惠東縣房產(惠東縣房產局)

極目新聞記者 楊錦英

在廣東惠州市惠東縣，海景房價格十分親民，最便宜的只需十幾萬元？近日，此消息登上熱搜，引發網友關注和熱議。

作為惠州濱海旅游資源重鎮，惠東坐擁巽寮灣、雙月灣等省內熱門景區，當地海景房是否真的十幾萬元就能買一套？這些小區品質如何，有多少人入住？12月底，極目新聞記者來到惠東縣一探究竟。

惠東海景

廣東的熱門旅游地

惠東縣位于廣東省東南部、惠州市東部，東連深汕特別合作區，南臨南海的大亞灣和紅海灣，坐擁豐富的濱海旅游資源。

21世紀初，當地開始著力開發巽寮灣、雙月灣等稔平半島的海灣資源。2003年，惠州巽寮灣政府引入大型投資集團引入，開始了對巽寮灣濱海度假區整體的開發，并引進房地產項目，著力于將該地打造成廣州、深圳等巽寮灣周邊城市居民度假生活的首選地。2011年，廣東省的濱海旅游發展規劃內寫入惠州稔平半島，其中著意提出，要將雙月灣打造成為綜合性濱海休閑旅游度假區。

大量房地產項目正是在此期間落地惠東沿海。碧桂園、富力灣、中航九銘嶼海、寶安虹海灣、萬科雙月灣等項目建成時間，均在2010年至2020年之間。

在當地政府的大力建設宣傳之下，惠東已成為廣東省內的熱門旅游地之一。據當地媒體報道，2023年中秋國慶黃金周，惠東濱海片區接待了66萬人次。國慶假期第二天，雙月灣榮登全國熱門景區排行榜第5名。因前往上述景區旅游的車輛過多，官方甚至建議錯峰出行或避行。

但與火熱的旅游盛況形成對比，惠東的二手房價并不太堅挺。在找房軟件上搜索“惠東沿海”可以看到，該商圈的成交周期大于36個月，今年12月最后一周的成交均價為每平方米4701元。近30天成交房源中，15.6%的總價在30萬元以下，66.7%的總價在30萬元至50萬元之間。

據報道，目前惠東出售的房源不乏20萬元以下的平價房，它們的宣傳賣點往往是“業主誠心出售”“一線看海”“精裝修”。其中，位于巽寮灣一小區的掛牌均價近一年波動下降，已從去年12月的每平方米1.1萬元每平降至本月的0.76萬元。

找房軟件上的惠東沿海房源

海邊也有“煙火氣”

事實上，惠東的房地產業也曾有過黃金時期。據媒體報道，2011年，位于稔山鎮的碧桂園十里銀灘首次開盤，當天就賣了近4000套，銷售額達30億，不少人不惜花費百萬元購置海景房。

10年過去，惠東的海景房居住環境如何，價格又怎樣？12月底，極目新聞記者來到惠州市惠東縣，走訪多個海景小區，一探究竟。

從惠東南高鐵站出站，乘網約車沿著近年來新修建的稔山大道直行，11分鐘即可抵達富力灣小區。再沿金海灣大道駕駛20分鐘，便可到達巽寮灣，那里有九銘嶼海、陽光假期等小區。

要到最南端的雙月灣去，則沒有那么經濟方便，這也是不少游客在社交平臺發帖詬病之處。單獨打車需要80至90元，費錢；坐公交車要花一個半小時，費時；坐直達大巴車要先到3公里外惠東客運總站，費力。

與前述幾個在稔平半島海岸沿線分布的小區不同，碧桂園十里銀灘小區群位于惠東縣東南部，公交不便利，要到巽寮灣等景區去，需要跨過海灣大橋，到高鐵站也有40分鐘左右車程。

從社區配套來看，不少小區的配套建設都比較局限，并未帶動附近地區形成商圈或生活圈。

例如，富力灣小區附近沒有大型商超，只有一個百貨商店；家常菜飯店也不多見，海鮮餐廳倒是遍地開花。據中介介紹，該小區背靠稔山鎮，鎮上有中小學校、市場、鎮醫院等，居民一般開車到鎮上吃飯購物，較為便利。

而九銘嶼海小區雖然位于巽寮灣，但距離核心旅游景區仍有一段距離。小區分A、B兩區，靠近海邊的A區開設了不少配套商鋪，有超市、便利店、飯店等。超市出售食物、日用品等，品類齊全，價格也比較合理。

九銘嶼海A區的部分配套商鋪

真正形成了“煙火氣”的，也許是通過多個小區組群形成大型社區的十里銀灘，以及依托景區打造了大型度假商業項目的萬科雙月灣。但這樣的“煙火氣”也未連綿成片，駛離小區，道路兩邊的景色便漸漸變成農田、低矮的自建房和正待開發的工地。

許多住戶在這里養老

之所以出現“人氣稀薄”的景象，一個重要原因在于冬季是旅游淡季，而惠東的海景小區基本都以“度假”為賣點。業主都期待夏天旅游旺季能帶動房價的回升。

除了業主自住，惠東不少小區的房子被托管給酒店管理，或被開設為民宿。九銘嶼海就以“能賺錢的房子”的標語來吸引客戶。小區銷售中心前佇立著大大的廣告牌，宣傳“贈送全屋整裝”“民宿熱地”“拎包即住”“星空露臺”等賣點。

記者走訪時看到，小區內樹了不少路牌，指示多個酒店的位置。地圖軟件顯示，該小區開設了超十家公寓酒店。有的標榜是酒店，實際就是民宿。

夜幕降臨之后，小區亮燈的房子并不多。時不時有居民在樓下散步、遛狗，多為上了年紀的中老年人。因小區占地極廣，依山近海，空曠幽靜的感受更為明顯。

九銘嶼海夜間亮燈率不高

有暫住在九銘嶼海內的酒店游客認為，在這邊住不算方便，從小區出發很不好打車，花了很長時間才打到車去巽寮鎮上的海鮮市場，外賣點了之后也很久才能送達。

一名小區居民告訴記者，小區的房子都是賣出去了的，只是用作民宿的比較多。也有很多人買房子是為了度假短住，“夏天的時候人比較多，有家長帶著放暑假的孩子來玩。”

該居民表示，在這長住的人許多是來養老的，追求的就是一個安靜。至于游客提到的不便，他覺得問題不大，“我們平時買菜可以團購送上門，也可以開車去巽寮灣那邊買。小區還設有業主食堂，吃飯有30%折扣。小區里也有菜鳥驛站這些。”

相比九銘嶼海這樣比較商業化的小區，距離海岸更遠的小區生活氣息相對更加濃厚。在十里銀灘水藍天小區，下午時分，不少老人結伴遛彎，還有家長帶著孩子玩滑滑梯。

記者向居民陳先生（化姓）詢問小區情況，他表示：“買這邊的房子要謹慎，至少超過26萬元的不要買。”

陳先生介紹，他在該小區租了一套房，本來是想給父母住的，但因太靠近海，潮氣很重，到了回南天墻上直淌水，對老人來說并不宜居。同時，除了觀海，這里的其他娛樂活動并不多，老人住久了發膩，不愿再住，現在他偶爾過來住住。

此外，小區雖然冬天住戶少，但因小區內有很多民宿，但一到夏天或節假日人就很多，人員較雜亂，電梯等好幾趟都上不去。

“在這里租房還比買房優惠。我租這套房才800多元一個月。所以如果要買，得考慮清楚，未來不住了（用來投資）不容易回本。”陳先生說。

富力灣小區內開設的酒店

不少房子帶家具可拎包入住

事實上，這些房子本身并不差。記者探訪多處20萬元左右的海景二手房，它們的面積一般在50平方米左右，一室一廳，有獨立衛浴和陽臺，不設廚房，但有一個小的料理臺——比起家庭住所，構造更像酒店房間。

不少平價出售的房子都自帶家具家電，包括沙發、睡床、衣柜、電視、冰箱等，將拎包入住作為賣點；還有的房子做了精裝修，刷了墻漆。

海景房遠眺景觀

這些平價海景房也不會因低價在海景上吝嗇。記者在其中一套17萬元的房子的陽臺遠眺，可以直觀地欣賞惠州海灣的景色，附贈近海的大片紅樹林灘涂景觀。中介介紹，為維護海洋環境，當地設置200米的海岸帶建設后退線，近海不會再修建建筑，這些都是永久景觀。“17萬元已經是這套房子的低谷價了。”中介說。

但從房源動態來看，惠東沿海的確有些二手房在掛牌后不斷降價。當地中介李先生（化姓）告訴記者，“現在這邊的海景房基本上是最低價。有的房子買回來50萬，售出可能才20多萬。例如富力灣，二手房價格3000元5000多元一平的都有，每個業主放出來價格的心態都不一樣。”他表示，不少業主是在疫情前購入海景房，希望將來度假用，不料遇到疫情沒法來住，所以房子很多還比較新。

與業主急售房的心情不同的是，“現在買海景房的人越來越少，買也不會像以前那么盲目，會很謹慎地審視后，結合自身情況再買。所以現在海景房其實不容易賣。”李先生說。

另一名資深中介則表示，在惠東沿海小區置業的不少是香港人，看中的就是這里的低房價。疫情之后惠東房價一直下跌，今年1月香港與內地恢復通關后，才有所回暖。

到了年底，看房的人多了不少。12月27日，李先生帶客人看了一天的房。其中有不少從深圳來惠州看房的。不過，李先生表示，看的人多了也不會影響房價。“這里不像大城市，有炒房空間。房主要是抬價，我們就不幫忙推他的房子了，賣那么貴怎么賣呢？”

海邊一公交車站張貼著房屋買賣廣告

專家：海景房需人氣盤活

對于消費者來說，此時惠東的房價跌至低谷價，是不是一個抄底的時機？上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進接受極目新聞采訪時表示，惠州海景房的價格走低，很大一部分原因是，消費者購買這些房子的初衷并不純粹是為自住，多少有投資考慮。“大家都在做投資，沒人接牌的話，價格就會走低。包括這些小區里的很多酒店托管，可以說是比較過剩的。”

嚴躍進表示，“一線城市的房子價格跌了以后，可能有人會（為了生活）購買。但惠州的海景房多少與海旅資源掛鉤，并非純粹的住宅小區，如果沒有其他資源吸引，例如就業機會等，也不會有人無緣無故跑過來買。”

惠東海景

除廣東惠州之外，黑龍江省牡丹江市、云南昆明日前也因低價房引發關注，這些城市有哪些共同點？

嚴躍進認為，這些城市應該分開討論。牡丹江是類似于鶴崗的東北傳統工業型城市，面臨地廣人稀、人口流失的問題，“萬元房”背后的成因十分復雜；而昆明和惠州的房價走低，則與當地炒作文旅資源有關，炒作后文旅地產項目井噴式爆發，又在疫情沖擊后集體陷入萎靡。

記者查詢《2021-2022年中國文旅地產發展報告》了解到，在文旅“去地產化”的趨勢下，2021年全國新增文旅地產項目同比增長率僅1.1%。自2016年起，文旅地產已經連續多年維持2%-4%的低速增長率。而在2012-2013年，文旅地產項目一度同比增長135%。由此可見，隨著土地紅利、剛需紅利、金融紅利的消失，整體市場已進入低增長時代。

那么，惠州因平價海景房“走紅”，會否反而成為它房價反彈的轉機？嚴躍進表示，通過平價“走紅”的熱度是有限的，房價能否反彈，還是要進一步去關注海景房能否從投資屬性變為本身純粹的居住屬性。“有人真正入住，增加教育配套，引入其他產業，讓小區更加活躍，才能真的立足。”

（來源：極目新聞）

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