房產(chǎn)抵押生效—房產(chǎn)抵押生效后三年內(nèi)可以貸款什么意思

為什么我的眼里常含淚水，因為我對這片土地愛得深沉。

大家好，我是螃蟹。

一、案情

2012年5月7日，中行東山支行與李某忠、梁某簽訂《個人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款額度協(xié)議》，約定中行東山支行向李某忠、梁某提供950000元的貸款額度，額度有效期為10年。同日，中行東山支行與李某忠、梁某簽訂《個人循環(huán)貸款最高額抵押合同》，約定擔保債權最高本金余額為950000元；擔保范圍包括該本金、利息、實現(xiàn)債權的費用等；如借款人違約，中行東山支行有權依法行使抵押權，在最高額內(nèi)就抵押物優(yōu)先受償。

李某忠提供廣州市越秀區(qū)一德路196號2315房作為上述貸款的抵押擔保。2012年5月10日，上述抵押房產(chǎn)在房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記，房地產(chǎn)他項權證顯示：權屬人為李某忠，他項權利人為中行東山支行，房地產(chǎn)權證號為0150116540。

2012年5月24日，中行東山支行與李某忠、梁某簽訂《個人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款合同》，約定中行東山支行向李某忠、梁某發(fā)放貸款950000元用于個人購貨，貸款期限117個月；借款人未按期歸還貸款本息構(gòu)成違約，中行東山支行有權解除合同、收回貸款、行使擔保物權。

2012年5月25日，中行東山支行向李某忠、梁某發(fā)放了950000元。李某忠、梁某自2014年6月16日起未按時償還借款本息，中行東山支行遂訴至法院，請求：1.解除中行東山支行與李某忠、梁某簽訂的《個人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款額度協(xié)議》及《個人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款合同》；2.李某忠、梁某連帶清償借款本金、利息及罰息共830986.95元；3.李某忠、梁某支付中行東山支行因?qū)崿F(xiàn)債權而產(chǎn)生的律師費41549元；4.中行東山支行對抵押物涉案房屋享有優(yōu)先受償權。

另查明，一審法院就李某光不服廣州市國土資源和房屋管理局（以下簡稱市房管局）核發(fā)的粵房地證穗字第0150116540號房地產(chǎn)權證一案，于2014年12月18日依法作出（2014）穗越法行初字第651號行政判決書，該判決書查明：李和（于1994年5月26日死亡）為涉案房屋的權屬人，廣州市公證處出具的（2011）粵穗廣證內(nèi)經(jīng)字第140187號《公證書》，內(nèi)容為李遠光以李和委托代理人的身份與李某忠于2011年12月29日簽訂《廣州市存量房買賣合同》，市房管局于2011年12月31日向李某忠核發(fā)粵房地證穗字第0150116540號房地產(chǎn)權證；2012年5月9日，李某忠、中行東山支行申請持房產(chǎn)證抵押。

2014年10月20日，廣州市公證處以穗廣證復字［2014］1號文決定撤銷（2011）粵穗廣證內(nèi)經(jīng)字第140187號委托公證書。該判決認為（2011）粵穗廣證內(nèi)經(jīng)字第140187號公證書被撤銷，合法性基礎已不存在，判決撤銷市房管局于2011年12月31日向李某忠核發(fā)的粵房地證穗字第0150116540號房地產(chǎn)權證。上述行政判決作出后，雙方均無上訴，已于2015年3月4日發(fā)生法律效力。

二、裁判

廣州市越秀區(qū)人民法院一審認為，中行東山支行與李某忠、梁某簽訂的《個人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款額度協(xié)議》《個人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款合同》《個人循環(huán)貸款最高額抵押合同》，是雙方當事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。

中行東山支行依約向李某忠、梁某發(fā)放了貸款，履行了貸款義務，依法享有按時收回貸款本息的權利，李某忠、梁某未依約償還借款本息，構(gòu)成違約，應承擔違約責任。

中行東山支行依據(jù)循環(huán)貸款額度協(xié)議以及循環(huán)貸款合同約定，請求解除《個人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款額度協(xié)議》及《個人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款合同》，要求李某忠、梁某償還借款本金和利息（含罰息），符合合同約定和法律規(guī)定，予以支持。

李某忠將涉案房屋抵押給中行東山支行，鑒于粵房地證穗字第0150116540號房地產(chǎn)權證被依法撤銷，故李某忠對上述房產(chǎn)不享有物權，其將房產(chǎn)抵押給中行東山支行作為償還貸款的擔保屬于無權處分，因此中行東山支行要求對涉案房屋享有優(yōu)先受償權的訴請，不予支持。

故，一審判決：一、中行東山支行與李某忠、梁某簽訂的《個人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款額度協(xié)議》《個人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款合同》予以解除；二、李某忠、梁某向中行東山支行償還借款本金830986.95元及利息；三、駁回中行東山支行的其他訴訟請求。

宣判后，雙方當事人均未提出上訴。上述判決發(fā)生法律效力后，中行東山支行向廣州市中級人民法院申請再審。

廣州市中級人民法院再審認為，《中華人民共和國物權法》第一百零六條規(guī)定：“無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定”。

本案中，中行東山支行在與李某忠、梁某簽訂《個人循環(huán)貸款最高額抵押合同》時，沒有證據(jù)顯示中行東山支行存在惡意，故應推定是善意的；《個人循環(huán)貸款最高額抵押合同》《個人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款合同》簽訂后，中行東山支行已向李某忠、梁某發(fā)放了950000元貸款，支付了對價；李某忠持有合法有效的《房地產(chǎn)權證》，并在房管部門辦理了抵押登記手續(xù)，中行東山支行基于物權登記公示公信原則對此產(chǎn)生信賴是合理的。

抵押權作為物權的一種形式，可以參照上述法律規(guī)定的相關條款進行處理。據(jù)上，中行東山支行對涉案房屋依法享有抵押權。雖然李某忠持有的《房地產(chǎn)權證》已被行政判決撤銷，但并不必然導致抵押行為無效。對于李某忠無權處分產(chǎn)生的后果責任，李某光可另循途徑解決。

故再審判決：一、維持一審判決第一、二項；二、撤銷一審判決第三項；三、中行東山支行對廣州市越秀區(qū)一德路196號2315房屋享有優(yōu)先受償權。

三、評析

本案涉及兩個法律關系，一是銀行與李某忠、梁某的借款合同法律關系，二是銀行與李某忠、梁某的抵押擔保合同法律關系。

根據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百七十二條的規(guī)定，擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效，擔保合同無效。借款合同為主合同，抵押擔保合同為從合同。

《中華人民共和國合同法》第九條的規(guī)定，合同的生效需同時滿足四個條件：第一，行為人具有相應的民事行為能力；第二，意思表示真實；第三，不違反法律和社會公共利益；第四，合同必須具備法律所要求的形式。

本案中，銀行與李某忠、梁某簽訂的《個人抵（質(zhì)）押循環(huán)貸款合同》，沒有違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，意思表示真實，符合上述合同有效的條件，故主合同是依法成立并有效的。

作為從合同的《個人循環(huán)貸款最高額抵押合同》，亦符合上述合同生效的條件。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百八十七條的規(guī)定：“以建筑物和其他土地附著物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立”，在房產(chǎn)上設定抵押的，應進行抵押登記，抵押權設立的時間就是抵押登記的時間。不經(jīng)登記，不發(fā)生抵押效力，抵押合同中的抵押權人不享有抵押權。

在本案中，中行東山支行與李某忠于2012年5月10日對抵押房產(chǎn)在房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記，房地產(chǎn)他項權證顯示：權屬人為李某忠，他項權利人為中行東山支行，房地產(chǎn)權證號為0150116540。因此，中行東山支行的抵押權自2012年5月10日起產(chǎn)生效力。廣州市越秀區(qū)人民法院于2014年12月18日判決撤銷廣州市市房管局于2011年12月31日向李某忠核發(fā)的粵房地證穗字第0150116540號房地產(chǎn)權證。該撤銷行為，使李某忠喪失了對該抵押房產(chǎn)的合法所有權，其屬于無權處分人。

《中華人民共和國物權法》第一百零六條規(guī)定：“無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權（:一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定”。

依據(jù)法理，房產(chǎn)登記上列明的所有權人李某忠，僅系名義所有權人而非實際所有權人，但該房產(chǎn)設定抵押時，中行東山支行并不知道李某忠不是該財產(chǎn)的所有權人，除房產(chǎn)登記上列明的權利人外，中行東山支行也無法去辨明房屋的真正權利人是誰。

中行東山支行基于房產(chǎn)登記的公信力原則，善意信賴房產(chǎn)證上的登記事項，與李某忠簽訂了抵押合同，并辦理了抵押登記手續(xù)；且中行東山支行已向李某忠、梁某發(fā)放了貸款，支付了合理對價，中行東山支行應屬于善意的。抵押權作為物權的一種形式，可以參照上述法律規(guī)定的相關條款進行處理。因此，雖然載明李某忠為所有權人的《房地產(chǎn)權證》已被生效的法院判決所撤銷，但中行東山支行的抵押權仍然成立，其對案涉房屋依法享有抵押權。

物權的變動必須經(jīng)過公示才能發(fā)生法律效力。也即物權公示原則，不動產(chǎn)物權的變動應以登記方法公示；動產(chǎn)物權的變動應以交付占有的方法公示。

房屋產(chǎn)權登記是物權公示最直接的方式，是房產(chǎn)管理部門根據(jù)房屋產(chǎn)權人的申請，依照法定程序?qū)ζ浞课莓a(chǎn)權進行審查、核實、注冊登記，頒發(fā)房產(chǎn)登記證書的行為，包括房屋所有權和房屋他項權利登記。房屋產(chǎn)權證書是房屋產(chǎn)權唯一憑證，亦是產(chǎn)權得到法律確認的依據(jù)，具有法律賦予的公示、公信效力。

我國法律對土地、房產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移以登記作為生效要件，不動產(chǎn)物權登記機關在登記簿上所作出的各種登記，是一種物權的公示方式，其具有使社會公眾信其正確的效力，即只要沒有公示就沒有物權變動，以此判定物權歸屬，進而維護交易安全，而與之相對應的公信原則，則保護信賴公示的第三人取得經(jīng)過公示但非實際權利人處分的權利，犧牲真正權利人的經(jīng)過瑕疵公示的權利。

本案涉及的是登記的公信力原則，它是指物權登記機關在房產(chǎn)登記上所作出的各種登記，具有使社會相信登記正確而與登記權利人進行交易的第三人，其所得利益應受到法律保護。

記載在房屋產(chǎn)權登記上的權利人，雖然在實際上可能不是真實的權利人，但是由于物權登記是國家機關設立的，第三人在善意的情況下，沒有理由不相信登記的權利人。

為了保證市場交易的正常有序進行，減少市場交易風險，即使登記錯誤或有遺漏，因相信行政登記公信力而與登記權利人進行交易的善意第三人，其所得利益應該受到法律保護。至于因該錯誤的房屋產(chǎn)權登記而給真正權利人造成的損失，真正的權利人可以向與其有直接法律關系的人請求賠償。

來源：廣州市中級人民法院

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