西充房產網;西充售房
近日，陜西省西安市淞江廣場B座的部分業主向新京報記者反映：“2018年開始，部分業主陸續購買了淞江廣場B座的房子，但一直未能辦理房產證。業主們經過一番查詢后發現，自己所購買的房子早已被開發商抵押出去了。目前，業主們正在通過多種途徑維護自己的權益。”
不只是淞江廣場B座，還有其他一些樓盤也曾出現過此類問題。那么，開發商出售抵押房，合法嗎？抵押房能辦理房產證嗎？如果購房人買到抵押房，該如何解決？
現象：
業主買房3年辦不了房產證，開發商稱“房子已抵押”
馮程（化名）告訴新京報記者，2019年3月，自己與開發商西安市盈德置業有限公司（簡稱“盈德置業”）簽訂《商品房買賣合同》，花全款購買了淞江廣場B座的一套房子。雙方明確一年內辦理房產證。可是，房產證至今仍沒有辦下來。自己多次催促開發商，但開發商卻以種種理由拖延。
“直到近期，我在交公共維修資金的時候才發現，開發商提供的材料上有‘抵押’字樣。經過了解，開發商已經承認相關房產處于貸款抵押狀態，無法按期辦理房產證。”馮程如是說。
“我們購買房子前，盈德置業已將這些房子抵押給汕頭市潮陽農村信用合作聯社了。”淞江廣場B座業主羅小麗（化名）表示，“盈德置業在售房時候，未將房屋抵押狀態告知購房人，也未在購房合同中注明房屋被抵押的情況。這侵犯了購房人對所購買房屋的知情權，開發商應當承擔責任。”
為進一步了解情況，新京報記者與盈德置業方面取得聯系，該公司的相關責任人回應：“我們確實在2018年之前已經將西安市淞江廣場B座的相關房源抵押給了信用社，獲取了多批貸款。目前，房子還不能解押，我們也不能給業主辦房產證，此事現在還在解決處理當中。”
不過，為了解決辦理房產證的問題，早前已有業主對盈德置業提起訴訟。新京報記者通過查詢中國裁判文書網獲知，今年1月，西安市碑林區人民法院對西安淞江廣場買賣糾紛案件作出判決，原告秦某某與被告盈德置業簽訂的《商品房買賣合同》有效。盈德置業于本判決生效之日起九十日內將辦理西安市碑林區東大街132號涉案房屋權屬登記需要由其提供的資料報產權登記機關備案，并協助原告秦某某辦理上述房屋的產權登記手續。盈德置業于判決生效之日起十日內按照每日萬分之三的利率支付原告秦某某相應的補償款。
實際上，像淞江廣場B座出現房子被“抵押”而無法辦理房產證的情況并不鮮見。
四川省西充縣出現過類似的案件。2016年1月14日，吳某與某房地產開發商簽訂購房合同，購買其開發的5套房子，總面積1100多平方米，總計房款677萬余元。同年2月，開發商向吳某交付了房子，但雙方一直沒有辦理網簽備案合同和房屋產權登記事宜。2020年4月，吳某向西充縣人民法院起訴，要求開發商為自己辦理產權過戶手續并承擔違約金。西充縣人民法院審理認為，被告開發商在與吳某簽訂商品房買賣合同、收取購房款時，故意隱瞞已將房屋抵押給銀行的事實，致使所購房屋至今無法辦理產權過戶手續。最終，西充縣人民法院判決開發商退還吳某購房款，承擔相應利息，并支付賠償款40余萬元。開發商不服一審判決，提出上訴。2021年11月，南充市中級人民法院作出二審判決，開發商向吳某退款付息，并賠償40余萬元。
探討：
抵押房能辦理房產證嗎？依據法律可以帶押過戶
那么，開發商出售抵押房，合法嗎？抵押房能辦理房產證嗎？
北京金訴律師事務所執行主任王佳紅律師表示，根據《民法典》第406條規定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。“就是說，在抵押期間，開發商是可以將抵押房進行轉讓、過戶的，除非抵押雙方約定了禁止或者限制轉讓、過戶。”
“如果抵押事宜發生在《民法典》施行前，就要依據相關規定處理。”王佳紅律師介紹，2021年4月6日，自然資源部發布了《自然資源部關于做好不動產抵押權登記工作的通知》，其中特別強調，《民法典》施行前已經辦理抵押登記的不動產，抵押期間轉讓的，未經抵押權人同意，不予以辦理轉移登記。
王佳紅律師進一步解釋，盡管抵押的房子被轉讓，但是房子上的抵押權人享有的抵押權仍然存在。也就是說，購房人買下抵押的房子以后，房子的抵押權仍然存在，開發商沒有責任必須給購房人解押，還是要按照債權關系的解除再解押。因而該房子存在被抵押折現的可能。
所以，與普通房子相比，抵押房辦理房產證總是困難重重，令購房人苦不堪言。遇到此類情況，該如何解決？
對此，王佳紅律師認為，一般而言，《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬有效。如果購房人已依約履行了支付全部房款的合同義務，開發商也向購房人交付了房屋，購房人可以要求確認《商品房買賣合同》有效。如果購房人在居住地區僅購買了這一套房子，可以訴請法院判決開發商配合購房人辦理房屋所有權證件。
“如果開發商出售已抵押房子，卻未如實告知購房人，其行為涉嫌欺詐。購房人可以請求法院撤銷合同，要求開發商返還房款、賠償損失。”王佳紅律師說。
此外，王佳紅律師強調，如果開發商與抵押權人約定了禁止轉讓或者限制轉讓，且將約定登記的，房子不發生物權變動，但《商品房買賣合同》仍然是有效的，購房人可以要求開發商賠償損失。
新京報記者 張建 封面圖/受訪者提供
編輯 武新 校對 張彥君
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