離婚協議書房產怎么寫、離婚協議書房產怎么寫給女方的

夫妻雙方在離婚時約定

將房屋歸一方所有，

但離婚后未及時辦理產權轉移登記，

該房屋因另一方拖欠他人債務

而被法院強制執行，

離婚協議關于房屋歸屬的約定

能否對抗強制執行？

基本案情

2019年8月14日，李女士與曹先生協議離婚，并辦理了離婚登記，雙方離婚時約定，婚姻關系存續期間購買、登記在曹先生名下的湖南省永興縣某小區的房屋歸李女士所有，李女士補償曹先生7萬元。

離婚后，曹先生未按約定的期限將房屋產權過戶至李女士名下，而是于2019年9月25日以案涉房屋作為抵押向永興某銀行借款10萬元，借款合同簽訂后，還就抵押房屋辦理了抵押登記。后曹先生未償還銀行借款本息，永興某銀行訴至法院，其債權亦獲得法院支持。

永興縣法院在執行該金融借款合同糾紛一案中，對登記在曹先生名下的案涉房屋予以查封。李女士認為本人系案涉房屋的實際所有人，遂于2023年5月8日提起執行異議。

裁判要點

本案的爭議焦點在于李女士對案涉房產是否享有足以排除執行的民事權益。

法院認為

首先，夫妻在離婚協議中就共有房屋歸一方所有的約定，對雙方均具有法律約束力，一方可以基于該離婚協議的約定，要求另一方將房屋過戶登記至其本人名下，但該物權期待權在權利性質上仍屬于債權請求權，并非物權。離婚協議關于房屋歸屬的約定，系其雙方之間的內部約定，在所分割的房屋未辦理過戶登記之前，該房屋的物權并未發生變動,不具有對抗第三人的法律效力。

其次，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力，物權登記具有公示公信效力。離婚協議中已經約定案涉房屋歸李女生所有，曹先生將案涉房屋抵押給永興某銀行，系無權處分行為。本案中，涉案房屋登記在曹先生一人名下，無相關法律法規要求抵押權人簽訂合同時必須對擔保人的婚姻狀況盡到審查義務。曹先生以登記在其一人名下的房屋對外抵押，永興某銀行基于對不動產登記簿的記載借款給曹先生，并且就案涉房屋辦理了抵押登記，其對物權公示效力產生的信賴利益應予保護。

綜上，法院認為李女生對案涉房產不享有足以排除強制執行的民事權益，據此裁定駁回了李女士的異議請求。

2023年6月9日，李女士積極與銀行進行了磋商，代曹先生償還借款本息共計11萬元，解除了房屋上的抵押，通過這種方式將案涉房屋過戶到自己名下。

本案中的李女士代曹先生償還了11萬元，扣除本應補償給曹先生的7萬元，墊付的4萬元只能另行向曹先生主張。

法官提醒

夫妻離婚后協議對房屋的權屬作出了內部約定，但未辦理產權轉移登記，房屋因登記權利人對外負有債務而被法院執行，另一方對此提出異議的情形屢見不鮮。一般來說，只要離婚協議真實，離婚協議訂立的時間早于執行依據債務形成的時間，在排除雙方惡意串通、逃避債務的前提下，權利人可以請求排除執行。

然而，離婚協議關于房屋權屬的約定對抗的是被執行人負擔的普通金錢債權，而不包括物權。民法典第三百一十一條就不動產和動產所有權的善意取得制度作出了規定：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，受讓人取得該財產需要滿足三項條件，即善意、以合理的價格轉讓、登記或交付。

《民法典擔保制度解釋》第三十七條也規定：“當事人以所有權、使用權不明或者有爭議的財產抵押，經審查構成無權處分的，人民法院應當依照民法典第三百一十一條的規定處理。”本案中，案涉房屋登記在曹先生一人名下，永興某銀行依據涉案房屋的物權登記，有理由相信曹先生有權以該房屋提供抵押擔保，應當認定其善意取得了案涉房屋的抵押權。因此，李女生要求排除對案涉房屋的執行，未得到支持。

民法典第二百一十四條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”通過協議受讓房屋，即便已經交付，也不會直接產生物權變動的法律效力，權利人應當及時辦理房屋過戶登記手續，否則可能面臨不必要的法律風險。

來源：永興縣人民法院、湖南高院

編輯：史梓敬