銀基房產(chǎn),銀基房地產(chǎn)有限公司

記者/李佳楠 實(shí)習(xí)記者/趙耀培 孫譯蔚

編輯/劉汨

鉑金時(shí)代效果圖

在2015年項(xiàng)目停工后，鉑金時(shí)代的業(yè)主們先后兩次籌款6200萬元用于項(xiàng)目建設(shè)。在河南南陽大片的爛尾樓盤中，一場艱難的“自救”就此開始。

鉑金時(shí)代項(xiàng)目上馬于南陽房地產(chǎn)市場最火熱的2012年，從開工到現(xiàn)在，項(xiàng)目住宅部分始終未辦理土地證、規(guī)劃證、施工證等手續(xù)。

參與南陽市房地產(chǎn)整治的工作人員向深一度實(shí)，為了加快城市建設(shè)，南陽市在過去的城市改造開發(fā)過程中，允許開發(fā)商“先上車，后補(bǔ)票”，手續(xù)不全也可以開工建設(shè)、對外銷售，這為后期問題樓盤的出現(xiàn)埋下了禍根。

2014年后，像同時(shí)期眾多樓盤一樣，鉑金時(shí)代開發(fā)商面臨資金短缺，項(xiàng)目停工。收房遲遲無望下，業(yè)主們開始自救，以提前補(bǔ)齊購房余款的方式，為項(xiàng)目建設(shè)籌資。

這一方式，一度吸引其他爛尾樓盤的業(yè)主前來“討教學(xué)習(xí)”，但其中的起伏與拉鋸，只有鉑金時(shí)代的業(yè)主們自己清楚。在籌集到足夠的資金后，項(xiàng)目又因建設(shè)費(fèi)用超支和加蓋違建兩次停工，直到現(xiàn)在，鉑金時(shí)代尚未完工、項(xiàng)目證照仍未補(bǔ)辦齊全。

7月1日，南陽市房地產(chǎn)領(lǐng)域問題樓盤化解攻堅(jiān)專項(xiàng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布情況說明稱，對于建立了整治臺賬的302個(gè)問題樓盤，有180個(gè)項(xiàng)目已完善手續(xù)，82個(gè)項(xiàng)目已拿出解決方案正有序快速推進(jìn)，其余因涉法涉訴推進(jìn)緩慢的項(xiàng)目，正在通過司法途徑謀求妥善處置化解。

當(dāng)?shù)匾晃徽ぷ魅藛T在接受采訪時(shí)，將包括鉑金時(shí)代在內(nèi)的一眾爛尾項(xiàng)目，比作剛出生的小孩，“要給他上戶口，不能把他捏死”。

在南陽成片尚未完工的高樓大廈中間，一場“補(bǔ)票”行動，姍姍來遲。

鉑金時(shí)代當(dāng)年的售樓廣告

距離開工建設(shè)已近7年，在南陽市中心，鉑金時(shí)代樓盤仍未完工交付，售樓部尚有一名工作人員留守，樓盤四周被圍墻和藍(lán)色鐵皮圍擋，僅有的一處大門,也少見打開的時(shí)候。

早在2015年，鉑金時(shí)代樓盤主體工程已基本建設(shè)完畢，按照設(shè)計(jì)，底層為五層商鋪裙樓，裙樓之上，兩棟25層的住宅樓分立南北兩側(cè)。7月中旬，深一度進(jìn)入工地時(shí)，商鋪裙樓部分只完成了框架結(jié)構(gòu)，灰色磚體尚未粉刷，部分位置鋼筋外露。

一位進(jìn)入現(xiàn)場查看的業(yè)主代表介紹，目前，工地只有十幾名工人在施工，7名工人在進(jìn)行住宅樓內(nèi)部地板鋪設(shè)工作，另有幾名工人在粉刷樓頂花架。

作為鉑金時(shí)代的開發(fā)商，南陽四友房地產(chǎn)開發(fā)公司（下簡稱四友地產(chǎn)）注冊成立于2005年，成立之初，并沒有引起業(yè)內(nèi)注意。一位在南陽從業(yè)20多年的建筑商透露，直到2008年前后，該公司突然拿下了南陽市中心位置優(yōu)越的地塊,顯露出“黑馬”的姿態(tài)。

該名建筑商稱，四友地產(chǎn)拿下的地塊情況相當(dāng)復(fù)雜，涉及國企職工安置、土地價(jià)位及拆遷戶安置等問題。“當(dāng)時(shí)都是有背景、有資源的，才能拿到項(xiàng)目。四友地產(chǎn)不僅拿下了地塊，還能迅速開工，都認(rèn)為他們有關(guān)系、有錢，實(shí)力比較強(qiáng)”。

彼時(shí)，正是南陽房地產(chǎn)市場最“火熱”的年代。

自2007年開始，南陽市政府發(fā)布多個(gè)涉及中心城區(qū)發(fā)展、城中村改造的文件，并將中心城區(qū)城市建設(shè)管理權(quán)限下放到宛城區(qū)、臥龍區(qū)、高新區(qū)三區(qū)管委會，同時(shí)出臺國有土地處置辦法，希望緩解建設(shè)用地指標(biāo)趨緊的壓力，保障建設(shè)用地需求。

2008年，南陽獲得第七屆全國農(nóng)運(yùn)會的舉辦資格，圍繞農(nóng)運(yùn)會配套建設(shè)，拆遷大量房屋，開展多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，用于安置拆遷居民。據(jù)媒體報(bào)道，在不到4年的時(shí)間里，南陽共拆除各類建筑550萬平方米，涉及5萬居民。2011年，南陽中心城區(qū)建成區(qū)面積由70平方公里增至100平方公里。2012年，南陽全年城市建設(shè)新開工項(xiàng)目總投資超過50億元，相當(dāng)于過去10年投資的總和。

“建一棟樓就能掙大錢”，隨著南陽房地產(chǎn)市場的火熱，本地地產(chǎn)商如雨后春筍般大量出現(xiàn)。前述建筑商稱，因此有許多資質(zhì)和實(shí)力不合格的企業(yè)，也進(jìn)入到房地產(chǎn)市場。“不規(guī)范的問題幾乎從拿地時(shí)就開始了，業(yè)主、開發(fā)商、政府部門，各方都默認(rèn)。”

一位參與南陽市房地產(chǎn)整治的工作人員向深一度實(shí)，為了加快城市建設(shè)，南陽市在過去的城市改造開發(fā)過程中，允許開發(fā)商“先上車，后補(bǔ)票”，手續(xù)不全也可以開工建設(shè)、對外銷售，這為后期問題樓盤的出現(xiàn)埋下了禍根。

四友地產(chǎn)開發(fā)的鉑金時(shí)代也成為了“先上車”的那一批，深一度從南陽市臥龍區(qū)房地產(chǎn)專項(xiàng)整治組獲悉，即使到目前，鉑金時(shí)代在建的兩棟30層建筑，除底部5層商鋪已取得預(yù)售證，樓上住宅部分仍未辦理土地證、規(guī)劃證、施工證等手續(xù)。

在證照不全的情況下，2012年，鉑金時(shí)代樓盤開始認(rèn)購，次年開盤時(shí)，南陽四友地產(chǎn)邀請來港臺明星出席活動，該公司舉辦的其他活動，亦有時(shí)任南陽市領(lǐng)導(dǎo)出席。

在2014年底，李婷（化名）購買了鉑金時(shí)代的住宅，她的計(jì)劃是，將來孩子可以在樓盤附近的市中心上小學(xué)。

李婷回憶，當(dāng)時(shí)鉑金時(shí)代二期工程啟動預(yù)售，銷售人員介紹稱，五證齊全，只是預(yù)售證還沒下來。李婷也有過擔(dān)心，沒有預(yù)售證是不是會有麻煩。打聽了一圈，親友都說：“南陽很多樓盤都沒有預(yù)售證，先住進(jìn)去再補(bǔ)，沒什么大問題”。

多名業(yè)主表示，鉑金時(shí)代自開售起便異常火爆，上千人現(xiàn)場搖號。當(dāng)時(shí)，南陽市的房價(jià)大概為每平米3、4千元，因?yàn)槲恢脙?yōu)越，鉑金時(shí)代的售價(jià)為6千多元。

鉑金時(shí)代第一次開售時(shí)，為了給兒子準(zhǔn)備婚房，王梅（化名）購買了該樓盤100多平的戶型，首付40%，28萬多房款，根據(jù)購房協(xié)議，約定2016年交房。據(jù)王梅說，售房時(shí)，除了部分業(yè)主交了全款以外，大部分業(yè)主只付了首付。銷售方告知業(yè)主，在手續(xù)齊全后，業(yè)主可以選擇按揭等方式交付尾款。

據(jù)鉑金時(shí)代業(yè)主代表統(tǒng)計(jì)，2017年之前，該樓盤全款購房的有100戶左右，房款總額約4500萬；另有340戶選擇按揭，交40%首付款，房款總額約6800萬左右，合計(jì)約有1.1億元房款。

“先上車”的鉑金時(shí)代沒能一直行駛在快車道上，2015年，主體工程完工之后，鉑金時(shí)代第一次停工。

在接受媒體采訪時(shí)，鉑金時(shí)代項(xiàng)目承建商河南合立建筑公司曾表示，從2012年11月份進(jìn)場施工到兩棟大樓封頂，在開發(fā)商資金不到位的情況下，公司作為施工方想盡一切辦法墊資，因此負(fù)債累累，難以為繼，不得已于2015年1月工程全面停工，不僅施工設(shè)備全部閑置，還拖欠著農(nóng)民工工資。

據(jù)業(yè)主代表轉(zhuǎn)述，停工后，他們曾多次找開發(fā)商詢問情況，開發(fā)商答復(fù)稱，市場不景氣，銀行資金緊張，貸不到錢。

據(jù)天眼查顯示，南陽四友地產(chǎn)牽涉多起民間借貸官司，曾與鉑金時(shí)代地塊原土地持有企業(yè)以及承建商存在合同糾紛，所開發(fā)的銀基商貿(mào)項(xiàng)目多套房產(chǎn)遭法院拍賣。一份判決書顯示，在2018年，南陽四友地產(chǎn)已無資產(chǎn)可供強(qiáng)制執(zhí)行。

在南陽，房地產(chǎn)商大多通過銀行貸款和民間集資進(jìn)行資金中轉(zhuǎn)已不是什么秘密。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)人士告訴深一度記者，南陽當(dāng)?shù)氐男》康禺a(chǎn)商實(shí)力不強(qiáng)，靈活性較大，常通過調(diào)配資金來撬動千萬級或是上億級的開發(fā)項(xiàng)目，“但抗打擊能力不強(qiáng)，資金流斷流后，籌款能力不強(qiáng)”。

眾多南陽房地產(chǎn)從業(yè)人員還將資金斷流與一次媒體曝光聯(lián)系在一起，2014年6月，央視《焦點(diǎn)訪談》報(bào)道了南陽多家樓盤違規(guī)使用瘦身鋼筋的問題。之后，南陽市下發(fā)通知，對全市建筑工程質(zhì)量全面排查整治，在建項(xiàng)目全面停工。

一名在南陽當(dāng)?shù)亟?jīng)營多年的承建商稱，停工帶來的不僅是開發(fā)商成本的增加，還導(dǎo)致銀行貸款和民間借貸資金的收緊，一些開發(fā)商此前挪用項(xiàng)目資金開發(fā)其他地塊的隱患徹底爆發(fā)，“手里的地塊越多，資金缺口越大”。

在這一背景下，2014年，南陽市就開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作，出臺‘302政策’，為302個(gè)問題樓盤建立了房地產(chǎn)整治項(xiàng)目臺賬，幫助企業(yè)盡快完善相關(guān)手續(xù)，協(xié)調(diào)有實(shí)力的開發(fā)商參與爛尾樓盤建設(shè)，對于問題復(fù)雜的樓盤政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組專門督辦。

2015年后，鉑金時(shí)代遲遲不見復(fù)工，眾多業(yè)主一面向開發(fā)商維權(quán)、尋求政府部門幫助，一面還要處理“已經(jīng)亂了套”的家庭住房規(guī)劃。

收不到房子，李婷一家人只好租房居住，孩子在市中心上小學(xué)的愿望就此破滅。

李婷的弟弟曾替她去鉑金時(shí)代辦理手續(xù)，因?yàn)橛X得地段好，又是學(xué)區(qū)房，便也購買了一套。李婷很后悔“把弟弟也帶坑里了”。據(jù)她說，很多業(yè)主因?yàn)榻o親戚介紹了這個(gè)樓盤，關(guān)系出現(xiàn)裂痕。

到2016年8月，兒子即將結(jié)婚時(shí)，王梅也沒見到在鉑金時(shí)代那套婚房。最終，王梅一家籌錢買了一套面積不大的兩室一廳，讓兒子先把婚事辦完。

“結(jié)婚時(shí)，兒媳婦那邊也有顧慮，我們都寬慰她說房子能保得住”。之后，王梅一家六口人都擠在這套臨時(shí)購置的兩居室里，讀中學(xué)的女兒只能臨時(shí)睡在陽臺上。

南陽當(dāng)?shù)卣P(guān)于處理問題樓盤的文件

僵持的局面在2017年有了轉(zhuǎn)機(jī)。鉑金時(shí)代業(yè)主代表張鵬回憶，2017年，開發(fā)商突然通知召開全體業(yè)主大會，會上號召業(yè)主“籌錢自救”，這遭到了絕大多數(shù)業(yè)主的反對。

當(dāng)年4月，南陽市臥龍區(qū)委辦公室成立處理鉑金時(shí)代項(xiàng)目不穩(wěn)定問題工作領(lǐng)導(dǎo)小組，多名業(yè)主證實(shí)，領(lǐng)導(dǎo)小組成立后，開發(fā)商、業(yè)主自救委員會、承建商和領(lǐng)導(dǎo)小組四方協(xié)商，成立安全監(jiān)管賬戶，由領(lǐng)導(dǎo)小組和業(yè)主代表負(fù)責(zé)監(jiān)督，確保專款專用。出于對政府的信任，少數(shù)業(yè)主開始籌錢自救，“相當(dāng)于我們業(yè)主提前把尾款交上，用于房屋的建設(shè)”。

開發(fā)商及下屬的金博泰置業(yè)公司與業(yè)主簽訂補(bǔ)充協(xié)議，同意項(xiàng)目自救的業(yè)主提前補(bǔ)交尾款，可享受優(yōu)惠。其中，7天內(nèi)補(bǔ)齊剩余全款優(yōu)惠8%，30天內(nèi)優(yōu)惠6%；首期交房款40%，交房時(shí)交20%，優(yōu)惠4%；分月交優(yōu)惠2%。

2017年9月，幾方又簽訂復(fù)工實(shí)施細(xì)則，對于款項(xiàng)具體支付和復(fù)工時(shí)間進(jìn)行約定，先從安全賬戶預(yù)撥付給承建方200萬，作為項(xiàng)目復(fù)工啟動資金；復(fù)工后，業(yè)主自救委員會要積極籌集自救資金，緩解承建方墊資壓力。

項(xiàng)目復(fù)工后，少部分參與籌款的業(yè)主努力勸說更多業(yè)主加入。張鵬表示，部分業(yè)主認(rèn)為籌款自救很荒唐，明確拒絕加入。“在我們的勸說下，加上對政府的信任，更多業(yè)主或是向親朋好友借錢，或是套信用卡，甚至借民間高利貸，積極參加自救”。

一位農(nóng)村業(yè)主為了孩子上學(xué)，貸款30萬購買鉑金時(shí)代房產(chǎn)，為此，她每年要支付3.6萬的利息。2017年底，這名業(yè)主也加入籌款自救的隊(duì)伍，“我把老家的門面房賣了，向哥哥和妹妹借了幾萬，又向朋友貸了十幾萬，籌了31萬自救款”。

到了2017年底，自救賬戶籌集資金已達(dá)到3500多萬，加上承建商墊資的600萬，已接近4500萬的鉑金剩余工程預(yù)算。

然而，鉑金時(shí)代復(fù)工的進(jìn)程并不像預(yù)想的那么迅速。業(yè)主代表張鵬表示，截至2019年1月，復(fù)工期間，自救會向開發(fā)商共計(jì)撥付12次款項(xiàng)，累計(jì)撥付近2819萬元。2018年5月，因?yàn)槌薪ㄉ坦こ炭钌陥?bào)單超出預(yù)算300多萬，業(yè)主委員會擔(dān)心超支會造成自籌款項(xiàng)不足，希望重新核算。承建商解釋稱，鋼筋等建筑材料漲價(jià)導(dǎo)致超出預(yù)算。“我們業(yè)主也很被動，不知道漲得合理不合理，政府也未聘請第三方進(jìn)行監(jiān)管”。

雙方僵持，造成項(xiàng)目停工一個(gè)月。最終，臥龍區(qū)政府工作組出具處理意見，督促在業(yè)主委員會撥款的情況下，承建商及時(shí)復(fù)工；還要求業(yè)主委員會再次啟動收款。

2018年10月，四方協(xié)商，再次啟動收款，優(yōu)先用于后期完善土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等證件，在五證齊全的情況下，確保能夠網(wǎng)簽備案到戶。業(yè)主張鵬證實(shí)，一個(gè)月左右，業(yè)主們籌款2700多萬。

多名業(yè)主告訴深一度，他們對開發(fā)商已失去了信任，擔(dān)心籌款被挪用，也希望能住上合法合規(guī)的房子，“只有網(wǎng)簽了我們才能放心”。

2019年1月，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，樓盤正常施工的同時(shí)，承建商在6層加蓋違建。業(yè)主自發(fā)性地24小時(shí)輪流在工地看守、阻攔，后被綜合執(zhí)法隊(duì)叫停。1月底，承建商提交工程款申報(bào)單時(shí)，業(yè)主們不再同意撥付。

“開發(fā)商建違建，證明他有錢。”張鵬說，違建會影響到后期證照的辦理，業(yè)主集體決定不再撥款，要求開發(fā)商拆除違建。僵持中，鉑金時(shí)代再次開始了歷時(shí)半年的停工。

2019年2月，南陽市人民政府印發(fā)了《南陽市房地產(chǎn)領(lǐng)域問題樓盤信訪突出問題化解攻堅(jiān)行動實(shí)施方案通知》。業(yè)主們得知，6月30日前，問題樓盤可以享受證照辦理的優(yōu)惠政策。

鉑金時(shí)代的業(yè)主們希望借著政策的“東風(fēng)”，解決樓盤證照辦理的問題。張鵬表示，3月份，政府工作組同意出面協(xié)調(diào)，臥龍區(qū)制定了工作臺賬。“協(xié)調(diào)過程中，工作組和房地產(chǎn)整治辦要求開發(fā)商提交所需資料，開發(fā)商不積極，又耽誤了2個(gè)多月”。

停工近半年后，今年6月23日，業(yè)主委員會向工作組提交撥款申請。7月10日，深一度記者探訪時(shí)，鉑金時(shí)代樓盤已經(jīng)恢復(fù)施工，據(jù)業(yè)主從售樓部工作人員處得知，樓盤有望在兩個(gè)月后完工。

深一度從南陽市臥龍區(qū)房地產(chǎn)專項(xiàng)整治組獲悉，鉑金時(shí)代項(xiàng)目住宅部分證照的辦理正在推進(jìn)當(dāng)中，除了補(bǔ)辦土地證還涉及其他手續(xù)，需要兩三個(gè)月時(shí)間。“鉑金業(yè)主已有的兩三千萬自救資金，只要不亂支出就能夠完成手續(xù)，保證按時(shí)繳費(fèi)，項(xiàng)目就會持續(xù)推進(jìn)”。

多位業(yè)主表示，鉑金時(shí)代是南陽第一例自救項(xiàng)目，因曾傳出鉑金時(shí)代自救成功的消息，還有其他樓盤的業(yè)主特意找來，“說是要學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)”。

深一度記者在當(dāng)?shù)卣块T對網(wǎng)友提問的答復(fù)中發(fā)現(xiàn)，2019年1月，在南陽下轄鄧州市的一處爛尾地產(chǎn)項(xiàng)目，同樣商定采用了業(yè)主自救的方式，該樓盤的開發(fā)商為河南省四友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，組織項(xiàng)目方負(fù)責(zé)人與南陽四友地產(chǎn)為同一人。

多位鉑金時(shí)代業(yè)主表示，南陽四友地產(chǎn)和河南四友地產(chǎn)實(shí)為一家，背后的老板都是徐書安。天眼查顯示，鉑金時(shí)代和鄧州銀基王朝兩個(gè)項(xiàng)目開發(fā)之初，兩家公司的法定代表人均為徐書安，2015年徐書安退出兩家公司。

與鉑金時(shí)代的自救不同，南陽市區(qū)一些開發(fā)商以更加“強(qiáng)硬”的方式解決資金問題。市區(qū)龍達(dá)新天地小區(qū)業(yè)主稱，2017年，在五證不齊全、未完工的情況下，小區(qū)開發(fā)商要求業(yè)主補(bǔ)交剩余房款，部分業(yè)主未在期限內(nèi)配合交付尾款。到2018年小區(qū)取得預(yù)售證，如今大部分房屋已經(jīng)交付，多名業(yè)主去售樓部補(bǔ)交尾款，卻被告知所認(rèn)購的房屋已經(jīng)售出，只能退款。

7月1日，南陽市房地產(chǎn)領(lǐng)域問題樓盤化解攻堅(jiān)專項(xiàng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布情況說明，對于2014年建立整治項(xiàng)目臺賬的302個(gè)問題樓盤，有180個(gè)項(xiàng)目已完善手續(xù)，82個(gè)項(xiàng)目已拿出解決方案正有序快速推進(jìn)，其余因涉法涉訴推進(jìn)緩慢的項(xiàng)目，正在通過司法途徑謀求妥善處置化解。

一位參與南陽房地產(chǎn)整治的政府工作人員進(jìn)一步解釋，市里相關(guān)文件的原則是尊重歷史事實(shí)、找到政策依據(jù)，“就像小孩已經(jīng)生出來了，你要給他上戶口，不能把他捏死”。他進(jìn)一步舉例說，比如針對一些超高超建的樓盤，政策是2014年8月之前開工的項(xiàng)目，按照當(dāng)時(shí)的地價(jià)，把超建部分的土地出讓金補(bǔ)齊，同時(shí)，在法律允許范圍內(nèi)，政府和多家航空機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)，提高航空高度，補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。

在房地產(chǎn)整治上，南陽政府的政策不可說不優(yōu)惠，但執(zhí)行過程中卻并不順利，一位多年關(guān)注南陽房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士透露，近期，南陽曾為已開發(fā)的多個(gè)樓盤組織土地招拍掛，目的就是為了“上車補(bǔ)票”，“但因?yàn)殚_發(fā)商沒錢買地，部分地塊出現(xiàn)流拍”。

在“302政策”已辦結(jié)的一個(gè)樓盤項(xiàng)目，業(yè)主們已經(jīng)收房入住，但他們最近發(fā)現(xiàn)，在嚴(yán)厲打擊的態(tài)勢下，小區(qū)仍在加蓋一棟樓房，“我們懷疑這棟樓是違規(guī)加蓋的，這樣下去，我們的房產(chǎn)證肯定沒有希望了”。

而對于那些尚未收房的業(yè)主，刺激他們的則是不斷攀升的房價(jià)。2016年左右，在又一批新項(xiàng)目進(jìn)入后，南陽市中心房價(jià)每平米已超過萬元。因?yàn)閱栴}樓盤大量存在，業(yè)主剛性需求未得到滿足，二手房價(jià)格也在不斷上漲。

本文由樹木計(jì)劃作者【北青深一度】創(chuàng)作，在今日頭條獨(dú)家首發(fā)，未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載