上海房產稅費,上海房產稅費怎么計算公式

漫畫：藺 穎

賣方通過中介公司出售房屋，但并未準確告知房屋所有權來源，中介公司也未對此進行更多詢問與了解，最終導致實際應繳稅費遠高于中介公司估算的稅費，是什么原因導致稅費變化？這種情形下，增加的稅費應當由誰承擔呢？近日，上海市第一中級人民法院審結了這起中介合同糾紛案，最終判決中介公司稅費核算錯誤是因賣方自身疏忽所致，但中介公司服務存在瑕疵，扣免傭金1萬元。

稅費從4.49萬變成25.16萬

2020年12月，賣方施先生與中介公司及案外人買方吳先生簽訂了《房地產買賣（含居間）合同》，約定吳先生購買施先生的一套總價449萬元的房產，并約定按照國家及上海市有關規定，本次交易產生的稅費由買方吳先生承擔。與此同時中介公司出具《稅費估算清單》，清單顯示該房屋所有權來源為買賣（份額100%），出售方僅需負擔個人所得稅4.49萬元。同日打印的上海市不動產登記簿顯示，房屋所有權來源為“其他”，而非“買賣”，對此賣方施先生并未作出解釋，中介公司也未提出異議。施先生和中介公司另就本次交易約定傭金6萬元，之后施先生支付了其中5萬元，剩余1萬元未支付。

不久，稅務機關核定案涉房屋的出售方個人所得稅為25.16萬元，比中介公司原定的預估稅費多了20.67萬元。吳先生不得不按核定結果支付了該項稅費。幾個月后，買賣雙方辦理了交房手續。吳先生因多繳納的稅費問題將施先生起訴至法院。法院經審理認定由于施先生未如實告知房屋權利來源，致使中介公司出具的稅費估算清單與實際稅費金額出現較大差異，按照雙方房屋買賣合同的約定，增加的稅費應由施先生承擔，施先生遂賠償了吳先生多繳的稅費20.67萬元。

后來，施先生將中介公司告上法庭，請求法院判決中介公司承擔多繳的稅費20.67萬元并返還傭金5萬元。中介公司則認為自己并沒有過錯，應獲得全部傭金報酬，故反訴要求施先生仍需按合同支付剩余傭金1萬元。

一審：中介服務存在瑕疵，退還傭金4萬元

一審法院認為，中介公司雖就不動產登記簿所有權來源為“其他”的情況對施先生進行了詢問，施先生回復為購買所得，但在所得回復與登記顯然不符的情況下，中介公司對此也并未進一步核實，僅依施先生口頭答復計算稅費，中介服務存在一定瑕疵，因此，中介費應減少收取。一審法院酌定中介公司退還傭金4萬元，但該服務并非主要的中介服務，且法定承擔稅費的主體為施先生，客觀上也是施先生未如實陳述導致稅費計算錯誤。中介公司并無故意隱瞞重要事實或者提供虛假情況的情況，因此，施先生要求中介公司賠償稅費損失的訴請法院未予支持。

中介公司不服一審判決，上訴至上海一中院。

二審：中介公司存在疏忽大意而非過錯，改判可收傭金5萬元

中介公司認為，施先生作為出售方明確告知房屋來源信息為“買賣（份額100%）”并簽字確認，中介公司沒有辦法預判賣方未如實披露的情況。作為房屋產權人，施先生不可能不清楚自己房屋的來源情況，但其全程隱瞞房屋真實交易信息，后果應由其自行承擔，中介公司應獲得全部傭金報酬。

施先生則認為，他作為普通市民，不具備房屋買賣專業知識，也不知曉房屋會因是繼承所得導致交易稅費劇變，中介公司作為專業機構，應當指導自己提供關鍵信息，精準計算稅費。他認為中介公司服務存在瑕疵，應當退還部分傭金。

上海一中院經審理認為，本案的爭議焦點為中介公司對于稅費核算與實際不符是否存在過錯，中介公司可收取的傭金是多少。

首先，《稅費估算清單》上載明“本清單根據買賣雙方提供的材料、信息及提出的要求估算而得，最終實際稅費按照交易中心核定價格計算為準”，可見，中介公司準確估算稅費的前提是交易雙方提供正確的信息。施先生雖然不是房屋買賣專業人士，但房屋所有權來源的含義屬于一般常識，為普通大眾所熟知，且出售方在中介公司詢問時也負有完整、如實陳述的義務。即便在一開始施先生沒有意識到房屋因繼承重新確認份額對稅費的影響，但在中介公司就權利來源進一步詢問時，也應當將相關事實告知中介公司。施先生因為自身疏忽沒能如實告知房屋來源的真實情況，導致中介公司在核算稅費時產生差錯，因此主要過錯方為施先生。

其次，中介公司作為專業中介機構，應充分盡到勤勉、審慎的審查義務。在產調信息顯示的房屋權利來源與施先生陳述不一致的情況下，中介公司未能進一步核實，存在疏忽大意，服務存在瑕疵。

綜合考量中介公司所提供的服務內容、瑕疵程度等，上海一中院酌定中介公司可收取傭金5萬元，對于施先生要求中介公司賠償稅費損失、退還傭金的訴訟請求未予支持，對于中介公司要求支付剩余1萬元傭金及違約金的反訴請求亦未支持。

法官提示：

本案主審法官、上海一中院民事審判庭副庭長徐芬表示，房屋出售方對于房屋信息負有如實陳述的義務，不得故意隱瞞與訂立房地產買賣合同有關的重要事實或者提供虛假情況。同時亦應當對房地產交易的一般性常識、相關法規、現行政策有相應的了解，做到心中有數；而專業中介機構應充分盡到勤勉、審慎之義務，根據合同約定指導交易當事人提供重要信息，在關鍵信息有誤時，應進一步核實其真實性，幫助當事人順利完成房產交易。

來源：中國法院網

作者：魯彥岐 項伊莉 袁凡露

編輯：江萍