諾德房產,諾德花園售樓處

7月10日，中國、國家金融監督管理總局發布《關于延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知》指出，對去年11月出臺的房地產“金融16條”中，關于房企存量融資展期、保交樓配套融資支持兩條政策進行延期，將適用期限統一延長至2024年12月31日。

“金融16條”期限為何延長？多大程度上利好樓市？目前房地產板塊悲觀預期是否已完全釋放？經過數年調整后，房地產指數下跌趨勢臨近尾聲了嗎？目前地產板塊估值是否已合理？有哪些細分領域的機會值得把握？

針對以上問題，諾德基金研究員楊雅荃在接受中國基金報采訪時分享了自己的觀點。

諾德基金研究員楊雅荃

1、問：本次兩項政策延期，多大程度上利好樓市？后期是否還會有相關支持政策出臺？

楊雅荃：商業銀行開發貸款投放力度加大，今年上半年累計新增4200多億元，同比多增約2000億元，這說明過去半年政策取得了一定效果，促進了開發商加快項目施工建設，有利于保障項目的交付。

但是，我們看到房企流動性壓力仍然存在，房地產投資景氣度依然低迷，地產銷售在積壓的需求集中釋放后，從4月開始重回頹勢。

“金融16條”期限延長聚焦房企融資和保交樓政策，主要是為了緩解房企流動性壓力和隨之帶來的交付等風險。

2、問：本次兩項政策延期，多大程度上利好樓市？后期是否還會有相關支持政策出臺？

楊雅荃：“金融16條”的推出有助于緩解房企的流動性壓力，雖然能一部分恢復市場信心，但難以扭轉房地產市場近期出現的下滑態勢。

我們認為，后續仍會陸續有穩樓市、穩預期的政策推出，但政策的核心目的在于穩。例如，近日央行在新聞發布會中也有提到，存量房貸利率仍處在比較高的位置，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或是新發放貸款置換原來的存量貸款，必要時還可再創設新的政策工具。

3、問：在您看來，目前房地產板塊悲觀預期是否已完全釋放？

楊雅荃：截至7月14日收盤，年初以來申萬一級地產行業指數已經下跌超15%，在整個申萬一級行業指數中排名倒數第二，市場無疑對地產板塊是悲觀的。

一方面，地產銷售從4月以來確實在走弱，房企的流動性壓力依舊很大，另一方面，政策端比較溫和，市場預期也不高。未來，若是地產銷售進一步走弱，且政策效果不明顯，基本面持續環比惡化，那么地產板塊目前或難言見底。

但是，我們也觀察到目前穩樓市政策出臺頻率在逐漸加快，這是一個比較積極的信號，后續一旦景氣度環比回升，地產板塊的空間還是比較大。

4、問：經過數年調整后，房地產指數下跌趨勢臨近尾聲了嗎？目前地產板塊估值是否已合理？

楊雅荃：從市凈率角度而言，目前申萬一級地產行業平均市凈率為0.8，部分園區企業、物業企業估值還會偏高一點，純地產開發業務的公司普遍估值較低，即使是全國性的龍頭房企，估值破凈也是較為普遍的現象，這隱含了市場對其開發業務有可能虧損的假設。

我們看到，即使是在目前的行業環境下，龍頭房企仍能維持盈利，后續一旦行業回暖，其利潤率還能企穩回升，市場目前的估值水平確實是偏低了。

5、問：展望后市，如何看待地產板塊走勢？有哪些細分領域的機會值得把握？

楊雅荃：首先，房地產開發業務仍然是一個空間較大的市場。在過去的一輪行業景氣度下滑中，經營效率低、風險敞口大的企業已經逐漸被市場出清。

在產品端，各家房企的樓盤因為質量、服務、保障度的差異，其產品溢價與去化率有了顯著分化。

房地產開發業務不僅具有周期性，其產品也具備消費品屬性，經營穩健、產品力強的房企市占率仍能進一步提升。

同時，由于行業供給側的出清，以及未來需求端的回暖，房企的凈利率也將逐漸回歸正常水平。

其次，地產鏈上下游產業鏈很長，市場空間非常大，很多品種有持續更新需求，行業競爭格局也很分散，部分品種還處于消費升級過程中，是長期投資的較佳賽道。

我們非常關注例如家居建材中的防水材料、建筑涂料、家用管材、智能馬桶、智能衛浴這類同時具備較強功能屬性、消費痛點，且龍頭公司經營穩健、市占率有較大提升空間的賽道。

6、問：投資者應該如何布局房地產板塊？需要警惕什么風險？

楊雅荃：房地產板塊整體估值偏低，但部分房企的經營風險和流動性風險仍然較大，投資者需要仔細甄別其中的差異。

投資指數和分散投資經營穩健、產品力強的龍頭房企或是相對比較不錯的選擇。

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