房產按份共有—房產按份共有離婚時如何分配

原標題：最近，一項實現全國統一房產登記的重大舉措成為人們關注的焦點。當你需要與他人共有房產時，選擇何種共有方式能夠更好地保護自己的利益？（引題）

房產登記中“按份共有”和“共同共有”有何區別？（主題）

今年4月25日，我國全面實現不動產登記，這是國家有關部門經過多年努力取得的成果，其中，房產登記是大眾關注的焦點。

當你需要與他人共有房產時，選擇何種共有方式能夠更好地保護自己的利益？房產登記中按份共有和共同共有何區別？

房產的共有類型及依據

根據法律規定，不動產或者動產可以由兩個以上組織、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

按份共有，主要體現的是當事人的意思自治，雙方可以自行約定對房產各占多少份額。按份共有人對共有的房產按照其份額享有所有權。對房產份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

共同共有則需要以共同關系為前提。共同共有的形式主要包括以下三種：夫妻財產共同共有、家庭財產共同共有、遺產分割前共同共有。共同共有人對共有的房產共同享有所有權。

不同共有關系下的房產處置

出售、改裝、拆遷等情況：屬于處分共有物、重大修繕和性質、用途變更。共有人事先有約定的，按約定。沒有約定的，按份共有的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人同意；共同共有的，應當經全體共同共有人同意。

分家分產情況：屬于分割共有物，共有人約定不得分割共有的房產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割。沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割；共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時才可以請求分割。

共有基礎喪失是指共有關系難以延續，例如離婚、死亡等情形。

重大理由是指共有關系對抗其他重要利益或公序良俗。例如民法典第一千零六十六條規定，婚姻存續期間，有下列情形之一的，夫妻一方可以向人民法院請求分割共同財產：

（一）一方有隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產或者偽造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財產利益的行為；

（二）一方負有法定扶養義務的人患重大疾病需要醫治，另一方不同意支付相關醫療費。

上述規定就是在不離婚的前提下，夫妻一方要求分割共同財產。

因分割造成其他共有人損害的，應當給予賠償。

（三）處分房產中屬于自己的份額。

按份共有：按份共有人可以轉讓其享有的共有房產中自己的份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

共同共有：共同共有關系存續期間，無法直接確定各共同共有人的份額，單個共同共有人理論上無法向第三人轉讓。

房產之債如何處理？

（一）對外關系

因共有的房產產生的債權債務，例如房貸、租金等，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但是法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外。

（二）對內關系

按份共有：除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。

共同共有：共同共有人共同享有債權、承擔債務。

按份共有依據約定或實際出資成立，房產份額分割明確，按份享有權利、承擔義務，可以產生合理預期。

共同共有依據共同關系而產生，共同共有人對共有房產享有連帶權利，承擔連帶義務。在共同關系存續期間，共同共有人對整體房產享有共有權，卻無法認定各自份額的所有權。當共同關系結束時，共有繼承喪失，共有財產才能被分割，除非有其他重大理由，分割后的房產形成按份額的單獨所有權。

（雷春波 徐娟 作者系上海家與家律師事務所律師）