重慶房產(chǎn)評估、重慶房產(chǎn)評估價

本報記者 莊靈輝 盧志坤 重慶報道

試點實行13年，重慶市個人住房房產(chǎn)稅迎來新一輪調(diào)整。

1月24日，重慶市發(fā)布《重慶市人民政府關于修改〈重慶市關于開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法〉和〈重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細則〉的決定》，宣布對當?shù)貍€人住房房產(chǎn)稅進行調(diào)整，且自公布之日起施行。

《中國經(jīng)營報》記者注意到，自2011年1月開展試點以來，重慶市個人住房房產(chǎn)稅曾于2017年和2023年進行過微調(diào)，其中2017年對征收對象有所收緊，2023年則再度放寬。相較兩輪微調(diào)，此次調(diào)整則較為重磅，涉及應繳稅額打7折、統(tǒng)一稅率、建筑面積180平方米以內(nèi)的高檔住房免征房產(chǎn)稅等。

值得注意的是，2023年，重慶市固定資產(chǎn)投資比上年增長4.3%，低于GDP增長速度，但從三大領域看，工業(yè)和基礎設施投資增速均高于GDP增速，只有房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為負。2024年重慶兩會期間，有當?shù)卣f(xié)委員提交了盡快調(diào)整房產(chǎn)稅試點的提案，提出試點時間過長的房地產(chǎn)稅對重慶房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟造成了不小的影響。

重慶房產(chǎn)稅政策調(diào)整消息公布之日，地產(chǎn)股早盤集體拉升，重慶當?shù)貒Y上市房企渝開發(fā)（000514.SZ）盤中觸及漲停板，中交地產(chǎn)（000736.SZ）、光大嘉寶（600622.SH）、大龍地產(chǎn)（600159.SH）等股跟漲。

全方位調(diào)整

重慶市房產(chǎn)稅試點開始于2011年，與上海市同為全國首批個人住房房產(chǎn)稅試點城市。根據(jù)最初的試點政策，重慶市房產(chǎn)稅征收范圍為主城九區(qū)，征收對象主要有三類，即個人擁有的獨棟商品住宅、新購的高檔住房以及在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人（以下簡稱“三無人員”）新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。

其中，新購的高檔住房指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房，即后續(xù)重慶市歷年調(diào)整公布的個人住房房產(chǎn)稅起征點。2011年試點開始時，這一起征點為9941元/平方米，根據(jù)最新披露的數(shù)據(jù)，這一起征點已升至29616元/平方米。

除起征點歷年根據(jù)市場情況進行調(diào)整外，試點十余年來，重慶市房產(chǎn)稅政策主要經(jīng)歷了兩輪調(diào)整，且主要是對“三無人員”新購普通住房這一征收對象進行調(diào)整。其中，2017年市場過熱背景下，重慶市房產(chǎn)稅征收對象由“三無人員”新購的第二套（含第二套）以上的普通住房收緊至首套及以上，即對“三無人員”新購的首套住房也征收房產(chǎn)稅；2023年，重慶市又將此項規(guī)定調(diào)整至第二套（含第二套）以上。

相較以往這兩輪微調(diào)，此次重慶房產(chǎn)稅調(diào)整較為全面，對應繳稅額、稅率、免征面積均進行了調(diào)整。

其中應繳稅額直接在原基礎上打7折，即應稅住房的計稅依據(jù)由此前的房產(chǎn)交易價調(diào)整為房產(chǎn)交易價的70%。

稅率方面，重慶此前高檔住房中建筑面積交易單價在起征點3倍以上的房屋施行差別化稅率，即3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。此次調(diào)整，重慶市將這三檔稅率調(diào)整為統(tǒng)一的一檔稅率，即各征收對象稅率均為0.5%。

免征面積方面，重慶此前房產(chǎn)稅免征面積主要涉及獨棟商品住宅以及高檔住房，其中試點實施前擁有的獨棟商品住宅免征面積為180平方米，試點后新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。此次調(diào)整，將試點以來新購獨棟商品住宅、高檔住房的家庭免稅面積統(tǒng)一由100平方米調(diào)升至180平方米。

仍謀求進一步調(diào)整

值得注意的是，在剛剛閉幕的2024年重慶兩會期間，重慶市政協(xié)委員周遠征就曾建議重慶市盡快調(diào)整房產(chǎn)稅試點。

“重慶房產(chǎn)稅自2011年1月執(zhí)行以來，房地產(chǎn)經(jīng)濟形勢發(fā)生了重大變化。重慶個人住房房產(chǎn)稅起征點試點至今增幅已為1.98倍。”周遠征表示，近年重慶房產(chǎn)稅試點雖有調(diào)整，但試點帶給重慶房地產(chǎn)業(yè)和重慶經(jīng)濟的影響依然不小。

“主要影響涉及房產(chǎn)稅稅收貢獻小、高端人群購房影響大等，十余年試點時間過長，房地產(chǎn)形勢已發(fā)生變化，政策調(diào)整也較為頻繁。”周遠征認為，吸引高端人才和高端人群是一個城市競爭力的重要表現(xiàn)，重慶房產(chǎn)稅試點對高端人群購房影響較大，不利于對高端人才的吸引。

除影響高端引才外，在近年來房地產(chǎn)供求關系發(fā)生重大變化的背景下，房地產(chǎn)稅試點對重慶房地產(chǎn)市場影響也較為明顯。

有關數(shù)據(jù)顯示，2023年，重慶市固定資產(chǎn)投資比上年增長4.3%，低于GDP6.1%的增速。從三大領域看，工業(yè)、基礎設施投資分別增長13.3%和7%，均高于GDP增速；房地產(chǎn)開發(fā)投資則下降13.2%。

另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年重慶市中心城區(qū)商品住宅成交659.1萬平方米，同比上升6.0%，成交均價為14522元/平方米，同比上漲0.9%；諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，2023年重慶新建商品住宅成交61219套，雖較2022年小幅上升10.9%，但全年成交量仍處近年來低位水平，較2021年及以前的年份成交量減少六成左右。

“盡管2023年重慶中心城區(qū)商品住宅市場量價整體保持平穩(wěn)，但與2021年成交量相比仍存在較大差距。”中指研究院重慶分院研究主管戴小紅認為，相較此前，2023年重慶購房者預期未出現(xiàn)明顯轉向。

周遠征也在上述提案中指出，重慶的新房住宅成交量最高峰是2018年的2680億元，2023年1~11月份合計是670億元，預計2023年全年住宅成交金額是730億元，相較高峰期下滑超過70%；2023年重慶土地出讓金也出現(xiàn)較大幅度的下滑。

為此，周遠征建議重慶市擇機暫停房產(chǎn)稅試點，若暫停房地產(chǎn)試點有困難，建議對于房地產(chǎn)下行期中出現(xiàn)價格下跌、持有成本過高等問題向有關中央部門申請由重慶市靈活處理。

“如果重慶市能夠更靈活地擇機下調(diào)稅率、將一些評估和交易價格明顯下跌的征收對象剔除出征收名單，將可以更好地體現(xiàn)出公平，化解社會矛盾。”周遠征表示。

此次重慶房產(chǎn)稅調(diào)整后，周遠征還向記者透露，他將在進一步調(diào)研基礎上為所在黨派提供建議，由其所在黨派在全國兩會上去推進，爭取暫停重慶房產(chǎn)稅試點，改由大數(shù)據(jù)模擬運行等方式繼續(xù)探索。

提振信心

對于此次重慶房產(chǎn)稅調(diào)整，市場分析認為將有利于提振市場信心，調(diào)動改善群體購房需求。

“從新政定位及影響來看，重慶市本次優(yōu)化調(diào)整房產(chǎn)稅征收政策是明顯的松綁動作，釋放了強烈的利好信號。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪認為，重慶市此次調(diào)整房產(chǎn)稅減負效果明顯，能夠明顯降低購房成本，釋放住房需求，尤其利于調(diào)動改善群體購房需求。

戴小紅也認為，近年來重慶新房市場持續(xù)向改善型需求轉變，此次房產(chǎn)稅調(diào)整適應市場形勢，有助于更好地滿足改善型住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“此次重慶房產(chǎn)稅征收可謂是全方位調(diào)整、全方位收縮，稅率、免稅面積、計稅依據(jù)等都有所收縮。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為，重慶市此次全方位調(diào)整房產(chǎn)稅對本地稅收不會造成較大影響，對提振當?shù)貥鞘杏绕涫切路渴袌鲱A期有所作用，但房產(chǎn)稅關系房地產(chǎn)長效機制及新發(fā)展模式，改革意義重大，因此只能優(yōu)化調(diào)整，不能隨意取消。

重慶房產(chǎn)稅政策調(diào)整消息公布之日，A股和港股房地產(chǎn)板塊開盤拉升，光大嘉寶、渝開發(fā)等多股一度漲停。至1月24日收盤，渝開發(fā)股價為4.05元/股，上漲8%；光大嘉寶則漲停至2.55元/股。

另據(jù)多方數(shù)據(jù)，1月24日房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)也出現(xiàn)上漲。Wind內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)收盤為2015.37，上漲3.53%；上證地產(chǎn)指數(shù)收4415.20，上漲4.98%。

（編輯：王金龍 校對：顏京寧）