量的市場(chǎng)環(huán)境下，同樣是200萬元的總價(jià)，購(gòu)房者已經(jīng)能買到主城核心地段的老破小，而這在過去是不可能的。

比如朝暉的七區(qū)和九區(qū)，如今二手房成交均價(jià)已不到3萬元/㎡，按照60㎡左右的套均面積計(jì)算，總價(jià)已經(jīng)不到200萬元，而就在幾年前，這樣的房源單價(jià)基本要4萬元左右，總價(jià)差不多都要250萬元。

同樣的情況也發(fā)生在景芳、采荷、翠苑等我們熟知的主城老小區(qū)。像采荷一區(qū)的房子，由于自帶學(xué)區(qū)，單價(jià)在老小區(qū)里是比較堅(jiān)挺的，目前均價(jià)為40500元/㎡，但由于面積只有四五十方，總價(jià)也在200萬元左右。

對(duì)于剛需購(gòu)房者來說，能夠一次性解決居住+學(xué)區(qū)兩大問題，不用考慮孩子出生后再次換房的問題，以這樣一套房子過度，性價(jià)比也很高。

其它諸如大關(guān)、三里亭等老小區(qū)扎堆的板塊，在二手房?jī)r(jià)格進(jìn)一步下跌的情況下，200萬總價(jià)以內(nèi)也有相當(dāng)多的選擇。

對(duì)于剛需購(gòu)房者來說，就面臨一個(gè)老生常談的問題，同樣是200萬元的總價(jià)，是選市中心老破小還是郊區(qū)新房？

兩類房源的優(yōu)劣也很明顯，新房單價(jià)低、面積大，但基本都在城市最外圍的區(qū)域，如果地鐵通勤不便利，光是一個(gè)上下班就成很大問題。但勝在小區(qū)是新建，不論是戶型、物業(yè)還是居住體驗(yàn)，肯定遠(yuǎn)勝于老破小房源。

相比之下，老破小勝在地段足夠好，不僅上下班通勤方便，商業(yè)、生活配套也相當(dāng)成熟，不論是下了班還是周末，都有更多的生活選擇。然而，不論是產(chǎn)品的落后還是停車難、物業(yè)差甚至沒有物業(yè)，都是老小區(qū)的硬傷，再加上四五十個(gè)平方面積實(shí)打?qū)嵉牟顒e，是無論什么因素也無法填補(bǔ)平衡的。

此外，還有房?jī)r(jià)的折舊因素以及今后的流動(dòng)性要考慮在內(nèi)。兩種選擇，可以說是仁者見仁、智者見智。

如果是你，你會(huì)怎么選？